Tỷ suất sinh giảm kỷ lục, thị trường nhà ở Việt Nam đối mặt thách thức dài hạn

Cùng với tâm lý “ngại cưới, lười sinh” phổ biến ở giới trẻ, Việt Nam đang bước vào quá trình già hoá dân số.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24,1 tuổi (năm 1999) lên 27,2 tuổi (năm 2024). Trong khi đó, mức sinh vào năm 2024 đã giảm một nửa so với năm 1989, xuống mức thấp nhất trong lịch sử là 1,91 con/phụ nữ.

Đặc biệt, tại Hà Nội và TP. HCM, tỷ suất sinh đã tiến gần ngưỡng sinh thấp nghiêm trọng (dưới 1,3 con/phụ nữ) theo phân loại của Liên Hợp Quốc.

Một trong những nguyên nhân được Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam chỉ ra là do chi phí sinh hoạt và giá nhà liên tục leo thang, vượt xa thu nhập trung bình của người trẻ trong những năm gần đây.

Giá nhà xa tầm với, người trẻ "ngại" sinh con

Việc dân số trong độ tuổi lao động và lập gia đình giảm dần khiến nhu cầu nhà ở chung suy yếu. Cấu trúc nhu cầu đang dịch chuyển sang các căn hộ diện tích vừa và nhỏ, tối ưu chi phí, thay vì căn hộ lớn.

Khi cầu thực tế bị thu hẹp, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường giảm rõ rệt, đặc biệt ở các phân khúc không phù hợp với xu hướng nhân khẩu học mới. Trong khi đó, giá nhà vẫn duy trì ở mức cao và chưa được điều chỉnh linh hoạt, làm gia tăng khó khăn trong tiêu thụ các căn hộ diện tích lớn, tổng giá trị cao.

Điều này có thể làm gia tăng tồn kho, vòng quay vốn chậm và áp lực thanh khoản đè nặng lên các chủ đầu tư, buộc họ phải xem xét lại cơ cấu sản phẩm, chính sách giá và giải pháp tài chính để kích cầu.

Việc tỷ suất sinh tại Việt Nam đã giảm xuống mức thấp nhất trong lịch sử và dự kiến tiếp tục giảm trong những năm tới không chỉ đặt ra thách thức nghiêm trọng về kinh tế - xã hội mà còn tạo ra các tác động ngày càng rõ nét đến thị trường nhà ở.

Thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá nhà khiến một bộ phận người dân đang dần từ bỏ kỳ vọng sở hữu nhà riêng và chuyển sang thuê nhà lâu dài. Nhìn từ một số quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore cho thấy, mức sinh thấp kéo dài kết hợp giá nhà cao đã dẫn đến thiếu hụt lao động trẻ, gánh nặng an sinh xã hội tăng mạnh và áp lực duy trì tăng trưởng kinh tế.

Để tránh rơi vào vòng xoáy tương tự, VARS IRE kiến nghị Nhà nước cần có chính sách đồng bộ nhằm kiểm soát giá nhà ở mức hợp lý, mở rộng nguồn cung nhà giá phải chăng, hỗ trợ tài chính cho người trẻ mua nhà, đồng thời khuyến khích kết hôn và sinh con.

Thứ nhất, tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn. Đồng thời phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê và thuê mua. Thứ hai, Nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp;

Cuối cùng là cần khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản chuyển đổi mô hình kinh doanh từ xây để bán sang xây để cho thuê, hướng đến việc khai thác dòng tiền trong dài hạn. Đây là mô hình đã được nhiều nước phát triển áp dụng thành công.

Mô hình này có thể được hỗ trợ thông qua quỹ đầu tư bất động sản (REIT), hoặc các mô hình hợp tác công - tư. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò cung cấp quỹ đất và hạ tầng, còn doanh nghiệp đảm nhiệm việc đầu tư và vận hành thông qua các đơn vị quản lý chuyên biệt.

×