Hàng loạt cổ phiếu tăng giá, thời kỳ xấu nhất của thị trường bất động sản đã qua?

Ở thời điểm hiện tại, tình hình hoạt động của thị trường vẫn yếu. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ lệ hấp thụ của thị trường trong quý I/2023 giảm xuống mức thấp kỷ lục 11%. Tổng số giao dịch bất động sản trong quý là 2.700 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ.

Nhu cầu thị trường vẫn còn trong trạng thái khiêm tốn khi người mua duy trì thái độ "chờ xem", kỳ vọng vào việc giá tiếp tục giảm và lãi suất mua nhà giảm thêm nữa.

Có các chính sách hỗ trợ, nhóm cổ phiếu bất động sản "bốc đầu"

Theo quan sát của Dân Việt, trong thời gian khoảng 1 tháng trở lại đây, nhóm cổ phiếu BĐS đã tăng khá tích cực khi các chính sách "gỡ vướng" của Chính phủ phần nào đã "thẩm thấu" vào thị trường. Hàng loạt mã cổ phiếu BĐS từ vùng giá dưới mệnh giá (dưới 10.000 đồng/CP) đã tích cực vươn lên khỏi mệnh giá.

Chẳng hạn, cổ phiếu ITC của Công ty CP Đầu tư - Kinh doanh nhà thời điểm đầu năm nay chỉ quanh quẩn ở mức giá 7.400 đồng/CP (ngày 3/1/2023), thì đến phiên giao dịch hôm nay (20/6) đã tăng lên 12.600 đồng/CP.

Đáng lưu ý, cách đây vài phiên, mã chứng khoán này còn đạt tới mức giá 13.900 đồng/CP (phiên 13/6).

Hoặc, cổ phiếu DIG của Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng hồi đầu năm nay chỉ 15.300 đồng/CP (phiên 3/1/2023), thì hiện tại đang ở mức giá 20.550 đồng/CP.

Cổ phiếu PDR của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, thời điểm hồi đầu năm có lúc hạ sát mức mệnh giá, chỉ còn 10.100 đồng/CP, thì nay đã tăng lên 16.350 đồng/CP.

Trong báo cáo mới nhất, mặc dù đã nâng khuyến nghị từ kém khả quan lên trung lập bởi nhận định thị trường bất động sản đang có sự cải thiện, nhưng SSI Research vẫn đưa ra lưu ý về những trở ngại đối với nhóm ngành này.

Cụ thể, SSI Research cho rằng, lãi suất cho vay vẫn cần giảm thêm để kích thích nhu cầu trở lại. Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án.

Đặc biệt, rủi ro vỡ nợ vẫn có thể xảy ra với những chủ đầu tư không thể thương lượng được với trái chủ để giãn thời hạn thanh toán hoặc cân đối dòng tiền để trả nợ.

"Những chủ đầu tư ít bị ảnh hưởng bởi vấn đề trái phiếu, sở hữu quỹ đất tốt và có khả năng phát triển và bán hàng mạnh mẽ là những chủ đầu tư sẽ vượt qua được những "cơn gió ngược" phía trước và được hưởng lợi từ các chính sách hỗ trợ", chuyên gia của SSI Research nêu.

Thời điểm khó khăn nhất của thị trường đã qua

Liên quan đến dự báo trường hợp "vỡ nợ kỹ thuật" có thể xảy ra ở một số DN bất động sản thời gian tới, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, nhận định, không đến nỗi như vậy. Mặc dù thị trường vẫn còn khó khăn nhưng phải khẳng định thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Điều này là nhờ hàng loạt các giải pháp hỗ trợ từ Chính phủ.

Thứ nhất, thời gian trước, các khoản trái phiếu đến hạn là căng nhất và thời điểm này vẫn chưa có các gói giải pháp nào, thì các DN cũng có thể trả nợ một phần. Cá biệt có một số DN đã trả nợ được trái phiếu trước hạn, trong đó có một số DN bất động sản. 

Tuy nhiên, hiện nay sau khi có các gói giải pháp đến từ Chính phủ, đặc biệt là Nghị định 08 sửa chữa, khắc phục cho một số tồn tại của Nghị định 65, trong đó có một số điểm nổi trội như: Trái chủ và các DN tự thương lượng với nhau để trả nợ, phía DN có thể dùng các sản phẩm của mình để hoàn trả cho trái chủ thay cho tiền…

"Các giải pháp này được cho là mang tính then chốt, giúp cho hai bên có thể ngồi lại với nhau. Thực sự các DN bất động sản không phải bị phá sản mà do họ chưa có dòng tiền ngay để trả cho các khoản trái phiếu đến hạn, trong khi sản phẩm tồn kho của họ thì đang rất lớn", ông Phương nói.

Thứ 2, một trong các giải pháp then chốt nữa là cho DN giãn nợ, tức là các DN và trái chủ tự thương lượng với nhau để gia hạn thêm thời gian trả nợ (tối đa là 2 năm). Đây là một trong các giải pháp rất quan trọng giúp DN vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Thứ 3, Chính phủ đã lập một tổ công tác đặc biệt để giúp giải quyết, xử lý các vấn đề tồn đọng, khó khăn mang tính vướng mắc về thủ tục pháp lý. Và các giải pháp này được quán triệt từ cấp Trung ương đến địa phương. Tức là các chủ tịch quận, huyện cũng phải bắt tay vào tháo gỡ khó khăn cho DN.

"Tôi cho rằng, giải pháp này giúp DN khơi thông dòng vốn bế tắc, vì thực sự rất nhiều DN có các dự án bị vướng pháp lý nên không bán để thu tiền về được. Vì vậy, các DN được quan tâm giải quyết khó khăn bằng giải pháp này thì sẽ bán được sản phẩm, thu được dòng tiền để xoay xở", ông Phương khẳng định.

Cuối cùng, việc gia hạn vấn đề nhà đầu tư trái phiếu chuyên nghiệp sẽ giúp mở rộng đối tượng tham gia mua trái phiếu. Yếu tố này dù không mạnh bằng những yếu tố trên vì bối cảnh hiện nay nhà đầu tư cũng khá e dè với thị trường trái phiếu nhưng dù sao cũng giúp cho thị trường được duy trì, ổn định…

"Tất cả các giải pháp này sẽ giúp DN dần huy động được tiền nhiều hơn, vượt qua khó khăn", ông Phương khẳng định.

Cũng theo Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, thời gian gần đây, một số DN đã tái khởi động được dự án. Chẳng hạn Novaland gần đây đã tái khởi động các dự án như Aqua, NovaWorld Hồ Tràm, Novaworld Phan Thiết… Điều này cho thấy những khó khăn tạm thời đã vượt qua.