Thị trường bất động sản 2025: Năm của những “đại dự án” chưa từng có

Một năm mà thị trường bất động sản "đổi kích cỡ"

Điểm dễ nhận thấy nhất trong năm 2025 là sự phình to nhanh chóng của nguồn cung. Chỉ trong vòng 9 tháng, lượng sản phẩm nhà ở được tung ra thị trường đã vượt ngưỡng 100.000 căn - con số cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung này đến từ các dự án hoàn toàn mới.

Tuy nhiên, điều khiến năm 2025 trở nên khác biệt không chỉ nằm ở số lượng, mà ở “kích thước” của các dự án. Thị trường chứng kiến sự xuất hiện dày đặc của những khu đô thị, tổ hợp du lịch - nghỉ dưỡng và đại dự án tích hợp có quy mô chưa từng có. Việc một dự án vài trăm ha trở thành “chuẩn phổ biến” đã làm thay đổi hoàn toàn hình dung về phát triển bất động sản tại Việt Nam.

Làn sóng đại dự án năm 2025 gắn liền với sự trở lại mạnh mẽ của các tập đoàn lớn. Những thương hiệu quen thuộc như Vinhomes, Sun Group cùng nhiều doanh nghiệp bất động sản hàng đầu khác đồng loạt triển khai các khu đô thị quy mô lớn, trải dài từ Bắc vào Nam.

Đây không còn là những dự án đơn lẻ mà là các quần thể đa chức năng, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, du lịch, thậm chí cả các đô thị vệ tinh hoàn chỉnh. Tổng mức đầu tư của nhiều dự án đã vượt xa ngưỡng 10.000 tỷ đồng, trong đó không ít trường hợp được xếp vào nhóm dự án tỷ USD - điều hiếm thấy trong suốt hơn ba thập kỷ phát triển.

Sự nhập cuộc đồng loạt của các “đại bàng” đã đẩy mặt bằng quy mô dự án lên một nấc thang mới, đồng thời làm thay đổi cán cân cạnh tranh trong toàn ngành.

Giá liên tục tạo đỉnh mới...

Nguồn cung lớn không khiến thị trường chững lại. Ngược lại, thanh khoản trong năm 2025 ghi nhận mức tăng mạnh. Theo thống kê của VARS, 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024.

Song hành với giao dịch sôi động là mặt bằng giá liên tục được đẩy lên cao. Tại các đô thị lớn, mức giá 100 triệu đồng/m2 với căn hộ chung cư không còn là hiện tượng cá biệt. Thậm chí, một số dự án cao cấp thậm chí vượt xa mốc này.

Ở các khu vực ngoại thành, nơi trước đây được xem là vùng giá mềm, mức chào bán mới cũng tiến sát những kỷ lục chưa từng xuất hiện.

Không chỉ nhà ở, đất nền và đất đấu giá tại nhiều địa phương cũng chứng kiến những đợt tăng giá mạnh, gợi nhớ lại không khí của các chu kỳ nóng trước đây, dù mức độ chưa đạt đến trạng thái cực đoan.

Nhà ở xã hội: Mảnh ghép bất ngờ của năm 2025

Một điểm nhấn đặc biệt khác của thị trường năm 2025 là sự trỗi dậy của phân khúc nhà ở xã hội. Sau hơn một thập kỷ trầm lắng, phân khúc này lần đầu tiên trở lại vị trí trung tâm nhờ sự thúc đẩy mạnh mẽ từ Chính phủ và các địa phương.

Theo ước tính của Bộ Xây dựng, đến cuối tháng 12/2025, cả nước sẽ có 102.146 căn nhà ở xã hội, đạt 102% kế hoạch được Thủ tướng giao cho năm 2025. Như vậy, con số nhà ở xã hội hoàn thành của năm 2025 vượt xa tổng số hoàn thành trong cả giai đoạn 2021 - 2024 (chỉ 57.652 căn trên 644 dự án được triển khai).

Dòng tiền dịch chuyển và bản đồ mới của thị trường bất động sản

Năm 2025 cũng ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về trọng tâm địa lý của thị trường. Nếu miền Bắc giữ vai trò dẫn dắt trong giai đoạn trước, thì năm nay, miền Nam nổi lên như một điểm đến mới của dòng tiền đầu tư. Song song đó, hiện tượng “Nam tiến” của giới đầu tư diễn ra mạnh mẽ, tạo ra những cơn sóng cục bộ tại một số đại đô thị.

Đáng chú ý, phân khúc nhà thấp tầng trở thành điểm sáng lớn nhất, chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong giỏ hàng của các chủ đầu tư lớn. Điều này phản ánh sự thay đổi trong thị hiếu và chiến lược phát triển sản phẩm.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh địa giới hành chính và cải cách bộ máy quản lý nhà nước cũng góp phần tái cấu trúc thị trường. Nhiều địa phương mới nổi lên như những “điểm nóng” phát triển, trong khi khái niệm trung tâm – vùng ven – đô thị vệ tinh được định nghĩa lại dưới tác động của hạ tầng và quy hoạch mới.

Dẫu vậy, việc nguồn cung tăng nhanh và tập trung vào một số khu vực nhất định làm dấy lên nguy cơ dư thừa cục bộ. Cùng lúc, sự áp đảo của các doanh nghiệp lớn trên thị trường cũng đặt ra câu hỏi về nguy cơ chi phối giá.

Mặt bằng giá leo thang quá nhanh, vượt xa khả năng chi trả khiến bài toán thanh khoản trong trung - dài hạn trở nên nhạy cảm hơn, đặc biệt trong bối cảnh chính sách tiền tệ và thuế bất động sản tiềm ẩn nhiều biến số.

Nguy cơ hình thành bong bóng giá, dù chưa hiện hữu rõ ràng, cũng là yếu tố khiến thị trường năm 2025 vừa mang màu sắc bùng nổ, vừa chất chứa không ít rủi ro.

×