Bất cập trong quản lý chung cư: Bộ Xây dựng chỉ ra vướng mắc trong Luật Nhà ở 2014

Vận hành, quản lý chung cư còn nhiều bất cập

Thời gian qua, xuất hiện nhiều bất cập về quản lý chung cư dẫn tới hàng loạt chung cư xuất hiện tình trạng người dân treo băng rôn để đòi quyền lợi. Trong đó, đa phần là các vấn đề như: Yêu cầu chủ đầu tư cấp sổ hồng, yêu cầu trả quỹ bảo trì, cư dân thiếu chỗ để xe, không thành lập Ban quản trị chung cư,…

Theo Sở Xây dựng TP.Hà Nội, trên địa bàn hiện nay có hơn 930 nhà chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng; trong đó, có 132 nhà chung cư đưa vào sử dụng trước khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực vào ngày 1/7/2006 và hơn 800 nhà chung cư đưa vào sử dụng sau thời điểm này.

Trong số 132 chung cư đưa vào sử dụng chỉ có 93 chung cư đã thành lập Ban quản trị, số còn lại do xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở năm 2005, không có kinh phí bảo trì nên cư dân không muốn thành lập Ban quản trị. Đối với hơn 800 nhà chung cư đưa vào sử dụng sau ngày 1/7/2006, hiện có 567 nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị, nhưng chỉ có 414 nhà chung cư đã bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị.

Thực tế cho thấy, việc thiếu chuyên nghiệp trong quản lý, vận hành, tranh chấp sở hữu chung - riêng, bàn giao quỹ bảo trì... chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa cư dân và đơn vị quản lý như đã diễn ra tại một số dự án thời gian qua.

Một số chuyên gia cho rằng Luật Nhà ở 2014 thiếu chặt chẽ, lỏng lẻo về chế tài; ban quản trị thiếu kỹ năng quản lý, chậm trễ, tắc trách trong công việc, nhập nhèm thu chi… đang là nguyên nhân dẫn đến nhiều bất cập về quản lý chung cư. Ngoài ra, chính việc người mua nhà chủ quan không xem xét kỹ các điều khoản sở hữu trong hợp đồng về các loại dịch vụ, hay diện tích sử dụng chung, gây bất lợi cho chính mình.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo người mua nhà cần sát sao hơn về các chế tài, đưa các yếu tố pháp luật vào hợp đồng mua bán căn hộ. Việc đưa những quy định về quyền sở hữu cũng như các loại phí dịch vụ vào trong hợp đồng sẽ phần nào giảm thiểu đi những tranh chấp không đáng có. Bên cạnh đó, ban quản trị tòa nhà cần được lựa chọn kỹ càng, là người gương mẫu, biết giải quyết vấn đề…

Bộ Xây dựng chỉ ra nguyên nhân dẫn đến bất cập quản lý chung cư

Theo Bộ Xây dựng, quy định về quản lý chung cư vẫn còn nhiều vướng mắc trong Luật Nhà ở 2014. Thứ nhất, quy định về quản lý chung cư còn một số bất cập như: vướng mắc về quyền quản lý vận hành chỗ để xe trong nhà chung cư; thiếu chế tài xử lý vi phạm về thực hiện quy định tổ chức Hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban Quản trị; thiếu quy định cụ thể về cách thức tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư như trực tiếp, trực tuyến...

Quy định về phương thức quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chưa phù hợp thực tế nên dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư và cư dân. Ngoài ra, các quy định về điều kiện, năng lực của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư còn chưa đầy đủ và chặt chẽ, ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý, vận hành nhà chung cư…

Thứ hai, liên quan đến quy định về quản lý, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư sau đầu tư trong Luật Nhà ở 2014 có một số tồn tại, bất cập như: chưa quy định thời điểm cụ thể để bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật sau khi kết thúc xây dựng, nghiệm thu theo quy định. Tiếp đó là chưa có sự phân định về nguồn kinh phí quản lý vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật.

Bộ Xây dựng dẫn chứng, trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư, chủ đầu tư thường yêu cầu thu chi phí quản lý của cư dân theo diện tích căn hộ (5.000-12.000 đồng/m2). Khoản kinh phí này được sử dụng vào việc duy trì hệ thống vệ sinh, điện công cộng, cây xanh, an ninh và quản lý vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu nhà ở. Việc thu phí này được thực hiện định kỳ hàng tháng và mang lại nguồn tài chính tương đối lớn cho chủ đầu tư tại các dự án. Trường hợp tiếp nhận, quản lý vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đô thị từ chủ đầu tư thì cơ quan quản lý nhà nước (Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã …) phải bổ sung thêm trách nhiệm, con người làm việc, đặc biệt là ngân sách nhà nước để duy trì thực hiện công việc quản lý, vận hành sẽ tăng lên hàng năm.

Thứ ba, là chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với dự án xây dựng nhà ở nên trên thực tế cũng gặp nhiều khó khăn vướng mắc, chưa xác định được trách nhiệm cụ thể của các bên có liên quan như chủ đầu tư, chính quyền địa phương.