Xây nhà trên đất nông nghiệp năm 2021, làm sao để hợp pháp?

Xây nhà trên đất nông nghiệp bắt buộc phải tháo dỡ

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau: "Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất".

Đất nông nghiệp là loại đất đặc thù được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp. 

Như vậy, người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, chỉ được xây nhà ở trên đất ở, việc xây nhà ở trên các loại đất khác là vi phạm pháp luật. Như vậy, khi xây nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác mà không phải là đất ở bắt bược phải tháo dỡ (theo khoản 4 Điều 92 Luật Nhà ở 2014 và biện pháp khôi phục lại tình trạng ban đầu khi chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo quy định tại Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP).

Xây nhà trên đất nông nghiệp làm sao để hợp pháp?

Trường hợp muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, trước tiên người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư).

Điểm a Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 có quy định:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

...

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;"

Căn cứ quy định trên, nếu người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.

Theo đó, người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền.

Hồ sơ xin phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư gồm: 

- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.

Trường hợp xây dựng nhà ở trên diện tích đất thuộc khu vực đô thị hoặc thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì người sử dụng đất phải xin giấy phép giây dựng trước khi khởi công xây dựng (theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014).

Một số lưu ý khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà

+ Đất phải có trích lục bản đồ

+ Đất không có tranh chấp, kê biên để thi hành án

+ Đất phải được sử dụng ổn định lâu dài

+ Đất đã được cấp sổ đỏ

+ Nộp các khoản tiền theo thông báo (Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích…)

Trên đây là giải đáp thắc mắc xây nhà trên đất nông nghiệp làm sao để hợp pháp, không bị xử phạt. Theo đó, khi muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, người sử dụng đất cần nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.