Những điểm mới về quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định mới nhất?

Những điểm sửa đổi, bổ sung quan trọng

Luật sư Hoàng Anh Sơn – Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp quy định tại Điều 177 Luật Đất đai 2024 như sau:

Khoản 1 Điều 177 quy định: hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không vượt quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp đối với mỗi loại đất theo Điều 176 Luật Đất đai 2024.

Trong khi Điều 130 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, nếu hạn mức giao đất trồng cây lâu năm ở đồng bằng là 10 ha, cá nhân có thể nhận chuyển quyền tối đa 150 ha (theo nguyên tắc đó) (với điều kiện đáp ứng yêu cầu pháp lý khác).

 Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. 

Trước đây khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Tuy nhiên khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:

Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa,

Khái niệm “cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp” đã được quy định rõ tại Điều 3 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Điều 3 cũng quy định rõ loại trừ một số trường hợp cụ thể:

Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp mà có thu nhập từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó, trừ các trường hợp sau đây:

 Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan tại ngũ, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc phòng, công nhân và viên chức quốc phòng, sĩ quan, hạ sĩ quan, công nhân công an, người làm công tác cơ yếu và người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước;

Người hưởng lương hưu;

Người nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp bảo hiểm xã hội hằng tháng;

 Người lao động có hợp đồng lao động không xác định thời hạn.

Sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Theo Điểm a khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp có thể được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu mà không cần chuyển mục đích đất nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích (miễn là phù hợp quy định).

Nghị định 102/2024 xác định chi tiết về phạm vi, điều kiện việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích (Điều 99 của NĐ 102): Mục đích kết hợp không thuộc trường hợp phải chuyển mục đích theo Điều 121 Luật Đất đai.

Diện tích đất sử dụng cho mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất của mục đích chính (trừ trường hợp đất ở).

Công trình xây dựng của mục đích kết hợp phải phù hợp quy hoạch, dễ tháo dỡ; nếu là đất trồng lúa, đất lâm nghiệp thì việc xây dựng phải tuân theo các quy định riêng để không ảnh hưởng tiêu cực.

Vì vậy, người sử dụng đất nông nghiệp có thể xây dựng các công trình nhỏ phục vụ sản xuất/kết hợp nếu tuân theo giới hạn và quy hoạch, mà không cần chuyển mục đích chính.

 Gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn và xác nhận tiếp tục sử dụng (Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024)

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 quy định thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn;

Khoản 3 Điều 172 quy định “Việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất.

Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.

Điều này có nghĩa là nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 thì khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn, còn lại các trường hợp loại đất nông nghiệp khác như đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung, đất nông nghiệp khác mà không làm thủ tục xin gia hạn, nếu không thuộc trường hợp bất khả kháng sẽ có thể bị thu hồi theo quy định mới.

Để người dùng xác nhận tiếp tục sử dụng đất khi hết thời hạn, NĐ 102 quy định việc nộp văn bản đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất, giấy chứng nhận đất, cơ quan quản lý đất đai kiểm tra và xác nhận trên giấy chứng nhận hoặc cấp mới nếu cần.

Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024 mở ra cơ hội lớn cho việc tích tụ đất và sử dụng linh hoạt đất nông nghiệp nhưng quyền lợi này gắn chặt với điều kiện pháp lý. Trước khi tiến hành giao dịch, người dân cần kiểm tra: hạn mức giao đất (Điều 176); hạn mức nhận chuyển quyền (Điều 177); tư cách “cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp” (Điều 3 NĐ 102); điều kiện sử dụng đất kết hợp (Điều 218 & Điều 99 NĐ 102); thủ tục gia hạn/ xác nhận sử dụng sau khi hết thời hạn. Nếu cần, người dân nên tham vấn luật sư hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai để đảm bảo giao dịch an toàn.

×