Gỡ vướng thi tuyển kiến trúc cho chung cư hỗn hợp tại TPHCM

Chưa rõ ràng trong phân định công trình chung cư

Trong bối cảnh thị trường bất động sản TPHCM đang cần thêm nguồn cung mới, một “nút thắt” pháp lý liên quan đến quy định thi tuyển phương án kiến trúc đối với chung cư hỗn hợp đang được doanh nghiệp và cơ quan quản lý đặc biệt quan tâm.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), hiện tồn tại sự chưa thống nhất trong cách hiểu và áp dụng quy định đối với loại hình nhà ở chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp. Điều này không chỉ gây lúng túng trong thực thi mà còn kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư, làm tăng chi phí và rủi ro cho doanh nghiệp.

Một trong những vướng mắc cốt lõi nằm ở việc phân loại công trình “chung cư hỗn hợp” có thuộc nhóm công trình công cộng hay không. Theo phản ánh từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, các quy định hiện hành giữa Luật Nhà ở, Nghị định 06/2021/NĐ-CP và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia chưa đồng nhất, đặc biệt là chưa có tiêu chí rõ về tỷ lệ diện tích giữa chức năng ở và các chức năng khác để làm cơ sở phân loại.

Trong khi đó, một văn bản trả lời của Cục Kinh tế - Quản lý Đầu tư Xây dựng cho rằng chung cư có bố trí một phần diện tích thương mại, dịch vụ vẫn là công trình nhà ở, không phải công trình công cộng. Tuy nhiên, cách hiểu này chưa bao quát hết các trường hợp thực tế và chưa đủ cơ sở pháp lý để áp dụng rộng rãi trên toàn quốc.

Thực tế, nhiều dự án tại TPHCM hiện nay đều phát triển theo mô hình tích hợp - vừa có chức năng ở, vừa có thương mại, dịch vụ. Nếu không có hướng dẫn thống nhất, mỗi địa phương có thể áp dụng một cách khác nhau, dẫn đến rủi ro pháp lý và ách tắc thủ tục.

Doanh nghiệp kiến nghị tháo gỡ, tăng nguồn cung chung cư

Trước tình hình này, HoREA đã đề xuất Bộ Xây dựng ban hành văn bản hướng dẫn chung cho tất cả các tỉnh, thành nhằm thống nhất cách hiểu và áp dụng quy định. Trong đó, đáng chú ý là kiến nghị bổ sung quy định các công trình chung cư hỗn hợp hoặc công trình thương mại, dịch vụ công cộng trong dự án nhà ở thương mại sử dụng vốn tư nhân không thuộc trường hợp bắt buộc phải thi tuyển phương án kiến trúc.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, việc thiếu một văn bản hướng dẫn có hiệu lực chung đang khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Ông cho rằng cần có sự thống nhất từ Bộ Xây dựng để đảm bảo áp dụng đồng bộ trên phạm vi cả nước, thay vì chỉ dừng lại ở các văn bản trả lời mang tính riêng lẻ.

Kiến nghị này được đánh giá là phù hợp với thực tiễn, bởi phần lớn các dự án nhà ở thương mại hiện nay đều do doanh nghiệp tư nhân đầu tư, trong khi yêu cầu thi tuyển phương án kiến trúc có thể làm phát sinh thêm chi phí và kéo dài thời gian chuẩn bị.

Từ góc độ thị trường, việc tháo gỡ vướng mắc này có thể tạo hiệu ứng tích cực trong ngắn và trung hạn. Khi thủ tục pháp lý được đơn giản hóa và rõ ràng hơn, doanh nghiệp có thể đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, từ đó góp phần tăng nguồn cung nhà ở - yếu tố đang thiếu hụt tại TPHCM trong thời gian qua.

Đồng thời, việc xác định rõ tiêu chí phân loại công trình cũng giúp cơ quan quản lý nâng cao hiệu quả giám sát, hạn chế tình trạng “xin - cho” trong quá trình cấp phép. Ở góc độ dài hạn, các chuyên gia cho rằng câu chuyện này đặt ra yêu cầu hoàn thiện khung pháp lý theo hướng đồng bộ và linh hoạt hơn, phù hợp với xu hướng phát triển đô thị đa chức năng. Khi mô hình bất động sản ngày càng phức hợp, việc phân loại cứng nhắc có thể trở thành rào cản thay vì công cụ quản lý.

×