Kỷ lục đấu giá 'đất vàng' Thủ Thiêm: Vẫn lo 'đếm cua trong hang'

Tăng thu ngân sách từ đấu giá đất vàng

Cuối tuần qua, Trung tâm bán đấu giá tài sản TP.HCM đã tổ chức bán đấu giá thành công 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3 (khu dân cư phía Bắc), Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức. Đây là các lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12, được UBND TP.HCM duyệt chủ trương bán đấu giá hồi tháng 5/2021, với tổng diện tích khoảng hơn 21.500m2.

Cả bốn lô đất đều có thời gian sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá có hiệu lực. Giá khởi điểm của bốn lô đất gần 5.300 tỷ đồng. Kết quả, cả 4 lô đất này đều được đấu giá thành công, dự kiến thu về tổng cộng 37.346 tỷ đồng cho ngân sách TP.HCM, cao gấp 7 lần so với giá khởi điểm.

Việc đấu giá thành công 4 lô đất này sẽ tạo thêm động lực để TP.HCM đẩy nhanh tiến độ rà soát, triển khai đấu giá quyền sử dụng đất đối với hàng chục nhà công, đất công do TP quản lý. Bởi, theo bà Phạm Thị Hồng Hà, Giám đốc Sở Tài chính TP.HCM, hiện TP còn 13 dự án có thể giao đất thu tiền ngay trong năm 2021.

Ngoài ra, theo thống kê của Sở Tài chính, quỹ nhà công, đất công mà các cơ quan, đơn vị đang quản lý tại thành phố còn hơn 400 địa chỉ nhà đất đã đề xuất phương án bán. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, UBND TP đã rà soát và phát hiện còn 70 địa chỉ nhà đất đã phê duyệt phương án bán đấu giá quyền sử dụng đất còn hiệu lực thi hành ở các quận, huyện và thành phố Thủ Đức.

"Sở Tài chính TP.HCM đề nghị các địa phương rà soát, đẩy nhanh tiến độ thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với các địa chỉ nhà công, đất công nói trên, tăng thu cho ngân sách TP", bà Hà, đề nghị.

Ngoài việc đẩy nhanh tiến độ đấu giá nhà công, đất công, trong kế hoạch sử dụng đất năm 2022, TP.HCM dự kiến sẽ tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở nhiều quận, huyện để tăng nguồn thu cho ngân sách.

Theo thông tin từ Sở Tài nguyên & Môi trường TP.HCM, năm 2022 TP sẽ có 43 dự án cần thu hồi đất, 21 dự án cần thu hồi đất và có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, 6 dự án có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 10ha, 1 dự án chuyển mục đích đất rừng phòng hộ dưới 20ha, 32 dự án cần điều chỉnh diện tích thu hồi đất và điều chỉnh diện tích chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng.

Tổng cộng có khoảng 901,2ha đất trồng lúa trên địa bàn TP.HCM có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết, 1ha đất nông nghiệp được chuyển đổi sẽ tạo ra giá trị ước khoảng 55 tỷ đồng/năm, giá trị tăng lên hàng trăm lần.

"Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất dịch vụ, đất ở cũng giúp tránh tình trạng xây dựng trái phép tràn lan ở các khu vực quận, huyện vùng ven gây nhức nhối suốt thời gian qua...", ông Châu khẳng định.

Vẫn lo… "đếm cua trong lỗ"

Trở lại câu chuyện về việc đấu giá 4 lô "đất vàng" ở Thủ Thiêm, tổng giám đốc một DN địa ốc lớn tại TP.HCM, cho biết: "Vẫn chưa hết choáng váng vì mức giá trên trời này".

Theo chia sẻ của ông này, hiện những dự án bất động sản có đất đẹp tương đương gần đó cũng chỉ đang bán giá trên 100 triệu đồng/m2, cao nhất là 200 triệu đồng/m2. Trong khi chỉ tính riêng chi phí đất, dự án mà Ngôi Sao Việt trúng đấu giá với chỉ số sử dụng được duyệt, đã tạo ra giá thành căn hộ lên đến 400 triệu đồng/m2.

Đó là chưa kể chi phí xây dựng, lãi suất, trượt giá… mà DN này phải cộng vào để tính giá thành khi mở bán dự án.

"Phải biết rằng, dù đất sạch nhưng thủ tục pháp lý để xây dựng cũng phải mất khoảng 1 năm, thời gian thi công thêm khoảng 3 năm. Như vậy, chỉ tính riêng tiền lãi đi vay thôi cũng khiến DN mất hàng nghìn tỷ đồng/năm. Chưa nói đến có ngân hàng nào dám định giá mảnh đất đó là 1 tỷ USD để cho vay 70%, tương đương với 15.000 tỷ đồng", ông này đặt vấn đề.

Ngoài ra, theo vị này, hiện các đơn vị trúng đấu giá chưa lên tiếng, cũng chưa vi phạm thanh toán nên chưa thể nói được điều gì. Tuy nhiên, việc trúng đấu giá này có thể tạo ra sự méo mó về giá đất và kéo các dự án xung quanh khu vực này tăng lên.

"Việc lạc quan sớm là TP có thể thu hơn 37 nghìn tỷ đồng cho ngân sách từ việc đấu giá trên cũng giống như... 'đếm cua trong lỗ'" - vị này nói thêm.

Dưới góc độ pháp lý, LS Lê Bá Thường (thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM), cho hay, trong trường hợp người trúng đấu giá đất mà không nộp tiền hay không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất khi trúng đấu giá thì UBND cấp có thẩm quyền sẽ hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá theo quy định của pháp luật (Khoản 21 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ, sửa đổi bổ sung NĐ 43/2014).

Do đó nếu người trúng đấu giá rồi nhưng sau đó suy nghĩ lại không muốn tiếp tục thì có thể tự mình hủy bỏ cuộc mất tiền cọc khi tham gia đấu giá hoặc để quá hạn thời gian theo quy định của thông báo nộp tiền thì cũng sẽ bị hủy bỏ kết quả đấu giá.

Về trường hợp 4 lô đất ở Thủ Thiêm được đấu giá với mức giá "khủng". Vì sao giá không hợp lý sao người đấu giá vẫn đưa ra giá cao ngất ngưởng để trúng thầu dù biết không khả thi để thực hiện?.

Trả lời vấn đề này, LS Thường đặt tình huống, đôi khi các công ty BĐS cố tình bỏ ra một khoản tiền phí đặt cọc khi tham gia đấu giá để đưa ra giá cao bất hợp lý để cạnh tranh với các đối thủ và để quảng bá thương hiệu trước truyền thông. Đây cũng là một cách thức để xây dựng thương hiệu của các công ty BĐS.