Chuyên gia đề xuất các yếu tố cân nhắc khi xây dựng bảng giá đất

Nhà nước sẽ quyết định giá đất thay vì theo nguyên tắc thị trường

Liên quan đến vấn đề quản lý đất đai, Dự thảo sửa đổi Điều 158 Luật Đất đai 2024 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường có nhiều thay đổi quan trọng. Trong đó, Dự thảo có nội dung Nhà nước sẽ quyết định giá đất thay vì hoàn toàn theo nguyên tắc thị trường.

Trước vấn đề này, bà Nguyễn Quỳnh Trang - Trưởng bộ phận Dịch vụ Định giá và Tư vấn Savills cảnh báo rằng hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách triển khai và dữ liệu đi kèm.

“Nếu thiếu hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật hoặc xa rời giao dịch thực tế, giá đất sẽ khó phản ánh đúng giá trị sử dụng đất. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng lập dự toán ngân sách, gây khó khăn cho nhà đầu tư, hoặc tạo sự thiếu nhất quán giữa các địa phương, đặc biệt khi chưa có cơ sở dữ liệu định giá đất toàn quốc”, bà Trang cho hay.

Chuyên gia Savills lưu ý rằng, nếu giá đất được ấn định mà không dựa trên cơ sở thị trường, Nhà nước có thể không thu được giá trị tương xứng từ tài sản đất đai – điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả phân bổ ngân sách công trong giai đoạn phát triển hiện nay.

Giá thị trường là thước đo công bằng cho tất cả các bên tham gia. Vấn đề tiếp theo cần quan tâm là yếu tố công bằng. Giá trị đất tăng phần lớn là do Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng. Vì vậy, Nhà nước xứng đáng được chia sẻ phần gia tăng giá trị này, thường được thực hiện thông qua thuế tài sản.

Quan điểm này cho thấy, nếu được thực hiện trên cơ sở định giá công bằng, vai trò điều tiết của Nhà nước có thể đảm bảo nguồn lực từ đất đai phục vụ lợi ích chung.

Bà Trang cho rằng, việc Nhà nước chủ động định giá có thể tạo khung giá rõ ràng hơn cho thu hồi đất, tính nghĩa vụ tài chính và kiểm soát đầu cơ, đặc biệt trong bối cảnh dữ liệu thị trường hiện còn thiếu minh bạch. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khách quan, vai trò của các tổ chức định giá độc lập và dữ liệu tham chiếu thực tế là không thể thiếu.

Xây dựng bảng giá đất cần tích hợp nhiều dữ liệu

Một điểm mới trong dự thảo là việc tách bạch vai trò giữa tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và UBND cấp tỉnh - đơn vị ra quyết định giá. Theo bà Trang, về mặt thể chế, đây là một bước tiến giúp giảm xung đột lợi ích và tạo điều kiện cho đánh giá khách quan.

Tuy nhiên, cơ chế này chỉ phát huy hiệu quả nếu hội đồng thẩm định thật sự có chuyên môn và vai trò tư vấn định giá được bảo đảm tính độc lập.

Từ góc độ doanh nghiệp, nhiều ý kiến lo ngại việc bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá có thể khiến các nhà đầu tư khó dự đoán chi phí sử dụng đất – yếu tố chi phối lớn đến kế hoạch tài chính và quản trị rủi ro.

Bà Trang đồng tình rằng, đây là mối quan tâm chính đáng: “Đối với nhiều doanh nghiệp, nhất là các nhà đầu tư dài hạn, chi phí sử dụng đất là yếu tố then chốt trong kế hoạch tài chính và quản trị rủi ro. Khi thiếu tham chiếu thị trường, khả năng dự đoán chi phí sử dụng đất sẽ giảm”.

Tuy nhiên, theo Savills, việc nâng vai trò quản lý của Nhà nước không nhất thiết đồng nghĩa với việc loại bỏ hoàn toàn yếu tố thị trường. Thay vào đó, nên xây dựng một khung định giá linh hoạt, cho phép tham chiếu thị trường ở những khu vực có dữ liệu tốt, đồng thời giữ tính ổn định ở các khu vực chưa hoàn thiện hạ tầng dữ liệu.

Bà Trang nhấn mạnh rằng, triển khai bảng giá đến từng thửa không đơn giản: “Việc triển khai bảng giá chi tiết đến từng thửa vẫn còn gặp nhiều thách thức, chủ yếu do hạ tầng dữ liệu đất đai toàn quốc hiện chưa đầy đủ và đồng bộ”.

Để bảng giá này phản ánh đúng giá trị thực tế cần tích hợp nhiều lớp dữ liệu từ bản đồ địa chính, lịch sử giao dịch, quy hoạch, hạ tầng, đến điều kiện môi trường thành một hệ thống chuẩn hóa, có cơ chế cập nhật thường xuyên và kiểm soát chất lượng.

Thay vì áp dụng đồng loạt trên toàn quốc, một lộ trình triển khai theo từng giai đoạn sẽ khả thi hơn, chuyên gia Savills đề xuất các đô thị có hạ tầng số phát triển như TP.HCM có thể là những địa phương tiên phong, từ đó mở rộng dần khi các tỉnh thành khác đủ điều kiện.

×