Mặt bằng cho thuê có cứu vãn được tình thế ảm đạm khi TP.HCM mở cửa trở lại?

TP.HCM thực hiện mở cửa trở lại từ đầu tháng 10/2021 là nhân tố để thị trường văn phòng được các chuyên gia dự báo sẽ dần hồi phục khi các doanh nghiệp hoạt động trở lại. Tuy vậy, mức độ phục hồi của phân khúc này còn phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ phục hồi của nền kinh tế.

Mặt bằng cho thuê giao dịch giảm, nguồn cung vẫn tăng

Thống kê của Savills Việt Nam, trong quý 3, các khách thuê vừa và nhỏ gặp khó khăn, một số đã phải kết thúc hợp đồng sớm hoặc ngưng tái ký hợp đồng.

Một số cửa hàng, mặt bằng cho thuê tại khu vực trung tâm TP.HCM đóng cửa trong quý 3/2021 khiến công suất tại khu vực này giảm mạnh. Hầu hết chủ cho thuê vẫn duy trì giá chào thuê với giá thuê trung bình tương đối ổn định, ở mức 49 USD/m²/tháng.

Tuy nhiên, thay vì giảm trực tiếp trên giá chào thuê, hầu hết các chủ nhà áp dụng các chính sách ưu đãi như miễn phí tiền thuê trong tháng đầu, không áp dụng chính sách tăng giá hằng năm hoặc giảm lên đến 50% trong ba đến sáu tháng đầu đối với các hợp đồng thuê tối thiểu từ 3-5 năm.

Tương tự, nhà phố cho thuê vẫn chưa thể phục hồi khi tất cả buộc phải đóng cửa suốt quý 3/2021, trừ các cửa hàng tiện lợi.

Chủ nhà đã chấp nhận mức giảm giá chào thuê lên đến 50% với kỳ vọng cho thuê nhanh chóng. Trong đó, nhà phố tại các tuyến đường ở khu ngoài trung tâm có mức giảm giá thuê mạnh hơn so với khu trung tâm.

Chị Hồng Thu (Q.3), chủ một mặt bằng cho thuê trên đường Lê Văn Sỹ cho biết, mặt bằng rộng gần 60m2 của gia đình đã treo bảng cho thuê từ nhiều tháng nay. Những năm trước đây, mặt bằng này mang về thu nhập cho gia đình chị Thu tới gần 50 triệu đồng mỗi tháng. Nhưng từ khi dịch Covid-19 đến nay, thu nhập này cứ chập chờn, và 2-3 tháng nay thì… “đứt” hẳn không còn người thuê nữa dù chị đã giảm giá còn có 30 triệu đồng/tháng.

Một mặt bằng khoảng hơn 70 m2 trên đường Hai Bà Trưng (Q.1) cũng đang chào giá cho thuê là 68 triệu đồng/tháng, chỉ ký hợp đồng từ 2 năm trở lên. Nếu ký hợp đồng ngay thì sẽ giảm 40% tiền thuê trong 3 tháng đầu… “Giá này là rẻ nhất rồi, hồi chưa dịch Covid-19 thì mặt bằng này gần 100 triệu đồng/tháng. Nếu khách ký hợp đồng thì sẽ cam kết không áp dụng chính sách tăng giá trong 2-3 năm”, anh Hưng chủ mặt bằng khẳng định.

Báo cáo thị trường BĐS của CBRE Việt Nam cũng cho biết, trong quý 3/2021 số lượng giao dịch thuê văn phòng giảm khoảng 30% so với trung bình 2 quý trước.

Do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, TP.HCM buộc phải thực hiện giãn cách xã hội dai dẳng, nhiều đợt trong gần 2 năm nay, khiến thị trường bán lẻ gặp khó khăn, khách thuê không thể trụ vững buộc phải sang nhượng và trả mặt bằng.

Thêm và đó, dịch Covid-19 cũng thúc đẩy thương mại điện tử phát triển. Nhiều chủ kinh doanh cho biết, doanh số bán online đã tăng mạnh hơn so với trước khi có dịch khiến họ cân nhắc nhiều hơn về việc thuê mặt bằng. Tất cả chi phí mặt bằng sẽ được chuyển sang mục đích chạy quảng cáo, thu hút khách hàng.

Một nguyên nhân khác khiến mặt bằng cho thuê "lao dốc" do nguồn cung dư thừa. Dịch bệnh kéo dài đã khiến nhiều ngành nghề bị ảnh hưởng trầm trọng. Và hệ quả là phân khúc BĐS cho thuê dư thừa nguồn cung, đó chính là nguyên nhân của tình trạng giá nhà cho thuê giảm thê thảm thời gian qua.

Chờ "nút thắt" phục hồi kinh tế

Về triển vọng trong thời gian tới, Savills Việt Nam cho rằng, đến năm 2024, tổng nguồn cung tương lai văn phòng, mặt bằng cho thuê tại TP.HCM dự kiến hơn 430.500m²; trong đó có 62% nằm ở khu vực ngoài trung tâm.

Thị trường văn phòng tại TP.HCM đang ghi nhận những dấu hiệu hồi phục chậm nhưng tích cực. Trong 3 tháng cuối năm 2021, dự báo thị trường văn phòng sẽ chào đón thêm 3 dự án hạng B với tổng diện tích cho thuê là 34.500 m².Từ năm 2022 trở đi, thị trường sẽ có thêm hơn 300.000 m² nguồn cung hạng A phân bổ ở khu vực gần sân bay Tân Sơn Nhất, quận 1, Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức)…

Theo Savills Việt Nam, dịch vụ lưu trú, mặt bằng văn phòng, nhà đất cho thuê là những phân khúc đang cực kỳ khó khăn của thị trường BĐS. Những khó khăn này không phải một thời điểm ngắn, mà kéo dài, trên diện rộng và chưa thể đánh giá được thiệt hại. 

Việc giảm giá cho thuê mặt bằng cũng không cứu vãn được tình thế khi tất cả các dịch vụ vui chơi, ăn uống, giải trí, du lịch… hầu như đóng cửa, dẫn đến sự dư thừa nguồn cầu trên thị trường.

"Mức độ phục hồi của bất động sản cho thuê phụ thuộc vào mức độ phục hồi sau dịch bệnh của nền kinh tế. Có thể thấy, nhu cầu giảm, nguồn cung dư thừa đã đẩy mặt bằng kinh doanh tại nhiều mặt phố vào phân khúc khó khăn nhất của thị trường bất động sản", đại diện Savills Việt Nam đánh giá.