Sát Tết, nhà đất vùng ven TP.HCM có bùng nổ nhờ “sóng” quy hoạch?

Mới đây, các thông tin về siêu dự án lấn biển, dự án cầu Cần Giờ và cảng trung chuyển Cần Giờ đang tạo động lực giúp thị trường bất động sản ở huyện đảo này ấm lên, dù chưa thực sự rõ ràng.

"Làn gió mới" từ các thông tin quy hoạch hạ tầng

Theo dữ liệu của Nhà Tốt, thị trường nhà đất khu vực huyện Cần Giờ ghi nhận tín hiệu tăng trưởng mạnh về nguồn cung, khoảng 31% theo quý. Theo đó, động lực tăng trưởng được cho là đến từ nguồn cung phân khúc bình dân khi tăng 73% so với quý trước và tăng 10% so với cùng kì năm ngoái. Đặc biệt, những thông tin về siêu dự án lấn biển Cần Giờ cũng đang tác động mạnh đến tâm lý của giới đầu tư.

Cụ thể, vào cuối tháng 12/2023, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đã thông tin nhà đầu tư đang tiến hành các thủ tục điều chỉnh cục bộ khu đô thị lấn biển Cần Giờ. Từ đó, TP.HCM yêu cầu nhà đầu tư cố gắng xong các thủ tục điều chỉnh để đến năm 2025 triển khai khởi công dự án.

Cùng với siêu dự án lấn biển, các nhà đầu tư nhà đất cũng đang chú ý đến Cần Giờ khi hai dự án cầu Cần Giờ và cảng trung chuyển Cần Giờ đang được UBND TP.HCM bàn bạc để đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

Khác với Cần Giờ, khu vực huyện Bình Chánh, Hóc Môn… thì cũng chưa có tiến triển mạnh bởi các dự án, công trình giao thông trọng điểm trên địa bàn hiện đang chậm tiến độ.

Báo cáo của Sở Giao thông Vận tải (GTVT) TP.HCM gửi UBND TP.HCM về tình hình thực hiện các dự án, công trình giao thông trọng điểm năm 2023 trên địa bàn TP, gồm 34 dự án với tổng mức vốn đầu tư khoảng 280.472 tỷ đồng đều chậm tiến độ.

Tuy nhiên, trong tờ trình gửi UBND TP.HCM mới nhất, Sở GTVT TP.HCM đã đề xuất giai đoạn 2024 - 2030 ưu tiên triển khai đầu tư 59 dự án giao thông trọng điểm, chiến lược với tổng nguồn vốn cần có để thực hiện là 231.000 tỷ đồng. Đây cũng là cơ sở để nhà đầu tư đã lỡ "ôm đất" có thêm kỳ vọng.

Không chỉ các huyện ngoại thành của TP.HCM, 3 huyện "sát vách" TP.HCM là Trảng Bom, Thống Nhất và Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai cũng đang nhận nhiều sự chú ý với loạt thông tin quy hoạch.

Cụ thể, huyện Trảng Bom đang phấn đấu lên thị xã vào năm 2025, còn Thống Nhất là sau năm 2030. Trong khi đó, tại Nhơn Trạch, các dự án bất động sản trên địa bàn huyện này đang có cơ hội đón dòng tiền của nhà đầu tư khi tuyến vành đai 3 qua địa bàn tăng tốc về đích. Chưa kể, giá bất động sản Nhơn Trạch thời gian qua vẫn được xem là "vùng trũng" nếu so sánh với huyện Trảng Bom, Long Thành.

Vì vậy, ở thời điểm này, nhiều nhà đầu tư đang chú ý đến Nhơn Trạch nhằm đón đầu thị trường khi biên độ tăng giá còn cao.

Trước những thông tin mới về quy hoạch hạ tầng, đặc biệt là những tín hiệu tích cực từ hiệu ứng Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua, cùng những chính sách gỡ vướng dần ngấm vào thực tế đang tạo thêm niềm tin cho các nhà đầu tư "ôm" nhiều đất. Không ít nhà đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ sớm bùng nổ trở lại sau Tết nguyên đán sắp tới.

Anh Lê Minh, một nhà đầu tư đang sở hữu 2 lô đất nền ở xã Vĩnh Lộc A, cho biết giá đất khu vực này đang được rao ở mức 2,3 triệu - 2,5 tỷ đồng/lô (70 - 90m2), nhưng thanh khoản đang khá khó khăn.

"Tôi đang mong các dự án đầu tư trọng điểm trên địa bàn huyện Bình Chánh có thể hâm nóng thị trường, mở ra cơ hội bán thoát hàng trong thời gian tới. Nếu bán được, tôi sẽ tính toán chuyển sang nơi khác đầu tư để tìm kiếm cơ hội thanh khoản tốt hơn", anh Minh chia sẻ.

Cơ hội có thực sự rõ ràng?

Có thể thấy, các nhà đầu tư đang chờ đợi sóng hạ tầng, tuy nhiên, theo giới phân tích thì ngay cả khi có sóng, thị trường nhà đất vùng ven cũng khó lấy lại sự sôi động như thời đỉnh cao. Bởi, sau khó khăn thời gian qua, thị trường dần được thanh lọc, các nhà đầu tư cẩn trọng hơn, ưu tiên đất "sạch" pháp lý, việc lựa chọn về vị trí, hạ tầng… cũng gắt gao hơn.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính, cho hay, nhìn chung hạ tầng phát triển thì sẽ góp phần giúp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại đã qua cái thời tăng giá trước khi hạ tầng tới. Nghĩa là thời lướt sóng dựa trên quy hoạch đã qua rồi.

"Trong giai đoạn này, đa số những nhà đầu tư đi trước quy hoạch, những người dám mua bất động sản trước quy hoạch, trước khi có hạ tầng thì hiện đã kẹt tiền hết rồi nên dù bây giờ họ có thấy thông tin hấp dẫn thì cũng không thể đủ tiền. Thêm vào đó, khi một làn sóng tốt lên nhờ quy hoạch thì phải là một làn sóng lớn, có nghĩa là có một lực lượng hay là đội lái lớn cùng vào đầu cơ mới đẩy thị trường được, còn một số ít thì vẫn không thể", ông Hiển nhận định.

Cũng theo chuyên gia này, các quy hoạch hạ tầng hiện nay không giúp cho thị trường bất động sản tăng như kiểu cũ mà mọi người mong đợi.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam thì đánh giá, không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai 2024 này sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng vì sẽ có độ trễ khoảng 8 – 12 tháng để Luật được được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị phương án thích nghi, áp dụng.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group, đánh giá năm 2024, diễn biến của thị trường bất động sản sẽ theo hướng tích cực hơn. Dù vậy, theo ông Thắng, chưa thể kỳ vọng bất động sản sẽ khởi sắc ngay.

"Nửa đầu năm 2024, thị trường sẽ bớt khó khăn hơn hiện tại nhưng để "đảo chiều" thành công, gần nhất cũng phải nửa cuối năm 2024. Các sản phẩm đầu tư, đầu cơ sẽ mất thêm từ 2-3 quý nữa để vực dậy thanh khoản", ông Thắng nhận định.