Chủ tịch HoREA: "Trói" đất trồng lúa vào khu vực quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất là quá cứng nhắc

Tiếp tục góp ý một số điều của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Tài nguyên Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ ra một loạt các vấn đề còn chưa thông suốt, liên quan đến giá đất, giá trị quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở...

Trong các góp ý này, đáng chú ý là quy định về phạm vi điều chỉnh của "khu vực quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất", và "khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất" hợp lý hơn.

"Quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất" với đất trồng lúa nước là khá cứng nhắc

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Khoản 33 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giải thích: "Khu vực quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất" là khu vực không được thay đổi mục đích sử dụng đất. Gồm: Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, khu bảo tồn thiên nhiên, khu di sản thiên nhiên, đất chuyên trồng lúa nước, đất quốc phòng, đất an ninh cần bảo vệ, đã được xác định trong quy hoạch sử dụng đất.

Khoản 34 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giải thích: "Khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất" là khu vực hạn chế thay đổi mục đích sử dụng đất. Gồm: Đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu công nghệ cao, khu dân cư tại đô thị và nông thôn, khu di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, công trình hạ tầng quốc gia, khu dự trữ sinh quyển.

Tuy nhiên, trên thực tế theo ông Châu, phạm vi điều chỉnh của các quy định này chưa thật hợp lý, và chưa thật thống nhất với pháp luật về nhà ở, đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị và thực tiễn cuộc sống.

Điển hình là quy định "khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất", gồm: đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu công nghệ cao, khu dân cư tại đô thị và nông thôn; hoặc quy định "quá cứng nhắc" đối với "đất chuyên trồng lúa nước".

Thứ nhất, đối với "khu di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, công trình hạ tầng quốc gia, khu dự trữ sinh quyển" thì rất cần thiết đưa vào Khoản 33 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định "khu vực quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất" thì hợp lý hơn.

Thứ hai, đối với "khu dân cư tại đô thị và nông thôn" là đối tượng thực hiện công tác "chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn". Đồng thời, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định tại "Điều 194, Đất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn" và để thực hiện công tác "chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn", thì còn có thể phải thực hiện "chuyển mục đích sử dụng đất".

Thứ 3, hiện nay, tại khu vực đô thị hiện hữu vẫn có nhiều thửa đất ở xen cài "đất nông nghiệp", nhưng "chỉ tồn tại trên sổ bộ". Bởi lẽ trong thực tế thì toàn bộ khu vực đó đã là "đất khu dân cư hiện hữu ổn định", nên người dân có nhu cầu "chuyển mục đích sử dụng đất" đối với các diện tích đất "đất nông nghiệp trên sổ bộ" này.

Thứ 4, đối với "đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu công nghệ cao", kể cả "đất khu kinh tế", thì theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP, đều có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang "đất khu đô thị - dịch vụ".

Thứ 5, đối với "đất chuyên trồng lúa nước" cần được "quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất" là rất cần thiết theo quy định tại Khoản 33 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nhưng sau khi đã bảo đảm vững chắc an ninh lương thực thì cũng không được "trói tay" cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

"Trong trường hợp thật cần thiết 'để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng", thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn có quyền chuyển mục đích sử dụng đất đối với "khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất", và cả "khu vực quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất", trong đó có "đất chuyên trồng lúa nước", ông Châu đề xuất.

Vì vậy, trên cơ sở những vướng mắc kể trên, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 33 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau:

"33. Khu vực quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất là khu vực không được thay đổi mục đích sử dụng đất. Gồm: Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, khu bảo tồn thiên nhiên, khu di sản thiên nhiên, khu di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, công trình hạ tầng quốc gia, khu dự trữ sinh quyển, vườn quốc gia, đất chuyên trồng lúa nước, đất quốc phòng, đất an ninh cần bảo vệ, đã được xác định trong quy hoạch sử dụng đất. Trừ trường hợp cần thiết chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước hoặc đất khác, để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này".

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 34 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau:

"34. Khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất là khu vực hạn chế thay đổi mục đích sử dụng đất. Gồm: đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu công nghệ cao, khu dân cư tại đô thị và nông thôn, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này".

×