Thừa kế quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục sang tên “sổ đỏ” theo quy định mới nhất như thế nào?

Căn cứ pháp lý về thừa kế quyền sử dụng đất

Luật sư Hoàng Anh Sơn - Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: Theo Điều 23 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư...

Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

Trong thời hạn sử dụng đất;

Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản cho người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc.”

Trường hợp không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp, việc thừa kế được thực hiện theo pháp luật theo quy định tại Điều 649, Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015.

Cần lưu ý Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015 quy định những người sau đây không được quyền hưởng di sản (bao gồm đất đai, nhà đất)…

Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;

 Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;

 Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;

 Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.

Tuy nhiên, những người quy định tại khoản 1 Điều này vẫn được hưởng di sản, nếu người để lại di sản đã biết hành vi của những người đó, nhưng vẫn cho họ hưởng di sản theo di chúc.

Trình tự, thủ tục đăng ký sang tên “sổ đỏ” khi nhận thừa kế

Theo luật sư Hoàng Anh Sơn, Điều 133 Luật Đất đai 2024 người nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hoàn thành việc khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế.

Trình tự thực hiện gồm các bước:

Bước 1: Lập văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế

Người thừa kế liên hệ phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng để lập văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản.

Hồ sơ cần có:

Giấy chứng tử của người để lại di sản;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);

Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh...);

Di chúc (nếu có).

Theo điểm c, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định: Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ đăng ký biến động được tiếp nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất; UBND cấp xã; Bộ phận một cửa nơi có đất.

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. 

Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế đã được công chứng;

Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế

Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký biến động do thừa kế không quá 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính (nếu có)

Theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế Thu nhập cá nhân quy đinh nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn thuế.

Căn cứ khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP trường hợp nhận thừa kế giữa cha mẹ, vợ chồng, con cái, anh chị em ruột, ông bà với cháu được miễn lệ phí trước bạ.

Nếu không thuộc đối tượng miễn, người nhận thừa kế phải nộp thuế thu nhập cá nhân 10% giá trị phần quyền sử dụng đất được thừa kế, theo Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Bước 4: Cập nhật, cấp Giấy chứng nhận mới

Sau khi hoàn tất việc kiểm tra hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ:

Cập nhật tên người thừa kế vào Giấy chứng nhận đã cấp;

Hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nếu có yêu cầu hoặc có thay đổi thông tin về thửa đất.

Luật sư Hoàng Anh Sơn cũng đưa ra một số lưu ý khi thừa kế quyền sử dụng đất như sau: Nếu có nhiều người thừa kế, việc phân chia phải được tất cả đồng ý và lập thành văn bản thỏa thuận chung có công chứng.

Trường hợp có tranh chấp di sản, cơ quan đăng ký đất đai tạm dừng giải quyết cho đến khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án.

Căn cứ pháp lý: Điều 45 và Điều 133 Luật Đất đai 2024; Điều 609, 621, 650 Bộ luật Dân sự 2015. Thời hạn: 30 ngày kể từ khi hoàn tất khai nhận, phân chia di sản. Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc (20 ngày đối với vùng sâu, vùng xa). Miễn lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân: Khi thừa kế giữa cha mẹ, vợ chồng, con cái, anh chị em ruột, ông bà với cháu.Hồ sơ: Đơn đăng ký biến động, sổ đỏ gốc, văn bản khai nhận di sản, giấy tờ nộp thuế (nếu có).

×