Nhà phố Hà Nội lập đỉnh 3 tỷ đồng/m2: “Hàng hiếm” hay cuộc chơi của giới siêu giàu?

Giá rao bán nhà phố Hà Nội tăng "dựng đứng", nhà hơn 1 tỷ đồng/m2 ngày càng nhiều

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một hiện tượng chưa từng có: Nhiều căn nhà mặt phố, đặc biệt tại khu vực phố cổ, được môi giới rao bán với mức giá gần 3 tỷ đồng/m2. Đây là con số gây “choáng váng” không chỉ với người dân mà ngay cả giới đầu tư dày dặn kinh nghiệm.

Theo ghi nhận của PV Dân Việt, tại phố Báo Khánh (phường Hoàn Kiếm), một căn nhà 10 tầng diện tích 132 m2 đang được rao bán tới 380 tỷ đồng, tức khoảng 2,88 tỷ đồng/m2. Cũng trên tuyến phố này, căn nhà 12 tầng diện tích 140 m2 có giá “mềm hơn” nhưng vẫn ở mức hơn 2,7 tỷ đồng/m2.

Thậm chí, tại phố Gia Ngư (phường Hoàn Kiếm), một căn nhà 14 tầng diện tích gần 500 m2 được chào giá 1.350 tỷ đồng, tương đương 2,76 tỷ đồng/m2. Chủ sở hữu cho biết các tài sản này đều nằm ở vị trí đắc địa, đang khai thác kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú.

Nếu như trước đây mức giá 1 tỷ đồng/m2 chỉ xuất hiện khu phố cổ thuộc quận Hoàn Kiếm cũ thì nay mức giá này đã rất phổ biến tại nhiều nơi khác ở Hà Nội.

Đơn cử, một căn nhà mặt phố Láng Hạ (phường Láng Thượng) 12 tầng, 242 m2 với 22 m mặt tiền đang được chào bán với 259,9 tỷ đồng, tương đương 1,07 tỷ đồng/m2. Đây là mức giá chưa từng xuất hiện tại khu phố này.

Hay 1 căn nhà 9 tầng tại phố Huỳnh Thúc Kháng (phường Láng Hạ) có diện tích 105 m2, mặt tiền 18 m, được rao bán với giá 105 tỷ đồng, tương đương 1 tỷ đồng/m2. Một căn nhà mặt phố khác tại đây có diện tích 85 m2 được rao bán với giá 115 tỷ đồng, tương đương 1,35 tỷ đồng/m2.

Tại phố Xã Đàn (phường Nam Đồng), 1 căn nhà 8 tầng, diện tích 131 m2, mặt tiền 12 m, hiện cũng đang được chào bán với mức giá 147 tỷ đồng, tương đương 1,12 tỷ đồng/m2.

Nhà phố: Tài sản thương mại đặc biệt hay “cái bẫy” chôn vốn?

Lý giải hiện tượng này, giới môi giới cho rằng quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu sở hữu nhà mặt phố, vốn được coi là tài sản độc bản luôn ở mức cao. Với giới siêu giàu, nhà phố trung tâm không chỉ là nơi kinh doanh mà còn là “biểu tượng” của sự thành đạt và vị thế xã hội.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định: Nhà phố nội đô là loại tài sản thương mại đặc biệt. Xét trong dài hạn, giá trị ít khi giảm bởi vị trí trung tâm vốn hữu hạn. Tuy nhiên, đây là phân khúc chỉ dành cho những người có tiềm lực tài chính thực sự mạnh. Nếu dùng đòn bẩy ngân hàng cao để mua, nhà đầu tư dễ rơi vào cảnh chôn vốn bởi thanh khoản đang ngày càng khó khăn.

Theo ông Đính, nhà phố vẫn giữ được sức hút vì khả năng khai thác kinh doanh, từ cho thuê văn phòng, mở cửa hàng, đến vận hành khách sạn nhỏ. Nhưng ở mức giá hàng tỷ đồng mỗi mét vuông, lợi nhuận từ khai thác kinh doanh khó bù đắp được suất đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh thị trường dịch vụ và du lịch chưa đủ bùng nổ.

Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cho rằng, nhà phố khu phố cổ có giá trị biểu tượng, mang tính khẳng định thương hiệu cá nhân hoặc doanh nghiệp. Nhưng mức giá gần 3 tỷ đồng/m2 đặt ra câu hỏi về hiệu quả sử dụng vốn. Nếu dòng tiền cho thuê không tương xứng, nhà phố sẽ trở thành ‘cái bẫy tài sản’, nơi mà chủ sở hữu chỉ để giữ chứ không sinh lợi thực.

Ông Thành nhấn mạnh, mặt bằng giá hiện tại phản ánh đúng thực tế khan hiếm đất ở trung tâm nhưng lại bộc lộ nguy cơ “lệch pha” cung cầu. Trong khi người giàu coi đó là nơi để tích sản, phần đông người dân đô thị ngày càng xa rời giấc mơ sở hữu nhà phố.

Ở nhiều đô thị lớn trên thế giới, giá nhà phố trung tâm cũng từng leo thang chóng mặt. Hong Kong từng ghi nhận các thương vụ nhà phố thương mại lên tới 50 - 60 triệu USD cho diện tích nhỏ chỉ vài chục m2, tương đương hàng tỷ đồng/m2 nếu quy đổi. Singapore, Tokyo hay New York cũng có những tuyến phố với giá trị bất động sản cao gấp hàng chục lần mức thu nhập trung bình của người dân.

Điểm chung là tại những thành phố này, nhà phố trung tâm không còn là nơi để ở mà trở thành tài sản thương mại thuần túy, thậm chí chỉ để tích trữ giá trị. Khi giá trị tài sản vượt xa khả năng khai thác, nhiều nhà nghiên cứu gọi đó là “bong bóng định vị”, tức giá trị gắn chặt với vị trí, nhưng tách rời khỏi khả năng sinh lời thực tế.

Với Hà Nội, diễn biến hiện nay có nhiều điểm tương đồng. Nhà phố phố cổ hay các trục lớn đã trở thành hàng hóa xa xỉ, ít liên quan đến nhu cầu ở thực. Điều này đặt ra bài toán lớn cho quy hoạch đô thị, làm sao vừa duy trì giá trị biểu tượng, vừa đảm bảo cân bằng giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu sống của người dân.

Sự bùng nổ giá nhà phố Hà Nội hiện nay có thể coi là minh chứng cho sức hút của quỹ đất trung tâm, nhưng đồng thời cũng là hồi chuông cảnh báo. Khi một m2 đất phố cổ có giá gần 3 tỷ đồng, nó không còn phản ánh nhu cầu ở thực hay khả năng khai thác kinh doanh, mà trở thành “vật phẩm xa xỉ” trong cuộc đua tích sản của giới siêu giàu.

Nhìn tổng thể, nhà phố Hà Nội vẫn là “hàng hiếm” và duy trì vị thế đặc biệt nhờ vị trí đắc địa và khả năng khai thác kinh doanh. Tuy nhiên, với mặt bằng giá đã lên quá cao, phân khúc này ngày càng kén khách giao dịch, buôn bán.

Dưới góc độ người tiêu dùng, sự bùng nổ giá nhà phố cũng đồng nghĩa với việc đại đa số người dân đô thị sẽ khó có cơ hội tiếp cận. Nhóm người thu nhập trung bình buộc phải hướng sang chung cư, nhà ở xã hội hoặc các đô thị vệ tinh.

×