Thị trường văn phòng hạng A TP.HCM “giảm nhiệt", bước vào chu kỳ chọn lọc

Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM đang từng bước phục hồi, phân khúc văn phòng cho thuê - đặc biệt là hạng A tiếp tục ghi nhận những tín hiệu ổn định. Trong quý I/2026, dù không có nguồn cung mới, hoạt động cho thuê vẫn duy trì nhịp tích cực, phản ánh sự cân bằng dần hình thành giữa cung và cầu.

Nghiên cứu của JLL Việt Nam, tổng nguồn cung văn phòng hạng A hiện giữ nguyên ở mức hơn 663.000m². Việc không có thêm dự án mới trong giai đoạn này được xem là “khoảng nghỉ” cần thiết, giúp thị trường hấp thụ lượng diện tích lớn đã được bổ sung trong năm 2025. Nhờ đó, tỷ lệ trống trung bình giảm nhẹ xuống còn 18,8%, cải thiện so với mức 19,4% cuối năm trước.

Theo ông Will Trần - đại diện JLL Việt Nam, đây là giai đoạn điều chỉnh tích cực khi các tòa nhà có thêm thời gian lấp đầy diện tích và điều chỉnh chiến lược cho thuê phù hợp hơn với nhu cầu thực tế. Thị trường không còn chạy theo tăng trưởng nguồn cung, mà chuyển dần sang ưu tiên hiệu quả vận hành và chất lượng dịch vụ.

Tuy nhiên, xét trong dài hạn, tỷ lệ trống hiện vẫn cao hơn so với cùng kỳ năm trước, cho thấy áp lực cạnh tranh chưa giảm. Đáng chú ý, sự phân hóa giữa các tòa nhà ngày càng rõ nét. Những dự án sở hữu vị trí trung tâm, tiêu chuẩn xây dựng cao và quản lý chuyên nghiệp vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt. Ngược lại, các tòa nhà cũ hoặc vị trí kém thuận lợi phải đối mặt với áp lực lớn trong việc giữ khách thuê.

Thị trường văn phòng hạng A TP.HCM đang có tỷ lệ trống thu hẹp và giá thuê ổn định. Ảnh: Savills Việt Nam

Diễn biến giá thuê cũng phản ánh rõ xu hướng này. Tại khu trung tâm, giá chào thuê văn phòng hạng A duy trì khoảng 64,7 USD/m²/tháng, tăng nhẹ so với cùng kỳ. Trong khi đó, khu ngoài trung tâm ở mức trung bình khoảng 36 USD/m²/tháng, có xu hướng giảm nhẹ. Khoảng cách gần gấp đôi giữa hai khu vực cho thấy doanh nghiệp vẫn sẵn sàng trả giá cao hơn để đổi lấy lợi thế vị trí và hình ảnh thương hiệu.

Hiện TP.HCM nằm trong nhóm 5 thị trường có giá thuê văn phòng cao nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Điều này phản ánh sức hút của thị trường, nhưng cũng tạo áp lực chi phí đối với doanh nghiệp trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Xu hướng dịch chuyển của khách thuê cũng đang định hình rõ nét. Các doanh nghiệp tài chính, ngân hàng, tư vấn cao cấp tiếp tục ưu tiên khu trung tâm để tận dụng lợi thế kết nối và uy tín. Trong khi đó, nhóm công nghệ và startup có xu hướng dịch chuyển ra khu ngoài trung tâm nhằm tối ưu chi phí và tìm kiếm không gian linh hoạt.

Diễn biến của phân khúc văn phòng không chỉ dừng lại ở thị trường cho thuê mà còn tác động đến toàn bộ bức tranh bất động sản TP.HCM. Khi chi phí thuê tại khu trung tâm duy trì ở mức cao, xu hướng dịch chuyển doanh nghiệp ra vùng ven sẽ kéo theo nhu cầu phát triển hạ tầng, nhà ở và tiện ích tại các khu vực mới, góp phần thúc đẩy quá trình giãn đô thị.

Ở chiều ngược lại, thị trường bước vào giai đoạn “chọn lọc” cũng buộc chủ đầu tư thay đổi chiến lược. Thay vì cạnh tranh bằng nguồn cung, các dự án cần tập trung vào trải nghiệm người thuê - từ thiết kế không gian, tiện ích đến công nghệ vận hành. Đây sẽ là yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh khi nguồn cung mới dự kiến quay trở lại trong thời gian tới, với dự án The Kross dự kiến gia nhập thị trường vào quý II/2026.

Theo các chuyên gia, nhìn tổng thể, thị trường văn phòng hạng A TP.HCM đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nhanh sang phát triển bền vững - nơi giá trị thực và hiệu quả khai thác trở thành thước đo chính của thị trường.

×