8 vướng mắc khiến hơn 81.000 nhà ở, căn hộ tại TP.HCM chưa được cấp sổ hồng

Điểm nghẽn pháp lý khiến chậm cấp sổ hồng

Liên quan đến tiến độ cấp sổ hồng cho người dân, tại báo cáo về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM (sổ hồng), Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM cho biết hiện còn 8 vướng mắc ảnh hưởng đến tiến độ.

Các vướng mắc này bao gồm:

Thứ nhất, quy định thời gian giải quyết một hồ sơ là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, trên thực tế các tổ chức, doanh nghiệp thường nộp hồ sơ với số lượng lớn (bình quân từ 50 hồ sơ đến 300 hồ sơ/lần nộp) nhưng thời gian hẹn trả kết quả vẫn 15 ngày.

Vướng mắc thứ hai, máy móc, trang thiết bị cũ, cấu hình yếu không đáp ứng được yêu cầu quản lý, cập nhật, khai thác cơ sơ dữ liệu địa chính. Khối lượng hồ sơ và văn bản rất lớn trong khi đó lực lượng nhân sự tại phòng chuyên môn còn mỏng, khó đảm bảo được tiến độ theo mục tiêu và kế hoạch.

Thứ ba, việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn chậm nên ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Ngoài ra, do các văn bản pháp luật về đất đai không có điều khoản quy định về việc chuyền tiếp trong việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà qua các thời kỳ gây lúng túng cho Văn phòng Đăng ký đất đai trong việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.

Vướng mắc thứ tư, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế và lệ phí của chủ đầu tư và người mua nhà chậm. Có rất nhiều trường hợp mà chủ đầu tư và người mua không thực hiện hoặc chậm thực hiện và chậm bổ sung kết quả về thuế nên kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ.

Hay Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố không nhận được thông báo của cơ quan thuế về kết quả thực hiện nghĩa vụ thuế của người mua nhà ở nên không thể tiếp tục thực hiện việc cấp giấy chứng nhận.

Thứ năm, trong quá trình giải quyết hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố nhận được nhiều kết luận, văn bản của các cơ quan thanh tra, cơ quan kiểm toán, cơ quan công an… với nội dung đề nghị cung cấp hồ sơ tài liệu để phục vụ công tác điều tra, thanh tra, kiểm tra; đề nghị tạm dừng giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai do rà soát quá trình giao đất, chuyển nhượng, góp vốn thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất, rà soát lại phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp, xác định lại nghĩa vụ tài chính..

Thứ sáu, hiện nay có nhiều dự án được thiết kế, cấp phép xây dựng sử dụng mục đích sử dụng hỗn hợp như: căn hộ lưu trú (căn hộ cho thuê); officetel, condotel, shophouse…

Tuy nhiên, pháp luật về đất đai không quy định về các loại hình bất động sản này và ý kiến của các cơ quan quản lý còn nhiều ý kiến trái chiều, chưa thống nhất trong việc xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sở hữu công trình, đối tượng được cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư hay người mua.... nên chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Thứ bảy, đối tượng sở hữu là cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Và vướng mắc cuối cùng là nghĩa vụ nhà ở xã hội. Nhiều dự án chưa được các cơ quan có thầm quyền thông báo, có ý kiến (hoặc xác nhận hoàn tất) về việc chủ đầu tư thực hiện điều tiết quỹ nhà ở xã hội, đặc biệt là đối với các trường hợp chủ đầu tư lựa chọn hình thức nộp tiền vào ngân sách Nhà nước nên Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố cũng chưa thể giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Kiến nghị bổ sung quy định cấp sổ hồng cho các loại hình bất động sản mới

Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM cho biết thành phố hiện có tổng số 398 dự án đã nộp với tổng 191.348 căn nhà ở gồm căn hộ, nhà ở riêng lẻ. Qua đó, thành phố đã cấp giấy chứng nhận cho 110.016 căn và 81.332 căn chưa cấp giấy chứng nhận.

Đáng chú ý, trong số hơn 81.000 sản phẩm chưa được cấp sổ hồng có 7 dự án chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính bổ sung, với tổng 5.386 căn nhà; 10.019 căn nhà bị vướng do thuộc loại hình bất động sản mới (officetel, shophouse…); 17.515 căn nhà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, nhiều căn hộ chung cư trên địa bàn TP.HCM không đủ điều kiện cấp sổ hồng vì chủ đầu tư điều chỉnh thiết kế, quy mô căn hộ, cơ cấu sử dụng đất...

Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM cho biết trong giai đoạn này, số lượng hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận tiếp nhận và giải quyết tăng đều qua các năm, đặc biệt so với năm 2021 thì năm 2022 có số lượng hồ sơ nhận vào tăng đột biến từ 28.835 hồ sơ lên 38.144 hồ sơ.

Do đó, Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM kiến nghị HĐND Thành phố kiến nghị với các cơ quan Trung ương bổ sung quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận đối với loại hình bất động sản mới (officetel, shophouse…).

Kiến nghị Hội đồng thẩm định giá Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường sớm tham mưu và trình UBND TP ban hành quyết định về phê duyệt giá đất để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sớm xem xét, xác nhận việc hoàn tất thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư lựa chọn hình thức nộp tiền vào ngân sách Nhà nước.

Thời gian qua, hàng trăm ngàn người dân sống trong các căn hộ chung cư tại TP.HCM đã bày tỏ sự bức xúc về vấn đề sổ hồng chung cư bị chậm trễ, thậm chí mù mịt không biết bao giờ mới được xúc tiến thủ tục. Tuy nhiên, dù bỏ ra số tiền lớn và đã vào ở nhiều năm, nhiều người vẫn phải mỏi mòn chờ sổ hồng để xác định quyền sở hữu tài sản.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, vấn đề sổ hồng đã được nói tới nhiều, kiến nghị dai dẳng, nhưng tiến độ giải quyết các vướng mắc để hoàn thiện sổ hồng cho người dân rất chậm. Không có ai đứng ra chịu trách nhiệm vì sự bê trễ này, cuối cùng chỉ có người dân là chịu thiệt.