Bất động sản “ngộp thở” với lãi suất và chi phí đầu vào cùng tăng cao

Lãi suất tăng mạnh, chi phí vốn trở thành “rào cản sống còn”

Thị trường bất động sản bước vào quý 2/2026 với một thực tế không mấy dễ chịu: Chi phí vốn tăng nhanh và mạnh hơn dự kiến. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản Toàn Cầu, lãi suất vay doanh nghiệp đã tăng từ mức 7 - 7,5% lên 11 - 12%/năm. Đáng chú ý, lãi suất dành cho người mua nhà cũng chạm ngưỡng 14 - 15%/năm.

Với một ngành phụ thuộc tới 70% vào vốn vay ngân hàng như bất động sản, biến động này không chỉ là áp lực mà còn mang tính quyết định đến khả năng tồn tại của nhiều doanh nghiệp. Khi chi phí vốn tăng cao, biên lợi nhuận bị thu hẹp, thậm chí nhiều dự án đứng trước nguy cơ không thể triển khai.

Không dừng lại ở đó, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cũng đang được kiểm soát chặt chẽ hơn. Nhiều ngân hàng lớn chỉ lựa chọn cấp vốn cho các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt tại Hà Nội và TP. HCM. Điều này khiến dòng tiền vào thị trường bị thu hẹp đáng kể, tạo ra tình trạng “tắc nghẽn” ở cả phía cung lẫn cầu.

Dữ liệu từ Batdongsan.com cho thấy, từ tháng 11/2025 - thời điểm lãi suất vay mua nhà bắt đầu tăng nhu cầu tìm kiếm bất động sản đã giảm 17% so với quý trước. Đây là tín hiệu rõ ràng phản ánh sự suy yếu của lực cầu trên thị trường.

Trao đổi với phóng viên, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế nhận định, lãi suất cao có tác động trực tiếp đến thanh khoản. Khi chi phí vay tăng, người mua nhà sẽ trì hoãn quyết định, còn nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn. Dòng tiền vì thế bị chững lại, khiến giao dịch giảm sâu.

Theo ông Hiếu nếu mặt bằng lãi suất duy trì quanh ngưỡng 14 - 15% trong thời gian dài, thanh khoản thị trường có thể rơi vào trạng thái “đóng băng cục bộ” ở nhiều phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm đầu cơ hoặc bị định giá cao.

Ở góc nhìn khác, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội bất động sản Việt Nam cũng: “Thanh khoản không chỉ giảm về số lượng giao dịch mà còn giảm về chất lượng dòng tiền. Những giao dịch còn lại chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư có sẵn vốn, trong khi dòng tiền vay gần như rút khỏi thị trường.”

Điều này lý giải vì sao thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư buộc phải tạm dừng kế hoạch mở bán hoặc tung ra các chính sách giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.

Áp lực chi phí đầu vào gia tăng, doanh nghiệp “kẹt giữa hai gọng kìm”

Không chỉ chịu áp lực từ lãi suất, doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với làn sóng tăng giá nguyên vật liệu do ảnh hưởng từ xung đột địa chính trị. Giá dầu diesel đã tăng hơn gấp đôi, từ 17.000 đồng lên 35.000 đồng/lít, trong khi nhựa đường asphalt tăng từ 12.000 đồng lên 19.000 đồng/kg.

Sự leo thang của chi phí đầu vào khiến nhiều nhà thầu rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan. Tiếp tục thi công đồng nghĩa với việc chấp nhận lỗ, nhưng nếu dừng lại sẽ kéo theo nguy cơ vi phạm hợp đồng và chậm tiến độ.

Chi phí tăng đột biến trong khi giá bán đã chốt từ trước khiến biên lợi nhuận của dự án bị bào mòn nghiêm trọng. Nhiều doanh nghiệp hiện không còn ‘đệm’ tài chính để hấp thụ cú sốc này.

Thực tế cho thấy, sau giai đoạn khó khăn 2022 - 2024, phần lớn doanh nghiệp địa ốc đã phải tái cấu trúc mạnh mẽ: bán tài sản, chuyển nhượng dự án, thu hẹp quy mô. Vì vậy, khả năng chống chịu trước cú sốc lãi suất và chi phí hiện nay đã suy giảm đáng kể.

Khi thanh khoản suy giảm, lượng hàng tồn kho trong thị trường bất động sản có xu hướng gia tăng. Đây không chỉ là vấn đề riêng của doanh nghiệp mà còn tiềm ẩn rủi ro đối với toàn bộ hệ thống tài chính.

Theo các chuyên gia, nếu dòng tiền tiếp tục bị “tắc nghẽn”, hàng tồn kho có thể chuyển hóa thành nợ xấu, đặc biệt với những dự án sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Điều này sẽ tạo áp lực lan tỏa sang hệ thống ngân hàng - nơi đang nắm giữ phần lớn dư nợ của ngành bất động sản.

TS. Hiếu cảnh báo: “Thanh khoản giảm kéo dài sẽ khiến vòng quay vốn bị chậm lại. Khi doanh nghiệp không bán được hàng, họ không có tiền trả nợ ngân hàng, từ đó làm gia tăng nguy cơ nợ xấu. Đây là vòng xoáy rất khó tháo gỡ nếu không có giải pháp đồng bộ.”

Dù đối mặt nhiều khó khăn, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản không hoàn toàn “đóng băng” mà sẽ bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt.

Như ông Đính nhấn mạnh, những dự án có pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý và gắn với nhu cầu ở thực vẫn sẽ duy trì được thanh khoản nhất định. Ngược lại, các sản phẩm đầu cơ hoặc bị định giá quá cao sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm người mua.

Trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng, vốn và pháp lý đều gia tăng, khả năng giảm giá diện rộng của thị trường là không cao. Thay vào đó, sự điều chỉnh sẽ diễn ra cục bộ, tập trung ở những phân khúc dư cung hoặc kém hấp dẫn.

×