Đã đến lúc Nhà nước lập Trung tâm giao dịch: Bài học từ những “đại gia” thao túng thị trường bất động sản (Bài 2)

Đấu giá đất Thủ Thiêm: “Vết sẹo” không thể mờ của thị trường bất động sản

Tháng 12/2021, dư luận cả nước chấn động khi 4 lô đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm được đấu giá với mức cao chưa từng có, chạm ngưỡng 2,4 tỷ đồng/m2.

Chỉ ít lâu sau, các doanh nghiệp trúng đấu giá lần lượt bỏ cọc, để lại một khoảng trống niềm tin chưa thể khỏa lấp. Hệ quả không chỉ là khoản thất thu ngân sách, mà nguy hiểm hơn là mặt bằng giá ảo lập tức lan ra toàn thị trường TP. Thủ Đức và vùng phụ cận. Giá đất quanh Thủ Thiêm, từ An Phú, Thảo Điền đến Nhơn Trạch, Đồng Nai..., nhanh chóng bị đẩy tăng vọt, trong khi giao dịch thực tế èo uột.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nhận xét: “Phiên đấu giá Thủ Thiêm là bài học đắt giá về sự thao túng thị trường địa ốc. Một khi giá đất bị đẩy lên mức phi lý, không gắn với nhu cầu sử dụng thật, nó kéo theo hệ lụy là cả thị trường bị nhiễu loạn. Nhà đầu tư tưởng chừng thắng lợi ngắn hạn, nhưng cuối cùng người chịu thiệt là Nhà nước và đông đảo người dân”.

Đáng lo ngại hơn, sau gần 4 năm, đến nay các lô đất này vẫn chưa thể tổ chức đấu giá lại. Sự trì trệ ấy không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai, mà còn khiến tâm lý thị trường bất ổn, bởi bài học Thủ Thiêm trở thành nỗi ám ảnh thường trực.

Trước đó, làn sóng “sốt đất ăn theo” hạ tầng, tiêu biểu là dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai) cũng trở thành tâm điểm bàn luận của thị trường bất động sản phía Nam.

Chỉ cần thông tin về việc giải phóng mặt bằng, khởi công, hay thậm chí là bản vẽ quy hoạch chưa chính thức được lan truyền, lập tức giới đầu cơ đã kịp gom đất xung quanh. Giá đất tại các khu vực ven dự án nhanh chóng bị đẩy lên gấp đôi, gấp ba, thậm chí có nơi tăng tới 5 - 7 lần chỉ trong vài tháng.

Nếu như năm 2019, giá thuê đất nền vùng ven sân bay Long Thành dao động từ 12 - 14 triệu đồng/m2 thì năm 2020, sau khi sân bay công bố nhiều bước chuẩn bị, giá đất bình quân tăng lên mức khoảng 22 triệu đồng/m2. Một số nơi cạnh sân bay và đường chính Quốc lộ 51, giá đất nền dự án, đất thổ cư cao cấp có nơi vượt 100 triệu đồng/m2 tại thị trấn Long Thành, tăng gấp 1,5 - 2 lần so với trước, có nơi tăng rất mạnh gấp nhiều lần.

Tình trạng “vẽ” dự án bùng nổ giai đoạn 2018 - 2021, đặc biệt ở các huyện Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom - những nơi ăn theo quy hoạch sân bay Long Thành. Đã có hàng trăm vụ việc được phát hiện, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp môi giới bị khởi tố vì lừa đảo.

Điển hình là vụ Công ty Lộc Phúc - đường dây “lùa” khách từ TP. HCM về Đồng Nai mua đất, khởi tố 87 bị can về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Số người bị hại lên tới 165 người, tổng số tiền chiếm đoạt hơn 255 tỷ đồng, và có 159 vụ lừa đảo trong khoảng thời gian từ tháng 12/2021 đến tháng 8/2023.

Ngoài ra còn có vụ Dương Đăng Khoa, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc công ty Tín An Phát, sau đổi tên thành Thiên Hưng Khang, bị Viện KSND tỉnh Đồng Nai chuyển hồ sơ sang Tòa án cùng cấp để xét xử tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, với án phạt được đưa ra 20 năm tù. Số tiền chiếm đoạt hơn 21 tỷ đồng. Số lượng người bị hại 45 người.

Vùng ven Hà Nội: Kịch bản quen thuộc của những “cú hích ảo”

Nếu Thủ Thiêm là “cú sốc” ở phía Nam, thì ở Hà Nội, đặc biệt vùng ven như Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Sóc Sơn…, không ít phiên đấu giá đất cũng trở thành “sàn diễn” cho những chiêu thổi giá. Không ít lô đất được đẩy lên gấp đôi, gấp ba giá thị trường, rồi sau đó người trúng bỏ cọc.

Một cán bộ huyện Hoài Đức từng thừa nhận, có những khu đất đấu giá từ 40 - 50 triệu đồng/m2 đã bị đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2, nhưng cuối cùng vẫn ghi nhận việc nhà đầu tư “bặt vô âm tín”, bỏ cọc như những kịch bản cũ. Dù vậy, thông tin giá trúng đã kịp thời tạo sóng, làm giá đất quanh đó tăng vọt, cuốn theo dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.

Không chỉ đất nền vùng ven bị “thổi” thông qua sàn đấu giá mà thị trường căn hộ trong năm vừa qua cũng không ngừng lập những kỷ lục mới.

Điều đáng nói, giá tăng không tỷ lệ thuận với chất lượng hay hạ tầng, mà phần lớn do nguồn cung bị siết và nhiều chuyên gia nghi ngờ rằng có sự chi phối từ các doanh nghiệp lớn.

Trong năm 2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu thanh tra những dự án bất động sản có dấu hiệu tăng bất thường: Một số chủ đầu tư cũng đã lợi dụng tình hình nguồn cung nhà ở hạn chế để đẩy giá bán lên mức cao.

Thậm chí, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Đoàn TP. Hà Nội) đã từng nêu “Các doanh nghiệp lớn đưa sản phẩm ra thị trường cùng bán với mức giá cao, việc đó đã vô hình thiết lập một mặt bằng giá mới".

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng liên tục, có nơi lên tới hàng chục % mỗi năm. Cụ thể, trong báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản, giá chung tư tại Hà Nội và TP. HCM đều ghi nhận đang ở mức cao nhất trong gần một thập kỷ.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường quý 2/2025 đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước (tăng 33% so với cùng kỳ), trong khi đó, giá căn hộ trung bình tại TP. HCM đạt 89 triệu đồng/m2, tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước.

Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Trương Anh Tú cho rằng: “Đã đến lúc phải coi việc thổi giá, thao túng bất động sản là hành vi nguy hiểm cho xã hội. Nếu cần, có thể tính tới việc hình sự hóa, để răn đe và bảo vệ sự minh bạch của thị trường. Bởi khi giá cả bị thao túng, không chỉ người dân mất tiền, mà niềm tin vào chính sách cũng bị xói mòn”.

Những cú sốc từ Thủ Thiêm, từ các phiên đấu giá đất vùng ven hay sự tăng giá bất thường của chung cư Hà Nội đều cho thấy một điểm chung: Bàn tay thao túng của các “đại gia” có thể làm thị trường méo mó.

Không cần hành vi phạm pháp rõ ràng, họ vẫn đủ sức định hình mặt bằng giá, hưởng lợi lớn, trong khi hệ lụy dồn lên vai người dân và nền kinh tế.

Từ thực tiễn, giới chuyên gia khuyến nghị cần những giải pháp căn cơ. Đầu tiên là minh bạch hóa thông tin, có một trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, nơi mọi giao dịch được ghi nhận, ngăn chặn tình trạng thổi giá qua tin đồn. Tiếp đó, phải siết chặt điều kiện tham gia đấu giá, tránh kịch bản bỏ cọc tái diễn. Đồng thời, cần khẩn trương phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại giá vừa túi tiền, để cân đối cung - cầu, đáp ứng nhu cầu thực.

Thao túng bất động sản không chỉ là chuyện của vài doanh nghiệp, mà là vấn đề toàn thị trường. Những gì đã diễn ra ở Thủ Thiêm, ở vùng ven Hà Nội, ở các khu chung cư cho thấy bài học cay đắng, chỉ cần một cú đẩy giá ảo, hệ lụy có thể kéo dài nhiều năm.

×