Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản thiếu minh bạch dễ dẫn đến chốn thuế

Báo cáo về tình hình thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ Xây dựng cho biết, sau 06 năm triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cùng với sự phát triển nhanh chóng của đất nước đã xuất hiện những quan hệ mới cần điều chỉnh. Hiện, Bộ này đang lấy ý kiến để sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phù hợp.

Đáng chú ý, trong tồn tại, hạn chế về kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn, Bộ Xây dựng cho biết, pháp luật hiện hành chưa có quy định kiểm soát nội dung, mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản. Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản chưa chặt chẽ để đảm bảo sự minh bạch về giá bất động sản và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.

Cụ thể: Xét về hình thức, hợp đồng mẫu trong mua bán, cho thuê mua, cho thuê chung cư, nhà ở, công trình xây dựng không được quy định riêng cho từng loại hình bất động sản, chưa đáp ứng được yêu cầu của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.

"Các chủ đầu tư ít khi tuân thủ theo hợp đồng mẫu mà tự soạn thảo các hợp đồng với nhiều nội dung khác nhau không thống nhất. Trong nhiều trường hợp gây bất lợi cho người mua, người sử dụng bất động sản", báo cáo Bộ Xây dựng nêu.

Về nội dung hợp đồng, các nội dung chính về hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Điều 18, Điều 47, Điều 53) mới chỉ rất khái quát, chung chung, chưa đầy đủ bao quát hết được các nội dung cần thiết trong các giao dịch kinh doanh bất động sản; chưa đủ chi tiết về các nội dung cần thiết đối với từng loại hình bất động sản giao dịch; chưa quy định cụ thể các nội dung cần thiết để đảm bảo sự, bình đẳng, công khai để người mua, người sử dụng bất động sản không bị ép buộc.

Tiếp đó, về thanh toán hợp đồng và giá bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không có quy định bắt buộc phải thực hiện thanh toán hợp đồng thông qua tổ chức tính dụng; không được sử dụng ngoại tệ trong thanh toán hợp đồng; chưa rõ ràng về nguyên tắc xác định giá giao dịch bất động sản.

"Các bất cập này dẫn đến giá bất động sản chưa minh bạch; các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chưa thực hiện nghiêm nghĩa vụ về thuế đối với nhà nước", báo cáo Bộ Xây dựng khẳng định.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng, các hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai hiện nay không có thủ tục để thực hiện chuyển nhượng hợp đồng; vì vậy các tổ chức, cá nhân bằng nhiều cách thức khác nhau lách luật để tìm cách chuyển nhượng hợp đồng. Điều này đã gây ra nhiều yếu tố rủi ro cho các bên, nhiễu loạn thị trường, trốn thuế, đẩy các hậu quả pháp lý phức tạp tồn đọng về sau này cho nhà nước phải giải quyết.

Để khắc phục những tồn tại, hạn chế về kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn, Bộ Xây dựng đề xuất điều chỉnh, bổ sung các quy định về kinh doanh bất động sản có sẵn của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Trong đó, bổ sung quy định làm rõ, cụ thể về yêu cầu đối với chủ đầu tư và đối với dự án nhà ở khi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn. Rà soát sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng, thanh toán, bàn giao, yêu cầu và trách nhiệm các bên trong kinh doanh nhà ở có sẵn.

Bổ sung quy định làm rõ, cụ thể về yêu cầu đối với chủ đầu tư và đối với dự án bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn (đặc biệt là các công trình văn phòng lưu trú, căn hộ du lịch…).

Rà soát sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng, thanh toán, bàn giao, yêu cầu và trách nhiệm các bên trong kinh doanh công trình xây dựng có sẵn.