Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở: Mức thu tiền sử dụng đất cần linh hoạt, tránh máy móc

Nhiều địa phương đồng tình phương án giảm tiền sử dụng đất

Theo Bộ Tài chính, thực hiện Luật Đất đai năm 2024, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ ban hành Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP quy định về Quỹ phát triển đất.

Các quy định mới của pháp luật vào cuộc sống, góp phần giải quyết các ách tắc về thể chế, khơi thông nguồn lực về đất đai.

Tuy nhiên, qua thực tế thực hiện chính sách tại các địa phương thì có một số nội dung vướng mắc cần hoàn thiện để đảm bảo đồng bộ, thống nhất trong tổ chức thực hiện.

Bên cạnh đó, để thực hiện chủ trương sắp xếp, tinh gọn bộ máy, xây dựng chính quyền địa phương hai cấp, nhiều nội dung cũng cần được sửa đổi để đồng bộ với mô hình chính quyền hai cấp và bộ máy nhà nước sau khi sắp xếp.

Tại Dự thảo lần 3, đối với tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, có ý kiến phản ánh do giá đất trên Bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo Luật Đất đai năm 2024 cao đột biến so với Bảng giá đất cũ (theo Luật Đất đai năm 2013) nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây.

Bộ Tài chính đề xuất 2 phương án. Trong đó, phương án 1 sẽ giảm tiền sử dụng đất (30% trong hạn mức, 50% ngoài hạn mức) đối với đất vườn, ao liền kề đất ở. Qua tổng hợp, phương án này nhận được nhiều ý kiến từ các địa phương như tỉnh Nghệ An, Bến Tre, Ninh Bình, Nam Định,… đề xuất áp dụng.

Theo Bộ Tài chính, ưu điểm của phương án này là giảm được nghĩa vụ về tiền sử dụng đất của người dân khi giá đất tính tiền tăng cao so với Luật cũ đối với đất vườn ao liền kề thửa đất có nhà ở, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở. Về bản chất đây là loại đất nông nghiệp dự trữ cho đất ở khi tách hộ, khác với loại đất nông nghiệp thuần túy khác; hỗ trợ người dân có đất ở để nhà ở trong hạn mức giao đất ở thì thu tiền sử dụng đất thấp hơn.

Tuy nhiên, vẫn có nhược điểm là chưa xử lý được vướng mắc đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuần túy là đất nông nghiệp sang đất ở khi giá đất tính thu tiền tăng cao.

Phân định rạch ròi giữa nhu cầu ở và đất kinh doanh để thu tiền sử dụng đất

Đề cập đến nội dung sửa đổi này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, mức đề xuất thu từ 30 - 50% của Bộ Tài chính giúp giảm gánh nặng nghĩa vụ tài chính của người dân, nhất là trong giai đoạn các địa phương đang điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng.

"Theo tôi, việc quy định mức độ, tỷ lệ nộp khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở nên giao cho từng địa phương quy định để đảm bảo quyền, lợi ích của người dân. Đặc biệt, trong bối cảnh đang phân cấp mạnh mẽ cho địa phương nên để từng địa phương có nghiên cứu và ban hành quy định dựa trên tỉ lệ tăng, biến động của bảng giá đất và thực trạng, mục đích chuyển đổi sử dụng đất", ông Tuyến nói.

Ngoài ra, cần thiết phân loại rõ ràng đối với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở. Cùng đó, có hướng dẫn minh bạch và cơ chế hỗ trợ phù hợp, thay vì áp dụng cứng nhắc một mặt bằng tính giá.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến khẳng định, phân biệt giữa nhu cầu ở thực và đầu tư, kinh doanh là rất quan trọng để từ đó áp dụng linh hoạt các phương án tính tiền sử dụng đất. Không nên đặt mọi trường hợp chuyển mục đích vào cùng một khuôn chính sách.

Nếu là hộ gia đình chuyển đổi để xây nhà, sinh sống ổn định thì cần xem xét miễn, giảm hoặc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất. Ngược lại, nếu chuyển đổi để phân lô, kinh doanh thì áp dụng giá thị trường là phù hợp.

Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 145/2014, trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở, chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền thì tiền sử dụng đất được tính bằng 50% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, đây là giá đất cũ nên chỉ bằng 20 - 40% giá trong bảng giá đất mới hiện nay, như vậy thực chất người dân chỉ đóng từ 20 - 30% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích, chứ không phải 100% như hiện nay.

"Do đó, nên điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất hiện nay từ 20 - 30% giá đất ở sẽ phù hợp hơn. Hơn nữa, việc thu tiền sử dụng đất này chỉ áp dụng với diện tích đất ở vượt hạn mức của các địa phương. Với diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng đất nằm trong hạn mức đất ở thì không nên thu tiền sử dụng đất. Việc cha mẹ cho, tặng con cái để tạo lập chỗ ở đầu tiên cũng không nên thu tiền sử dụng đất", ông Lập chia sẻ.

Ông Lập cũng cho rằng, việc thu tiền sử dụng đất chỉ áp dụng với diện tích ngoài hạn mức đất ở để hạn chế lợi dụng chính sách để đầu cơ, trục lợi. Đối với trường hợp doanh nghiệp mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi sang đất ở làm dự án đô thị để kinh doanh nhà ở thì đương nhiên Nhà nước phải thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tại họp báo thường kỳ Bộ Nông nghiệp và Môi trường ngày 3/7 vừa qua, ông Mai Văn Phấn (Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, Nghị quyết số 18 của Trung ương (năm 2022) đã có định hướng rất rõ cho Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường về giá đất là phải xác định tiệm cận với giá thị trường.
Đảm bảo người có đất bị thu hồi được bồi thường tiệm cận với giá thị trường, còn người muốn chuyển quyền sử dụng đất cũng phải đóng góp vào ngân sách nhà nước.
Định hướng của Trung ương cũng như quy định của pháp luật đã chỉ rõ thu tiền sử dụng đất phải theo quy định của Luật Đất đai 2024. Nghị định 103 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (có hiệu lực kể từ ngày 1-8-2024) do Bộ Tài chính chủ trì.
Qua thực tiễn, ộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ có trao đổi với Bộ Tài chính, giá đất phải tiệm cận theo giá thị trường, tuy nhiên cũng cần phân định ra các đối tượng và loại đất. Đơn cử, người sử dụng đất mà muốn chuyển quyền cạnh diện tích đất thổ cư đã ở từ trước đây thì tỉ lệ phần trăm tiền sử dụng đất có thể không phải nộp 100%. Đảm bảo hài hòa người có đất bị thu hồi được bồi thường thỏa đáng, quyền lợi của người chuyển mục đích sử dụng đất và nguồn thu của ngân sách nhà nước.

×