Hơn 100 dự án nằm chờ định giá đất: Gỡ nút thắt, khơi thông nguồn cung nhà ở tại TP.HCM

Ách tắc từ khâu xác định giá đất, dự án nằm chờ, nguồn lực bị chôn

Sau gần một thập kỷ “đứng hình”, dự án Lotus Residences (quận 7 cũ) của Công ty Cổ phần Đầu tư Anh Tuấn mới đây được tái khởi động khi TP.HCM hoàn tất gia hạn chủ trương đầu tư và xác định tiền sử dụng đất hơn 500 tỷ đồng. Chỉ riêng bước này, doanh nghiệp mất hơn 7 năm “mòn mỏi” bổ sung hồ sơ.

Do chậm thông báo nghĩa vụ tài chính, hàng trăm khách hàng không thể xây dựng nhà, không thể nhận sổ hồng, hạ tầng thương mại, dịch vụ bị đình trệ, khiến dự án rơi vào bế tắc suốt gần 10 năm.

Trường hợp Lotus Residences chỉ là “phần nổi của tảng băng”. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thành phố hiện có hơn 100 dự án chờ định giá đất để thông báo tiền sử dụng đất, yếu tố then chốt để được triển khai tiếp. Đa số là dự án nhà ở thương mại và khu đô thị đang chờ thông báo tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung. Nhiều trường hợp đã bị “treo” từ 5 - 8 năm.

HoREA nhấn mạnh, trong hầu hết các trường hợp, nguyên nhân đến từ sự chậm trễ của cơ quan nhà nước trong việc quyết định giá đất, thẩm định nghĩa vụ tài chính hoặc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch những thủ tục doanh nghiệp không thể tự kiểm soát.

Không chỉ làm dự án đình trệ, việc chậm xác định giá đất còn kéo theo nguy cơ phát sinh tiền sử dụng đất bổ sung. HoREA dẫn ví dụ có doanh nghiệp bị truy thu khoản bổ sung lên tới hàng nghìn tỷ đồng do thời gian chậm tính tiền sử dụng đất kéo dài, dù doanh nghiệp không có lỗi và đã nộp hồ sơ đúng hạn.

Cần có cơ chế gỡ nút thắt định giá đất

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết điểm mấu chốt gây tắc nghẽn là sự không thống nhất giữa các quy định trong Luật Đất đai 2024, Luật Giá, quy định về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, cùng hàng loạt nghị định, thông tư hướng dẫn.

Một dự án có thể phải áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau, so sánh, chi phí, thu nhập nhưng không có tiêu chí thống nhất để lựa chọn, dẫn đến việc mỗi đơn vị thẩm định có cách hiểu riêng. Điều này khiến hội đồng thẩm định giá đất ngại ký, sợ rủi ro pháp lý. Doanh nghiệp không thể dự toán chi phí, dẫn đến rối loạn dòng tiền. Từ đó, dẫn đến việc cùng một thửa đất nhưng có thể đưa ra nhiều mức giá khác nhau.

Chủ tịch HoREA cho biết hiện tượng này không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai mà còn làm môi trường đầu tư bị suy giảm niềm tin, đặc biệt với doanh nghiệp nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư phản ánh việc chính sách thay đổi sau khi họ đã ký hợp đồng hoặc đã nộp tiền khiến họ bị “đội chi phí” ngoài kế hoạch.

Hiệp hội viện dẫn trường hợp một doanh nghiệp FDI tại Thủ Thiêm bị phát sinh hơn 2.600 tỷ đồng tiền sử dụng đất bổ sung, do áp dụng quy định mới theo Luật Đất đai 2024, trong khi dự án ký hợp đồng từ thời Luật Đất đai 2013, vốn chưa có quy định truy thu như vậy.

HoREA nhận định quy định có tính “hồi tố” vô tình đẩy doanh nghiệp vào rủi ro pháp lý, khiến nhiều dự án phải tính đến phương án rút lui hoặc tạm dừng. Qua đó, Hiệp hội kiến nghị cần có cơ chế đặc thù để gỡ hơn 100 hồ sơ. Theo đó, cần ưu tiên hệ số K và phân loại trường hợp “không có lỗi”. Các kiến nghị này được đánh giá là “cấp bách” nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, khôi phục nguồn cung nhà ở và giảm rủi ro pháp lý cho cả doanh nghiệp lẫn cán bộ xử lý hồ sơ.

Ông Lê Hoàng Châu nhận định: “Để thị trường bất động sản phục hồi, phải tháo ngay nút thắt định giá đất. Chỉ khi hơn 100 dự án đang bị treo được giải quyết, TP.HCM mới có thể tăng nguồn cung, ổn định giá và thúc đẩy tăng trưởng”.

Thời gian qua, nhiều dự án, công trình nhà ở tại TP.HCM đang gặp vướng mắc về pháp lý, chưa được định giá đất. Ghi nhận thực tế, nhiều dự án của doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình cảnh “chết lâm sàng” vì không thể đóng tiền sử dụng đất hoặc cơ quan chức năng chưa tính được số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng.

×