Hà Nội: Giá nhà cao, "bội thực" nguồn cung mới và kịch bản 5 năm tới

Nguồn cung căn hộ và nhà liền thổ tăng trở lại

Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam, trong quý 1/2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 5.300 căn hộ và 164 sản phẩm nhà liền thổ được mở bán từ hơn 30 dự án, phần lớn nằm ở khu vực ngoài và cận Vành đai 3, nơi hưởng lợi từ các dự án hạ tầng quy mô lớn.

So với giai đoạn 5 năm trước, khi mỗi năm miền Bắc chỉ có dưới 20.000 căn hộ, dự kiến từ 2026 - 2030, thị trường sẽ đón trên 23.000 căn hộ mỗi năm, trong đó nhà thấp tầng tăng từ 8.000 lên 13.000 căn/năm.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, việc nguồn cung quay lại là “tín hiệu tích cực”, phản ánh xu hướng dịch chuyển của dòng tiền sang các dự án pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, đồng thời cung cấp nhiều lựa chọn hơn cho người mua ở thực.

Tuy nhiên, phân khúc cao cấp và trung - cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn nguồn cung mới. Nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân tiếp tục hạn chế, khiến thị trường thiếu vắng các sản phẩm phù hợp với nhóm người mua lần đầu.

Trong quý đầu năm, giá sơ cấp trung bình căn hộ Hà Nội đạt 94,4 triệu đồng/m2, tăng 25% so với cùng kỳ 2025, trong khi nhiều dự án bài bản chào bán trên 140 triệu đồng/m2. Nhà liền thổ trung bình khoảng 254,4 triệu đồng/m2, nhưng giá biệt thự và liền kề lại giảm 9%, cho thấy sự phân hóa giữa các phân khúc.

Theo bà Trang, mặt bằng giá cao đã thay đổi hành vi đầu tư. Nhiều nhà đầu tư ngắn hạn rút lui, thị trường đang tập trung vào người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn, giúp thị trường bền vững hơn.”

Quý 1/2026, tổng lượng giao dịch đạt 5.186 căn hộ và 261 sản phẩm nhà liền thổ, giảm nhẹ so với đỉnh 2025 nhưng vẫn ổn định. Dự án cao cấp trên 140 triệu đồng/m2 tiêu thụ chậm, khách hàng chủ yếu là những người có khả năng tài chính mạnh và tìm kiếm giá trị dài hạn.

Môi trường lãi suất hiện nay cũng ảnh hưởng đáng kể: Nhiều ngân hàng tăng lãi suất vay mua nhà lên 9 - 11%/năm trong giai đoạn ưu đãi đầu. Lạm phát cơ bản tăng 3,63%, chi phí vật liệu như thép, xi măng, gạch tăng 5,7%, khiến một số chủ đầu tư điều chỉnh giá bán hoặc hoãn dự án. Điều này làm nguồn cung trung cấp và bình dân trở nên khan hiếm, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua lần đầu.

Trong giai đoạn 2026 - 2030, JLL dự báo thị trường miền Bắc được dự báo sẽ bước vào chu kỳ gia tăng nguồn cung, với sự nổi lên của các địa phương như Hưng Yên, Bắc Ninh và Hải Phòng. Những khu vực này đang trở thành điểm đến của dòng vốn đầu tư nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Trong khi đó, Hà Nội vẫn giữ vai trò trung tâm, nhưng tốc độ tăng giá có thể chậm lại khi mặt bằng giá đã ở mức cao.

Giá tại trung tâm có thể duy trì ổn định, trong khi khu vực xa trung tâm sẽ cạnh tranh mạnh khi nguồn cung gia tăng.

×