Sở hữu chung cư

Từ trước đến nay người dân vẫn quen với khái niệm sở hữu vĩnh viễn mọi loại bất động sản, từ đất đai, nhà cửa cho đến chung cư trên cao. Dường như ai cũng hình dung căn hộ của mình như một bất động sản còn mãi với thời gian, cho ngày nay, cho ngày mai, cho muôn đời sau. Nên vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn đã khiến người mua nhà thấy sốc.

Nhưng trên thực tế thì trong giá thành của một căn hộ chung cư, giá đất chiếm tỷ lệ cực kỳ thấp. Lấy ví dụ một chung cư 50 tầng xây tại một khu đất thuộc trung tâm Hà Nội hay Tp HCM, giá đất cũng chỉ ở mức 100-200 triệu đồng mỗi mét vuông là cao lắm rồi, chia ra thì mỗi mét vuông sàn chung cư cũng chỉ có giá trị sử dụng đất ở mức 2-4 triệu. Đó là những khu trung tâm chứ nếu ra các quận xa thì thực tế giá trị sử dụng đất mỗi mét vuông sàn căn hộ chung cư chỉ độ vài trăm ngàn đồng.

Vậy những gì đã làm nên cái giá hàng chục triệu đồng cho một mét vuông sàn chung cư hiện nay? Có thể nói chủ yếu là chi phí xây dựng. Xây chung cư rất tốn kém do diện tích hành lang, thang máy, thang thoát hiểm, tầng hầm, tầng kỹ thuật… chiếm tỷ lệ rất lớn, chi phí xây dựng chúng cũng cao. Mỗi mét vuông sàn căn hộ đều phải gánh cả những chi phí ẩn đó. Vậy nên hiện nay chi phí xây dựng thô có thể lên đến mười mấy triệu một mét vuông căn hộ. Lại còn lãi của chủ đầu tư, các khoản thuế má, lãi vay, chi phí tiếp thị, môi giới và đủ thứ tiền không tên khác… Đó là chưa nói đến chi phí làm nội thất cho căn hộ, thường cũng phải vài triệu đến vài chục triệu đồng cho một mét vuông. 

Do đó, nếu giá một căn hộ chung cư có thể chia thành nhiều thành phần thì trong đó giá trị quyền sử dụng đất thường là thấp nhất. Phần xây thô có thể có thời hạn khấu hao 50 năm. Phần lãi của chủ đầu tư, chi phí môi giới, tiếp thị,… dĩ nhiên sẽ biến mất cùng với tòa nhà, còn phần hoàn thiện nội thất thì phải khấu hao theo thời gian, cùng lắm 10 năm cũng phải làm lại hết. Từ tủ bếp cho đến đèn đóm, thiết bị điện nước, giường tủ, thạch cao… sau 10 năm đều xuống cấp nghiêm trọng rồi. Ai ráng lắm có thể dùng thêm vài năm nhưng chất lượng sống xuống hẳn.

Chính vì thế, khi một căn hộ chung cư đi hết vòng đời của nó, cứ cho là 50 năm hay 70 năm đi, thì những gì còn thuộc về người chủ cũng chỉ là 1 phần rất, rất nhỏ giá trị ban đầu. Dù giá đất có tăng nhiều lần chăng nữa thì chưa chắc giá trị đất thuộc về chủ sở hữu căn hộ đã đủ để trả cho chủ đầu tư mới đập phá tòa nhà và làm các thủ tục pháp lý chứ chưa nói đến thiết kế, xây dựng lại.

Thế nhưng nếu không có luật quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư thì một hậu quả dễ thấy là sau 50 năm nữa, các thành phố của chúng ta sẽ là những khu ổ chuột cao tầng! Không ai có thể thuyết phục hàng trăm hộ dân đồng thuận một phương án xây dựng lại.

Hãy nhìn các chung cư cũ, xây cách đây chưa đầy 50 năm tại HN hay Tp HCM mà xem. Chúng thực sự đã là những đống rác kiến trúc cả về nghĩa đen lẫn nghĩa bóng. 50 năm là thời gian đủ dài để công nghệ xây dựng thay đổi hoàn toàn. Lối sống của con người, các tiện nghi trong nhà đều đã trải qua vài cuộc cách mạng và chắc chắn những căn hộ có tuổi thọ hàng chục năm đã trở nên vô cùng bất tiện, thậm chí nguy hiểm cho cư dân.

Đó là chưa nói đến một thực tế: các chung cư cũ ở HN và Tp HCM đều thấp tầng. Rất nhiều tòa chung cư cũ chỉ cao 5 tầng thôi, người dân sống trong đó còn có thể đi lên đi xuống theo cầu thang bộ. Còn những chung cư hiện nay cao đến 50 tầng, thậm chí 70 tầng và hơn nữa, vậy khi hạ tầng kỹ thuật của chúng xuống cấp thì tính mạng cư dân sẽ ra sao? Hệ thống thang máy 50 tuổi liệu có còn đảm bảo yêu cầu an toàn nữa không, dù được bảo trì định kỳ. Sắt thép cũng có tuổi của chúng, nhiều cấu trúc kim loại trên ô tô hoặc máy bay tự động hư hỏng và giảm chất lượng theo thời gian, không thể khắc phục được. Đừng tưởng cứ để cục sắt một chỗ thì 50 năm sau nó vẫn còn nguyên như ban đầu!

Một câu hỏi được nhiều người quan tâm là quyền lợi người mua căn hộ chung cư? Sau 50 năm họ sẽ mất hết khoản đầu tư vào căn hộ hay sao? 

Sau khi căn hộ đã khấu hao hết phần chi phí xây dựng thì giá trị thực tế còn lại chỉ là phần đất chia theo số tầng, như đã phân tích ở trên. Với những chung cư thấp tầng thì giá trị đất này còn là con số đáng kể, chứ với những chung cư năm-bảy chục tầng thì đây chỉ là con số rất nhỏ. Để người dân cảm thấy yên tâm hơn phần nào thì có thể đưa vào luật một điều khoản đền bù tiền đất cho người sở hữu căn hộ theo công thức giá đất chia cho số tầng.

Trên thực tế, nhà cửa nói chung và chung cư nói riêng chỉ là những cỗ máy để ở. Cỗ máy nào cũng có 2 đặc điểm chung là tuổi thọ và công nghệ. Không có cỗ máy nào mà con người sáng tạo ra lại có thể được sử dụng vĩnh viễn, không có cỗ máy nào lại không lạc hậu dần dần về công nghệ theo thời gian. Thực tế, rất hiếm cỗ máy nào còn làm việc được sau dăm bảy chục năm. Những tòa nhà quá cũ chỉ còn được giữ lại khi chúng có giá trị nghệ thuật và lịch sử đặc biệt.

Công nghệ và văn hóa là một yếu tố cực kỳ quan trọng trong kiến trúc. 50 năm trước đây, cha ông chúng ta chắc chắn không thể hình dung ra cuộc sống ngày nay của chúng ta, với máy tính, mạng wifi, 5G, TV màn hình phẳng, kính cường lực, kính cản nhiệt, kính đổi màu, cửa thép, cửa nhôm, các thiết bị vệ sinh hiện đại, các dụng cụ nấu bếp tối tân, hàng loạt thiết bị thông minh trong nhà, cũng như cách sống hiện nay của chúng ta…

Vậy nên chúng ta chắc chắn cũng không thể hình dung ra cuộc sống 50 năm sau. Và hiển nhiên là những cấu trúc xây dựng phục vụ cộng đồng hiện nay như chung cư sẽ lạc hậu hoàn toàn trong một tương lai đủ xa như vậy.

Thực tế mà nói thì chúng sẽ thành những đống rác kiến trúc, những cỗ máy lạc hậu hoàn toàn sau 50 năm nữa, chỉ đáng ném ra bãi rác. 

Chính vì những nguyên nhân trên đây, việc quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ là 50 hoặc 70 năm là rất cần thiết và bắt buộc phải sớm đưa thành luật. Điều này để tránh cho con cháu chúng ta phải chịu những hậu quả khôn lường khi hàng ngàn, hàng chục ngàn cao ốc khổng lồ năm bảy chục tuổi vẫn sừng sững khắp nơi với hạ tầng xuống cấp nghiêm trọng đến mức nguy hiểm, với thiết kế lạc hậu hoàn toàn với thời đại, không còn thích hợp để ở nữa, mà lại không có cách nào phá bỏ chúng để xây dựng lại.

Đến lúc đó có khi cách duy nhất thế hệ sau chúng ta có thể làm là di dời toàn bộ Hà Nội, TP.HCM đi những vùng đất mới. Và sự đứt gãy lịch sử đó có thể còn nghiêm trọng hơn là sự đứt gãy kiến trúc cục bộ khi tái xây dựng các chung cư đã lạc hậu, nguy hiểm và thực tế không còn là một cỗ máy thích hợp để ở cho các thế hệ sau này.

Nhiều nước cũng đã áp dụng chính sách sở hữu chung cư có thời hạn với tầm nhìn đảm bảo an toàn cho người dân nhiều chục năm tới cũng như sự phù hợp với cuộc sống, quy hoạch trong tương lai. Nhưng thay đổi phải tính đến quyền lợi của người dân, từ việc giá nhà, tái định cư… bởi quan niệm "an cư lạc nghiệp" chưa bao giờ cũ.

×