Căn hộ tại TP.HCM không ngừng tăng giá

Thị trường bất động sản TP.HCM đang dần có tín hiệu phục hồi. Tuy nhiên, vấn đề nguồn cung các phân khúc vẫn chưa được cải thiện. Đây là nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục tăng trong thời gian qua. Đặc biệt, phân khúc căn hộ với nhu cầu ở thực và đầu tư của khách hàng, cộng hưởng các thông tin sáp nhập tỉnh, thành đang có xu hướng tăng giá mạnh.

Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở của Cushman & Wakefield, phân khúc căn hộ tại TP.HCM trong quý 1/2025 tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới, đạt 4.691 USD (gần 120 triệu đồng) mỗi m2, tăng 28% so với quý trước và tăng 47% so với cùng kỳ 2024. Đây là mức giá bình quân căn hộ cao nhất được ghi nhận từ trước đến nay.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng giá căn hộ ở thành phố liên tục lập đỉnh là do các dự án mới mở bán trong quý vừa qua (khoảng 2.392 căn) đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang (giá trên 100 triệu đồng), dẫn dắt bởi những đơn vị chuyên phát triển dòng sản phẩm cao cấp trên thị trường. Nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp đã kéo mặt bằng giá bình quân thị trường tăng đột biến.

Chuyên gia của Cushman &Wakefield cho rằng sở dĩ căn hộ liên tục tăng giá là vì nguồn cung mới đã kéo lượng hấp thụ căn hộ TP.HCM giảm 58% so với quý trước đó, với chỉ 1.101 căn giao dịch thành công. Thanh khoản giảm sâu phản ánh rõ nét thực trạng giá bán tăng quá cao và nhanh, đã vượt mức hấp thụ chung của thị trường. Mức giá tăng cao khiến lượng hấp thụ, giao dịch thị trường giảm mạnh dù các chủ đầu tư ra sức tung nhiều chương trình kích cầu.

Trong khi đó, theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và khu vực lân cận của DKRA Group, phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung sơ cấp rơi vào khoảng 12.892 căn, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024. Sức cầu thị trường ghi nhận tín hiệu khởi sắc, tăng 56% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp hạng A chiếm 72,1% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B, hạng C tiếp tục vị trí chủ đạo nguồn cung tại các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận mức tăng phổ biến dao động từ 2-5%. Thanh khoản và giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục đà hồi phục, tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, pháp lý hoàn thiện và thuận tiện kết nối về trung tâm. Chuyên gia DKRA Group dự báo mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ, thanh khoản và giá bán thị trường thứ cấp có thể sẽ tiếp tục duy trì ở mức của quý trước.

Ngoài ra, một đơn vị nghiên cứu khác là Knight Frank cũng cho biết, quý vừa qua, giá chung cư TP.HCM bình quân đạt gần 92 triệu đồng mỗi m2, tăng 12% so với cùng kỳ. Giá tăng khiến thanh khoản căn hộ quý vừa qua giảm đến 47% so với cuối năm 2024.

Riêng CBRE Việt Nam cho biết, 3 tháng đầu năm, giá căn hộ tại TP.HCM dao động mức thấp nhất từ 60 triệu/m2 và cao nhất trên 500 triệu/m2 (chưa VAT). Nguồn cung mới đã kéo mặt bằng giá bán bình quân căn hộ tăng 24% so với cùng kỳ năm ngoái. Rổ hàng cao cấp chiếm ưu thế với gần 80%, sản phẩm có giá dưới 60 triệu mỗi m2 chiếm khoảng 10-15% và phần lớn là "tồn kho" từ các quý trước.

Thực tế, ghi nhận của PV Dân Việt, các dự án căn hộ được tung ra thị trường trong các tháng đầu năm 2025 đều ở mức giá cao. Trong đó, các sản phẩm có mức giá từ 40-60 triệu/m2 rất khan hiếm, chỉ xuất hiện ở giỏ hàng thứ cấp một số dự án thuộc "vùng vũng giá". Đặc biệt, khu vực TP.Thủ Đức và các quận trung tâm thì giá bán căn hộ càng ở mức cao chót vót.

Căn hộ cao cấp vẫn chiếm sóng thị trường

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay thị trường nhà ở thương mại tại TP.HCM trong 5 năm qua (2020-2024) đã cho thấy rõ tình trạng sụt giảm rất lớn nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Trong khi đó, căn hộ cao cấp lại đang chiếm sóng thị trường.

Dự báo về diễn biến thị trường TP.HCM trong thời gian tới, bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng thành phố sẽ đón nhận khoảng 9.500 căn hộ mở bán mới, đa phần vẫn là sản phẩm cao cấp với giá bán trung bình 120 triệu đồng mỗi m2. Năm 2026, nguồn cung lần lượt xấp xỉ 10.000 căn và sẽ đạt hơn 15.000 căn vào năm 2027.

Trong bối cảnh đà tăng giá chung cư TP.HCM tiếp tục diễn ra nhanh và mạnh, thanh khoản loại hình này trong các quý tiếp theo có thể chậm lại. Nhu cầu mua căn hộ sẽ dịch chuyển dần sang vùng ven đô thị và tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho biết thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đang khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án lại cao. Điều này buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc sản phẩm sao cho đảm bảo lợi nhuận tối thiểu.

Đặc biệt nếu có quỹ đất ở vị trí chiến lược, gần trung tâm, chủ đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn phân khúc trung cao cấp để tối ưu hóa bài toán tài chính. Yếu tố cung cầu cũng tác động không nhỏ. Nguồn cung hạn chế đẩy giá bán các sản phẩm cao cấp lên cao.

"Do đó, thị trường TP.HCM trong ngắn hạn vẫn sẽ tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Nếu người mua muốn tìm các sản phẩm vừa túi tiền, họ cần di chuyển đến các khu vực xa trung tâm hơn. Sự cân bằng của thị trường chỉ có thể được thiết lập khi nguồn cung được khơi thông. Điều này đòi hỏi phải có nhiều quỹ đất hơn trong nội thành và các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, TP.HCM vẫn sẽ là thị trường của phân khúc trung và cao cấp", vị chuyên gia nhấn mạnh.

×