Bất động sản công nghiệp TP.HCM và lân cận kỳ vọng đón làn sóng đầu tư mới

Sự kiện tập đoàn bất động sản công nghiệp hàng đầu châu Âu CTP cho biết đang chuẩn bị đổ khoảng 1 tỷ USD vào Việt Nam, trong đó TP.HCM nằm trong danh sách được cân nhắc đầu tư, đã góp phần củng cố niềm tin vào tiềm năng dài hạn của thị trường này. CTP cho biết lãnh đạo tập đoàn đã đến Việt Nam 5 lần trong năm 2025. Qua đó, các địa phương được đưa vào danh sách gồm TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và Đà Nẵng. Đây là các khu vực có thế mạnh về phát triển sản xuất công nghiệp, đi kèm với nhiều cơ hội trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Cung bất động sản công nghiệp tăng nhưng sức hấp thụ vẫn cao

Theo báo cáo quý III/2025 của công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam, sau khi các địa phương trong Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam được sáp nhập theo đơn vị hành chính mới kể từ 1/7, tổng nguồn cung đất công nghiệp hiện hữu đạt khoảng 34.400 ha, tăng gần 17% so với trước.

Trong quý này, thị trường ghi nhận dự án Khu công nghiệp Thủ Thừa (tỉnh Long An cũ, nay thuộc Tây Ninh), bổ sung hơn 100 ha đất cho thuê.

TP.HCM tiếp tục giữ vị thế trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực, chiếm 47% tổng nguồn cung. Dù nguồn cung tăng, tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp vẫn duy trì ở mức 75%, phản ánh sức hấp thụ ổn định từ các ngành sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch, nhựa và sắt thép.

Giá chào thuê đất công nghiệp trung bình đạt 180 USD/m²/thời hạn thuê, tăng nhẹ 0,5% so với cùng kỳ năm trước. Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, “mức giá ổn định với xu hướng tăng nhẹ cho thấy niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng phát triển khu vực, đặc biệt khi hạ tầng và quy hoạch hành chính đang được hoàn thiện.”

Nhà xưởng xây sẵn và kho cho thuê: Đáp ứng làn sóng đầu tư mới

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) đạt tổng cộng 6,5 triệu m² sàn cho thuê, tăng khoảng 2% so với trước sáp nhập. Trong quý III/2025, TP.HCM bổ sung thêm 20.000 m² sàn tại Bình Chiểu, chiếm gần một nửa tổng nguồn cung toàn vùng.

Tỷ lệ lấp đầy RBF duy trì ở mức 92%, trong đó Đồng Nai đạt 93%, Tây Ninh 91% và TP.HCM 90%. Giá thuê trung bình giữ ổn định ở mức 4,8 USD/m²/tháng.

Bất động sản logistics xây sẵn của 1 doanh nghiệp châu Âu tại tỉnh Bình Dương cũ, nay thuộc TP.HCM. Ảnh: Tường Thụy

Trong 3 năm tới, dự kiến có thêm hơn 1 triệu m² sàn RBF được tung ra thị trường. Tuy vậy, các chuyên gia đánh giá nguồn cung này vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu từ nhóm nhà đầu tư công nghệ cao và sản xuất phụ trợ đang mở rộng quy mô.

Bà Trang Bùi cho biết nhiều chủ đầu tư đang chuyển hướng từ nhà kho sang RBF để tận dụng khả năng triển khai nhanh, vị trí thuận tiện và kết nối hạ tầng liên vùng”.

Phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW) cũng duy trì đà tăng trưởng ổn định, với tổng nguồn cung khoảng 6,6 triệu m² sàn, trong đó TP.HCM chiếm 45%, khẳng định vai trò “cửa ngõ logistics” của khu vực. Tỷ lệ lấp đầy RBW trung bình đạt 89%, riêng TP.HCM đạt tới 96%, với nhu cầu chủ yếu đến từ các ngành thương mại điện tử, hàng tiêu dùng nhanh và dược phẩm. Giá thuê trung bình 4,6 USD/m²/tháng, tăng khoảng 4% so với quý II và cùng kỳ năm trước, theo Cushman & Wakefield.

2 động lực cho bất động sản công nghiệp khu vực

Trong giai đoạn 2025–2027, khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận dự kiến đón thêm hơn 1,2 triệu m² diện tích kho bãi mới, cùng lúc với tiến độ của các dự án hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cụm cảng container quốc tế Cái Mép – Thị Vải và sân bay quốc tế Long Thành (dự kiến khai thác thương mại trong năm 2026).

Những dự án này đang định hình mạng lưới logistics liên vùng, giúp doanh nghiệp dễ dàng triển khai mô hình trung tâm – vệ tinh (hub & spoke) để tối ưu hóa chuỗi cung ứng và chi phí vận hành, theo công ty dịch vụ bất động sản này.

Diễn biến này trùng với thời điểm CTP – tập đoàn đang sở hữu hơn 11 triệu m² khu công nghiệp tại châu Âu – khẳng định không thể bỏ qua thị trường Việt Nam. Việc một nhà phát triển quy mô lớn từ châu Âu chọn Việt Nam là thị trường chiến lược tiếp theo ở châu Á được xem là tín hiệu tích cực trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Từ thị trường thuê sang hệ sinh thái sản xuất – logistics

Với nguồn cung dồi dào, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và môi trường đầu tư cởi mở hơn, thị trường bất động sản công nghiệp TP.HCM và các tỉnh lân cận đang dịch chuyển từ mô hình thuê – cho thuê truyền thống sang hệ sinh thái sản xuất – logistics tích hợp.

TP.HCM (gồm Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đã hợp nhất), Đồng Nai (gồm tỉnh Bình Phước cũ), Tây Ninh (gồm Long An cũ) được dự báo sẽ tiếp tục là điểm đến chiến lược của nhà đầu tư FDI, đặc biệt trong các lĩnh vực chế tạo công nghệ cao, năng lượng tái tạo, trung tâm dữ liệu và logistics.

Cushman & Wakefield nhận định: “Sự đồng bộ hóa quy hoạch và việc hoàn thiện các dự án hạ tầng chiến lược như vành đai 3, vành đai 4, các tuyến cao tốc, cảng biển và sân bay Long Thành sẽ chuyển hóa các khu vực ngoại vi thành các cửa ngõ logistics lý tưởng, tạo điều kiện thuận lợi nhất để thu hút các nhà điều hành chuỗi cung ứng hàng đầu khu vực và toàn cầu”.

Theo giới phân tích, xu hướng mở rộng này không chỉ tạo ra cơ hội đầu tư ngắn hạn, mà còn giúp hình thành chuỗi giá trị sản xuất – logistics bền vững cho khu vực phía Nam.

×