Thị trường bất động sản năm 2024: Giải quyết 2 vấn đề lớn nào để "hết khó"?

Nghị quyết 01/NQ-CP ngày 5/1/2024 của Chính phủ về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2024 đã nêu rõ về các nhiệm vụ và giải pháp "gỡ khó" cho thị trường bất động sản. 

Cụ thể, tổ chức thực hiện hiệu quả các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách, giải pháp khuyến khích, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, hạn chế lệch pha cung - cầu sản phẩm bất động sản, chú trọng khuyến khích phát triển sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu lớn của xã hội như: nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp.

Nghị quyết cũng yêu cầu cần hoàn thiện, duy trì thường xuyên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Bám sát tình hình thị trường bất động sản để kịp thời điều chỉnh, tháo gỡ những khó khăn, hạn chế, bất cập của cơ chế, chính sách, pháp luật đối với thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản năm 2024 chờ pháp lý khơi thông

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới. Đứng tại thời điểm cuối năm 2023 nhìn lại, thị trường nhìn chung đang có những chuyển biến theo hướng tích cực tuy nhiên các thách thức vẫn hiện hữu.

Từ đầu năm 2023, Chính phủ đã vào cuộc tích cực và liên tục để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Đơn cử có thể kể đến Nghị định số 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết số 33/NQ-CP, Quyết định 338/QĐ-TTg, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, Thông tư số 02/2023/TT-NHNN, Công điện số 1376/CĐ-TTg, Công điện 965/CĐ-TTg…

Nửa cuối năm 2023, thị trường bất động sản ghi nhận thanh khoản được cải thiện ở một số dự án căn hộ hội tụ tổng hòa nhiều yếu tố tốt như chủ đầu tư uy tín, sản phẩm tương ứng với hạng chất lượng có diện tích hợp lý, chất lượng bàn giao kỳ vọng tốt, pháp lý đảm bảo,… nhưng số lượng dự án căn hộ này không nhiều. Giá nhà ở neo ở mức cao cũng là vấn đề ảnh hưởng đến tính thanh khoản. 

Hơn nữa, quan ngại pháp lý dự án không thể hoàn thành khi khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ của mình cũng là một trong những yếu tố tác động đến lượng giao dịch. Xuyên suốt năm qua, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang phải cấu trúc quyết liệt danh mục dự án, cải thiện giải quyết khó khăn về dòng tiền, giảm tải áp lực thanh lọc thị trường rất lớn hiện nay. Việc cấu trúc này thường cũng không thể nhanh mà vẫn cần thời gian để thực hiện.

Bước vào năm 2024, thị trường bất động sản còn nhiều thách thức cần phải tiếp tục giải quyết trước khi có sự phục hồi rõ nét. Trong đó, Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng thông qua sẽ tạo động lực lớn cho thị trường bên cạnh Luật Kinh Doanh Bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được thông qua tháng 11/2023.

Trong đó, để đưa thị trường trở về quỹ đạo đúng, lành mạnh, bền vững, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM kiến nghị cần sớm ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất”, nhằm tháo gỡ vướng mắc về công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại để bảo đảm không thất thu ngân sách nhà nước, để cấp “sổ hồng” cho khách hàng và để chủ đầu tư dự án hoàn thành nghĩa vụ, trách nhiệm đối với Nhà nước và khách hàng.

Thị trường bất động sản cần tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ

Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, phân khúc nhà ở giá rẻ, trong đó hình thức chủ yếu là nhà ở xã hội sẽ trở thành điểm tựa cơ bản cho quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản. Tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ cũng là một trong những giải pháp “phá băng” cho thị trường bất động sản.

TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định khó khăn của thị trường bất động sản có thể kéo dài đến quý II, quý III năm 2024. Giải pháp trong thời gian tới ngoài việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, phải đẩy mạnh nguồn cung của phân khúc nhà ở giá rẻ.

"Phát triển nhà ở giá rẻ là cơ sở để các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh đầu tư, thúc đẩy quá trình tái cấu trúc thị trường. Sự hỗ trợ của Chính phủ cho phân khúc nhà ở giá rẻ nên theo hướng không làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của các nhà đầu tư phát triển dự án và không buộc họ phải chịu ràng buộc bởi các chính sách về đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội. Nói cách khác, phải giải phóng doanh nghiệp bất động sản tham gia phân khúc nhà ở giá rẻ khỏi các ràng buộc của chính sách khuyến khích, ngoài việc miễn thuế, quyền sử dụng đất và hạn mức tín dụng đầy đủ với lãi suất hợp lý", ông Nghĩa kiến nghị.

Trước thực tế đang diễn ra, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính cho rằng, cần sớm tăng cường nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Bởi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn vàng để tăng sức bền, tái cấu trúc và phục hồi, bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

"Nguồn cung các dự án cần được phát triển cân đối, đặc biệt cần tăng cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu của đa số người dân bên cạnh việc duy trì hoạt động cân bằng của các phân khúc khác trên thị trường", ông Thịnh nhận định.

Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, cần phải giải quyết tốt bài toán mất cân bằng cung cầu, cần có nhiều sản phẩm vừa túi tiền, các hình thức kinh doanh đa dạng đáp ứng rộng nguồn cầu. Bên cạnh đó, giảm giá thành sản phẩm là điều hiện đang khó thực hiện nhưng nếu làm được thì sẽ thu hút được lượng cầu mua. 

"Chính phủ và Nhà nước đã và đang làm rất nhiều các biện pháp cần thiết thúc đẩy thị trường. Chủ đầu tư lúc này cũng phải như vậy, làm nhiều biện pháp cải thiện sự phụ thuộc dòng tiền từ ngân hàng bằng việc huy động từ các kênh khác như hợp tác đầu tư, cấu trúc danh mục đầu tư, giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực dòng tiền của người mua nhằm thúc đẩy quyết định đầu tư, làm tốt trong tất cả các khâu" bà Hằng nhận định.

Nhận định về thời điểm hồi phục của thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng sự hồi phục của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn từ đầu quý II/2024 khi các chính sách hỗ trợ ngấm sâu hơn; các vụ việc về tài chính sẽ được giải quyết; các sắc luật mới bắt đầu đi vào soạn thảo, triển khai; thị trường trái phiếu doanh nghiệp đi qua giai đoạn khó khăn nhất…

"Hành lang pháp lý bất động sản dần hoàn thiện và các vướng mắc về pháp lý dự án, quy hoạch dần được tháo gỡ sẽ giúp nguồn cung sản phẩm tăng lên, tạo cơ sở để giảm giá một số phân khúc bất động sản nhất định phù hợp với nhu cầu của người dân", ông Lực cho biết.