Hạn chế chung cư cao tầng tại nội đô TPHCM (bài 5): Nghẹt thở vì cao ốc dày đặc, đề xuất tái cấu trúc không gian đô thị

Chung cư dày đặc, đường sá “oằn mình”

Ghi nhận thực tế cho thấy nhiều khu vực nội đô TPHCM đang rơi vào tình trạng quá tải giao thông, thiếu không gian công cộng, ngập nước cục bộ và áp lực dân số ngày càng lớn do mật độ cao ốc, chung cư phát triển dày đặc suốt nhiều năm qua.

Những ngày giữa tháng 5, chỉ cần di chuyển qua các trục đường như Nguyễn Hữu Thọ, Điện Biên Phủ, Xa lộ Hà Nội, Nguyễn Thị Minh Khai hay khu vực trung tâm quận 1, quận 7, TP Thủ Đức (trước đây) không khó để bắt gặp hàng loạt tòa nhà cao tầng san sát nhau. Giữa những cụm cao ốc dày đặc, nhiều tuyến đường nhỏ trở nên ngột ngạt do mật độ dân cư tăng nhanh trong khi hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng chưa được mở rộng tương xứng.

Tại trục Nguyễn Hữu Thọ - tuyến cửa ngõ phía Nam TPHCM, hàng chục dự án chung cư cao tầng mọc lên trong bán kính vài km. Vào giờ cao điểm sáng và chiều, dòng xe nối dài từ khu vực cầu Kênh Tẻ đến nút giao Nguyễn Văn Linh thường xuyên rơi vào cảnh ùn ứ kéo dài.

Anh Nguyễn Văn Tâm (tài xế công nghệ thường xuyên di chuyển qua khu Nam TPHCM) cho biết, vài năm trước khu vực này còn khá thông thoáng, nhưng hiện nay lượng cư dân tăng quá nhanh khiến hạ tầng không theo kịp.

“Có đoạn chỉ vài trăm mét nhưng mất 20-30 phút mới thoát được. Chung cư mọc lên liên tục nhưng đường vẫn vậy, chưa kể nhiều dự án thi công kéo dài làm giao thông càng rối”, anh Tâm nói.

Không chỉ giao thông, áp lực lên hạ tầng xã hội cũng ngày càng rõ nét. Theo ghi nhận thực tế, tại nhiều khu vực nội đô, khoảng cách giữa các khối cao ốc ngày càng thu hẹp. Không gian cây xanh, bãi đậu xe và khu sinh hoạt cộng đồng thiếu hụt rõ rệt. Sau các cơn mưa lớn, nhiều tuyến đường quanh các cụm chung cư vẫn xảy ra ngập cục bộ do hệ thống thoát nước quá tải.

Chị Thanh (một cư dân sống tại phường Tân Hưng, quận 7 cũ) cho biết trước đây khu vực này khá thoáng, nhưng vài năm gần đây liên tục xuất hiện thêm các block căn hộ mới. “Buổi tối đi bộ cũng khó vì xe quá đông. Cuối tuần thì gần như không tìm được chỗ đậu xe. Mật độ dân cư tăng nhanh nhưng công viên, trường học hay hạ tầng công cộng lại không tăng tương xứng”, chị Thanh chia sẻ.

Theo số liệu thống kê đến giữa năm 2026, TPHCM hiện có hơn 1.458 tòa nhà cao tầng đã hoàn thành, trong đó hơn 276 công trình cao trên 100m. Các cao ốc tập trung chủ yếu tại quận 1 (cũ), quận 3 (cũ), quận 5 (cũ), quận 7 (cũ) và TP Thủ Đức (cũ).

Theo số liệu thống kê đến giữa năm 2026, TPHCM hiện có hơn 1.458 tòa nhà cao tầng đã hoàn thành, trong đó hơn 276 công trình cao trên 100m. Các cao ốc tập trung chủ yếu tại quận 1, quận 3, quận 5, quận 7 và TP Thủ Đức (cũ).

Đề xuất phát triển đô thị đa trung tâm, giãn dân ra chung cư vùng ven

Trao đổi với Dân Việt, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng việc hạn chế phát triển thêm nhà cao tầng tại khu vực trung tâm là hướng đi cần được tính toán nghiêm túc trong bối cảnh hạ tầng đô thị đang chịu áp lực lớn.

Theo bà Hương, nhiều khu vực nội đô hiện đã vượt quá khả năng đáp ứng của hệ thống giao thông và hạ tầng xã hội. Việc dân cư tiếp tục dồn về trung tâm khiến tình trạng ùn tắc, ô nhiễm môi trường và thiếu hụt tiện ích công cộng ngày càng rõ nét.

“Trong nhiều năm qua, nguồn cung nhà ở tập trung mạnh tại khu vực trung tâm và các quận cận trung tâm đã kéo theo áp lực lớn lên giao thông, trường học, bệnh viện và hạ tầng kỹ thuật. Nếu không tái cấu trúc không gian đô thị, chất lượng sống sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng”, bà Hương nhận định.

Theo chuyên gia Savills, TPHCM cần đẩy mạnh mô hình đô thị đa trung tâm, phát triển mạnh các khu đô thị vệ tinh gắn với hạ tầng giao thông công cộng để giảm áp lực cho khu vực lõi đô thị.

Bà Hương cho rằng muốn giãn dân hiệu quả thì phải đi cùng chiến lược phát triển đồng bộ việc làm, thương mại, giáo dục và dịch vụ tại khu vực ngoại vi. Khi người dân có thể tiếp cận đầy đủ tiện ích ngay tại nơi sinh sống, nhu cầu dồn vào trung tâm sẽ giảm bớt.

Vị chuyên gia này cũng đánh giá các tuyến metro, đường vành đai và cao tốc liên vùng sẽ đóng vai trò quan trọng trong quá trình tái cấu trúc đô thị của TPHCM. Hạ tầng kết nối tốt sẽ giúp mở rộng không gian phát triển và tạo động lực cho các khu vực vệ tinh.

Chủ trương hạn chế thêm nhà cao tầng tại nội đô không chỉ là bài toán quy hoạch mà còn phản ánh yêu cầu chuyển đổi mô hình phát triển đô thị của TPHCM trong giai đoạn mới. Nếu được triển khai đồng bộ cùng hạ tầng giao thông và quy hoạch vệ tinh, đây có thể trở thành nền tảng giúp thành phố phát triển bền vững hơn, cân bằng hơn giữa tăng trưởng kinh tế và chất lượng sống của người dân.

×