Lãi suất nhích lên cuối năm, liệu thị trường địa ốc có “đứng hình” như 2022?

Thị trường bất động sản “bình tĩnh” giữa nhịp tăng lãi suất cuối năm

Những ngày gần đây, VPBank đã cập nhật khung lãi suất online cho các kỳ hạn trung và dài hạn lên mức 6%/năm. So với trước, lãi suất cho các khoản gửi 6 - 11 tháng tăng thêm 0,3 điểm %, nhóm 12 - 18 tháng tăng 0,2 điểm %, còn kỳ hạn 24 - 36 tháng điều chỉnh thêm 0,1 điểm %.

Techcombank cũng bổ sung mức lãi mới cho sản phẩm Phát Lộc Online, nâng kỳ hạn 1 - 2 tháng lên 4,35%/năm, cao hơn 0,4 điểm %. Từ đầu tháng 12, MB, NCB, Saigonbank, BVBank… đồng loạt thực hiện bước đi tương tự. Trước đó, trong tháng 11, nhiều nhà băng như ABBank, BaoViet Bank, PVComBank, LPBank, Sacombank, HDBank hay KienlongBank cũng đã có đợt tăng lãi 0,2 - 0,5 điểm % ở một số kỳ hạn.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam - VRES 2025, khi phân tích độ “nhạy” của thị trường nhà đất với biến động lãi suất, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng cần đặt bối cảnh hiện tại trong sự đối sánh với năm 2022.

Theo ông, ba năm trước thị trường chịu nhiều sức ép cùng lúc: Lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động và Việt Nam buộc phải nâng lãi suất theo nhịp thắt chặt của Fed. Lãi vay thời điểm đó vọt lên 11 - 15%, cùng lúc khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng co lại nhanh chóng.

Hệ quả là giao dịch đóng băng, áp lực tài chính đẩy nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là lướt sóng đất nền vào thế buộc phải bán cắt lỗ.

Từ giữa 2022, giá bất động sản lao vào chu kỳ điều chỉnh mạnh. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận tâm lý thị trường rơi xuống mức thấp hiếm gặp: 72% người tiêu dùng lo ngại lạm phát và 75% tin rằng lãi suất sẽ còn tăng; hơn 1/4 nhà đầu tư phải bán tháo, số còn lại đứng ngoài quan sát.

Ông Quốc Anh đánh giá việc các ngân hàng nâng nhẹ lãi suất huy động lần này chủ yếu nhằm tái cân bằng nguồn vốn sau giai đoạn hạ sâu năm 2024. Lãi vay phổ biến quanh 6 - 7%/năm, tuy cao hơn một chút so với các gói ưu đãi 5 - 5,5% dành cho người trẻ nhưng vẫn là mức hỗ trợ tốt cho nhu cầu giao dịch thật.

Theo vị chuyên gia, động thái tăng lãi cuối năm không phải tín hiệu siết vốn, mà là bước củng cố thanh khoản dài hạn, giúp hệ thống chuẩn bị cho chu kỳ mới ổn định hơn.

Ông cho rằng sự khác biệt lớn nhất giữa 2022 và 2025 nằm ở cấu trúc nhu cầu. Ba năm trước, thị trường bị chi phối bởi giao dịch đầu cơ, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy rất cao. Khi lãi suất tăng đột ngột, cấu trúc vốn mong manh lập tức bộc lộ, kéo thanh khoản tụt mạnh và đất nền rơi vào trạng thái “ngủ đông”.

Năm 2025, dòng tiền chuyển hướng sang sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật, ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch. Mức độ quan tâm chưa trở lại đỉnh cũ, nhưng tâm thế thị trường thận trọng hơn sau cú sốc 2022 và đang phát triển theo hướng bền vững hơn.

Về chính sách, loạt luật mới gồm Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang mở ra hành lang pháp lý rõ ràng hơn, giúp cải thiện quy trình triển khai dự án.

Giá đất tại nhiều địa phương hiện vẫn thấp hơn mặt bằng 2022, tạo dư địa cho thị trường giữ nhịp ổn định. Cơn sốt lan rộng chưa xuất hiện; các điểm nóng nếu có chủ yếu xoay quanh yếu tố sáp nhập đơn vị hành chính, còn dòng giao dịch thực vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng khu vực đô thị.

Ông Quốc Anh nhận định: Trong ngắn hạn thị trường có thể còn do dự, nhưng chu kỳ phục hồi đã khởi động từ 2024 và tiếp tục kéo dài. Năm 2026 được dự báo là thời điểm thị trường phân hóa mạnh và tiến gần hơn tới trạng thái ổn định. Kịch bản căng thẳng như 2022 rất khó lặp lại.

×