Giá nhà đất ở TP.HCM tăng đến bao giờ? - Bài 2: Chuyên gia hiến kế "định vị" giá đất

Đừng vội hốt hoảng với thông tin giá nhà!

Ông Nguyễn Hoàng - một chuyên gia giàu kinh nghiệm, đã từng làm việc tại rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cho rằng, giá nhà đất tăng là có thật nhưng mức độ tăng như thế nào là câu chuyện khác. Ở khu vực phía Nam, trọng điểm là TP.HCM giá nhà đất có tăng nhưng không đến mức loạn giá, giá tăng bất chấp như Hà Nội. 

"Tại TP.HCM ngoài một số dự án thuộc dạng đặc biệt, siêu cao cấp đang chào bán hiện nay ở khu Tân Cảng, Thủ Thiêm, TP Thủ Đức… có giá bán ở mức cao chưa từng thấy. Tôi thấy báo chí cũng có phản ánh nhiều về vấn đề này. Nếu có một cái nhìn tổng thể, phần lớn thị trường bất động sản vẫn còn lại có thể nói vẫn trong tình trạng khó khăn bủa vây", ông Hoàng nói.

"Tôi có vài người bạn, trong năm 2023 đã phải bán cắt lỗ 100 - 200 triệu một số căn hộ ở quận 9 nhưng sang đến mùa hè năm 2024 thị trường có tốt lên. Thị trường căn hộ bỗng dưng chạy lại, và giá tăng tầm 5 -10% so với 2023, đó là sự thật", ông Hoàng chia sẻ thêm.

Về câu chuyện giá nhà đất, căn hộ tăng "đỉnh nóc, kịch trần", chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường đang trong tình trạng nhiễu loạn thông tin, nếu chỉ đọc báo chí thì có cảm nhận là đất đai, nhà cửa khắp nơi tăng giá sốc, nào là căn hộ vùng ven giá gần 200 triệu/m², căn hộ khu trung tâm giá nửa tỷ đồng/m²… 

"Để nói về việc tăng giảm của toàn thị trường thì phải nói trên diện rộng, không thể căn cứ vào giá chào bán một hai dự án mới để nói là giá nhà đất tăng sốc, gây hoang mang dư luận, phục vụ ý đồ làm giá của một số chủ đầu tư đang độc diễn trên thị trường phía Nam", ông Hiển khuyến cáo.

Vậy đâu mới là mới là giá thật của thị trường bất động sản? Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, giao dịch thứ cấp ở hàng trăm dự án mới thể hiện quan hệ cung cầu trên diện rộng, thoát khỏi ý chí chủ quan cho một vài chủ đầu tư. 

Theo ông Hiển, lấy giá giao dịch thứ cấp của 5 dự án sẽ biết được tương đối chính xác mặt bằng giá của một khu vực, tăng giảm thế nào. Đồng thời, tần suất giao dịch của các dự án thứ cấp cũng thể hiện được mức "nhiệt" hay "lạnh" của thị trường khu vực. 

Ông Hiển cho rằng, trong tình hình hiện nay, chỉ có một vài chủ đầu tư có hàng mới chào bán, giá bán như thế nào là ý chí của chủ đầu tư, đó không phải là phản ánh trung thực của thị trường. 

"Chủ đầu tư có thể cung cấp thông tin theo hướng có lợi cho họ nhưng chỉ khi tiền đổ về tài khoản thì mới biết là dự án có thực sự bán được hàng hay không?", ông Hiển lưu ý.

Cũng liên quan đến chủ đề một số dự án nhà ở đang được bán trên thị trường với giá cao bất ngờ, chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng, các doanh nghiệp cung cấp thông tin giao dịch luôn theo hướng có lợi cho họ. Tuy nhiên, để biết họ có bán được hàng hay không, điều này tương đối đơn giản đối với những công ty đã lên sàn, dòng tiền ra vô thế nào thể hiện rõ trên báo cáo tài chính, khó có thể lũng đoạn hay thao túng. 

Tóm lại, thị trường bất động sản có tăng giá gây sốc hay không là câu chuyện cần được đánh giá và xem xét trên diện rộng và bình tĩnh phân tích để tránh "lọt hố" của một số chủ đầu tư.

Bất động sản giảm giá la liệt

Trong dòng chảy chung là mặt bằng giá căn hộ đang tăng mạnh, đẩy mặt bằng giá lên mức chưa từng thấy, thị trường bất động sản vẫn đang có một dòng chảy ngược và giảm giá.

Thực tế ghi nhận tại một số sàn môi giới mua bán bất động sản lớn trên địa bàn thành phố, hiện tại có hàng trăm bất động sản giá trị lớn đang được chào bán và chủ có thiện chí giảm giá 20 - 30% so với định giá.

Tại sàn VT, một bất động sản trên đường Hoàng Văn Thụ, quận Phú Nhuận (TP.HCM), vốn được định giá 120 tỷ đồng, nay chủ muốn bán với giá 85 tỷ đồng (mức điều chỉnh tương đương 30% giá trị bất động sản).

Tại sàn LS, có hàng chục bất động sản đang được được chào bán với giá mới được điều chỉnh giảm ít thì 10 tỷ, nhiều có thể lên đến 30% giá trị bất động sản. Tại sàn LS, có thể kể đến một bất động sản lớn trên địa bàn quận Tân Bình, giá được định là 145 tỷ đồng, nay điều chỉnh về còn 128 đồng và giá điều chỉnh vẫn còn có thể thương lượng sâu.

Ông Huy Hoàng - chủ một sàn giao dịch lớn cho biết, thị trường bất động sản không đi theo một chiều, vẫn có chiều ngược lại tuỳ vào đánh giá tình hình của người nắm giữ bất động sản. Nếu chỉ nhìn vào giá chào bán, đó là giá kỳ vọng của chủ nhà, thường đi trước tiềm năng của bất động sản 20 -30% thì có thể nói rằng giá nhà đất đang tăng sốc, tăng trên diện rộng nhưng để bán được là một câu chuyện hoàn toàn khác.

"Trong tay chúng tôi hiện nay đang có nhiều bất động sản là nhà ở riêng lẻ diện tích lớn, văn phòng, mặt bằng diện tích 200 - 300m² đất đang cần bán và chủ nhà sẵn sàng hạ giá để bán nhanh", ông Huy Hoàng chia sẻ.

Tại sàn MT, ghi nhận có một số bất động sản có giá trị lớn như một toà nhà hỗn hợp trên đường Trường Sa, quận Bình Thạnh, trước chủ chào 79 tỷ, giờ sẵn sàng chốt giao dịch 63 tỷ hoặc một căn nhà diện tích lớn trên đường Lý Chính Thắng, quận 3, giá chào bán trước đây 60 tỷ, nay chủ đồng ý với giá 47 tỷ…

Vì sao giá bất động sản khu trung tâm có sự biến động lớn, chẳng hạn có khách sạn được định giá 117 tỷ nhưng nay chủ sẵn sàng bán 75 tỷ hoặc như các bất động sản có giá chào cũ và mới cách nhau vài chục tỷ… phải chăng đó là thông tin ảo ?

Về vấn đề trên, Lý Tường Hy - chủ của hệ thống môi giới mua bán nhà đất TV cho rằng, bất động sản khu trung tâm TP là một mảng rất đặc biệt của thị trường bất động sản, giá trị của các bất động sản lớn tính bằng triệu đô nên độ chênh giữa giá bán – giá chào cách nhau rất xa. Chẳng hạn, một bất động sản trên đường Trường Sa, giá chào 650 triệu/m² nhưng giao dịch thành công giá chỉ hơn 470 triệu/m².

Cũng theo ông Hy, trong mấy tháng qua là giai đoạn cửa sổ của thị trường bất động sản, bảng giá đất tăng, giá đất ngoại thành tăng vọt… Giá trị bất động sản trong nội thành dù không có các thông tin hỗ trợ tốt, đầu tư hệ thống hạ tầng như ngoài vùng ven, không có các chủ đầu tư dẫn dắt các chiến dịch truyền thông nhưng nhìn chung vẫn có biến động lớn về giá. 

Tuy nhiên, sau giai đoạn xôn xao với các thông tin mới, thị trường vẫn phải trở về với nguyên tắc cung - cầu. Các chủ bất động sản muốn bán nhanh buộc phải điều chỉnh giá cho đến khi gặp được người mua. "Với những bất động sản có giá trị từ vài chục tỷ đến cả trăm tỷ, đó là phân khúc vô cùng đặc biệt, chỉ khi nào giá bán trở nên vô cùng hấp dẫn thì mới giao dịch thành công. Chính vì vậy mới có câu chuyện "loạn giá" của bất động sản khu trung tâm", ông Hy lý giải thêm.

Tiếp theo: Thuế bất động sản định hình "cuộc chơi"

×