Đã đến lúc Nhà nước lập Trung tâm giao dịch bất động sản: Kinh nghiệm quản lý hiệu quả ở một số nước (Bài 3)

Kinh nghiệm quốc tế: Minh bạch dữ liệu, kiểm soát đầu cơ, cân đối cung - cầu

Những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy nhiều bất ổn: Các đợt “sốt đất” vùng ven, đấu giá đất giá cao rồi bỏ cọc, cùng tình trạng thừa nhà cao cấp nhưng thiếu nhà ở vừa túi tiền. Nhiều khu đô thị mới với hàng loạt biệt thự, liền kề vùng ven Hà Nội rơi vào cảnh hoang hóa, trong khi người dân đô thị chen nhau đăng ký mua nhà ở xã hội. Điều này phản ánh nghịch lý: Cái thị trường có thì người dân không cần, cái người dân cần thì thị trường lại thiếu.

Dù cơ quan quản lý đã nhiều nỗ lực, nhưng cơ chế giám sát và công cụ điều tiết vẫn chưa đủ mạnh để ngăn chặn hiện tượng thao túng và đầu cơ. Thông tin về quy hoạch, giá cả, giao dịch chưa được công khai đầy đủ, dẫn đến môi giới dễ dàng tung tin đồn thổi, tạo sóng.

Nhìn từ châu Á, nhiều quốc gia từng đối mặt với tình trạng “sốt đất” và đầu cơ đã thiết kế các công cụ quản lý mạnh mẽ để kiểm soát thị trường. Kinh nghiệm từ Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc cho thấy, chìa khóa thành công nằm ở minh bạch dữ liệu và sự giám sát tập trung của Nhà nước.

Đơn cử như Singapore được xem là một trong những thị trường bất động sản minh bạch nhất châu Á. Hơn 80% dân số sống trong các căn hộ do Housing & Development Board (HDB) phát triển. Toàn bộ dữ liệu về giá bán, giá thuê, quy hoạch đều được Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) công khai trên hệ thống điện tử. Người dân có thể tra cứu dễ dàng, gần như không có "đất" cho tin đồn thất thiệt.

Ngoài ra, Singapore còn áp dụng thuế cao đối với người mua căn hộ thứ hai, thứ ba, kiểm soát chặt tín dụng thế chấp và quản lý nghiêm ngặt đội ngũ môi giới. Đây là những biện pháp giúp thị trường tăng trưởng ổn định, ít xảy ra những cơn “sốt ảo” và đảm bảo người dân có cơ hội sở hữu nhà ở.

Hay tại Hàn Quốc triển khai hệ thống đăng ký điện tử bắt buộc cho mọi giao dịch bất động sản. Nhà nước thường xuyên công bố chỉ số giá để minh bạch diễn biến thị trường. Đặc biệt, Chính phủ áp dụng chính sách siết tín dụng tại các khu vực “nóng”, chỉ cho phép vay tối đa 40% giá trị tài sản.

Hàn Quốc cũng áp dụng cơ chế phân vùng, với mức thuế chuyển nhượng và thuế tài sản cao hơn ở những khu vực có nguy cơ bong bóng. Nhờ đó, hoạt động đầu cơ ngắn hạn kém hấp dẫn, thị trường dần ổn định và giảm thiểu rủi ro cho hệ thống tài chính. Còn đối với Trung Quốc, đất nước này đã thiết lập các sàn giao dịch bất động sản tập trung tại nhiều thành phố lớn, nơi mọi giao dịch đều phải thực hiện qua trung tâm do chính quyền quản lý.

Khung pháp lý về sàn giao dịch bất động sản tại đây ghi nhận được Nhà nước tổ chức dưới hình thức công lập, công - tư kết hợp, số hóa và gắn kết với hệ thống quản lý nhà nước.

Bên cạnh đó, Trung Quốc phát triển hệ thống dữ liệu lớn (big data) để giám sát giá cả và hành vi giao dịch. Một số thành phố áp dụng quy định “khóa” bất động sản, yêu cầu người mua không được bán lại trong vòng 5 năm nhằm ngăn đầu cơ lướt sóng. Các biện pháp này đã giúp hạ nhiệt nhiều đợt “sốt đất” và điều hướng thị trường về nhu cầu thực.

Cần gì từ Trung tâm giao dịch bất động sản?

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, điểm chung trong kinh nghiệm quốc tế là sự minh bạch.

“Các nước đều xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung, số hóa toàn bộ thông tin và công khai để người dân, doanh nghiệp có thể dễ dàng truy cập. Nếu Việt Nam lập Trung tâm giao dịch bất động sản, điều tiên quyết là phải minh bạch dữ liệu. Chỉ khi đó, thị trường mới thoát khỏi sự thao túng của môi giới”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Ông cũng lưu ý, minh bạch thôi chưa đủ. Việt Nam cần đồng bộ nhiều giải pháp khác, từ kiểm soát tín dụng bất động sản, đánh thuế cao với đầu cơ, đến đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền.

“Nếu cung - cầu không được cân đối, dù thông tin có minh bạch thì thị trường vẫn lệch pha. Người dân khó mua nhà, doanh nghiệp thiếu thanh khoản, bất ổn vẫn còn đó”, ông Hiếu phân tích.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn cần một cú hích để thiết lập trật tự mới. Việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, học hỏi kinh nghiệm từ các nước bạn có thể là bước đi chiến lược. Đây không chỉ là biện pháp kỹ thuật mà còn là công cụ chính sách quan trọng, nhằm đưa thị trường thoát khỏi vòng xoáy nóng - lạnh bất thường, tạo môi trường đầu tư minh bạch và bền vững, đồng thời bảo đảm quyền an cư của đại bộ phận người dân.

TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng mô hình trung tâm giao dịch bất động sản từ rất lâu và mang lại hiệu quả lớn.

Đơn cử, về giao dịch bất động sản, đất đai tại quốc gia Úc, khách hàng muốn tìm hiểu thông tin về 1 bất động sản nào đều thông qua trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý.

“Thông tin về từng cái mảnh đất, từng căn nhà ở Úc, người dân đều tìm hiểu thông qua hệ thống phần mềm hoặc tại các website được quản lý bởi Nhà nước. Các thông tin, mức giá giao dịch ra sao đều được cập nhật hàng ngày. Tương tự, một số quốc gia Đông Nam Á cũng áp dụng hiệu quả mô hình này là Singapore. Điều này giúp điều tiết thị trường rất minh bạch”, ông Tuyến chia sẻ.

Theo ông Tuyến, hệ thống thông tin về giao dịch bất động sản giúp tăng tính minh bạch của thị trường, giúp người dân và nhà nước nắm bắt được thông tin về giao dịch bất động sản một cách kịp thời và đầy đủ.

“Việc có một hệ thống thông tin tích hợp về bất động sản của mỗi người sẽ giúp chống tham nhũng, tiêu cực do không thể kê khai không đúng sự thật về tài sản bất động sản. Đây là cơ sở để Việt Nam xây dựng một trung tâm giao dịch bất động sản và quản lý quyền sử dụng đất hiệu quả như các nước trên thế giới”, ông Tuyến nhận định.

×