Làn sóng trung tâm dữ liệu mở rộng: Thị trường bất động sản công nghiệp TP.HCM đứng trước cơ hội mới

Hạ tầng dữ liệu mở ra phân khúc bất động sản mới

Nhu cầu phát triển trung tâm dữ liệu (data center) đang gia tăng mạnh cùng làn sóng trí tuệ nhân tạo và chuyển đổi số. Theo các tổ chức nghiên cứu quốc tế, TP.HCM và khu vực lân cận được đánh giá là điểm đến tiềm năng của dòng vốn đầu tư mới, qua đó mở ra dư địa phát triển đáng kể cho thị trường bất động sản công nghiệp và hạ tầng công nghệ.

Theo báo cáo mới công bố của JLL Vietnam, tổng công suất trung tâm dữ liệu toàn cầu có thể tăng từ khoảng 103 GW hiện nay lên 200 GW vào năm 2030, kéo theo quy mô đầu tư hạ tầng khoảng 3.000 tỷ USD trong 5 năm tới.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam được xem là thị trường đang nổi lên. Tuy nhiên, quy mô hiện tại vẫn còn khá khiêm tốn. Dữ liệu năm 2025 cho thấy tổng công suất trung tâm dữ liệu tại Hà Nội và TP.HCM chỉ khoảng 60 MW, thấp hơn đáng kể so với Jakarta (250 MW), Kuala Lumpur (149 MW) hay Bangkok (72 MW).

Khoảng cách này được các chuyên gia nhìn nhận không phải là bất lợi, mà chính là dư địa tăng trưởng. Khi nhu cầu xử lý dữ liệu và thuê ngoài hạ tầng công nghệ của doanh nghiệp tăng nhanh, các trung tâm dữ liệu sẽ cần thêm quỹ đất lớn, hạ tầng điện ổn định và kết nối cáp quang mạnh - những yếu tố gắn trực tiếp với thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, nhiều dự án quy mô lớn đã được công bố tại khu vực TP.HCM. Chẳng hạn, Viettel IDC đang triển khai trung tâm dữ liệu tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung với công suất thiết kế lên tới 140MW. Một dự án khác do Kinh Bắc hợp tác với AIC và VietinBank dự kiến đầu tư gần 2 tỷ USD, công suất khoảng 200MW IT Load.

Những dự án này cho thấy nhu cầu đất dành cho trung tâm dữ liệu đang gia tăng nhanh tại các khu công nghiệp và khu công nghệ cao quanh TP.HCM.

TP.HCM hình thành “hành lang dữ liệu” mới

Theo các chuyên gia, trung tâm dữ liệu thường ưu tiên đặt gần các đô thị lớn để giảm độ trễ kết nối và chi phí truyền tải dữ liệu. Vì vậy, khu vực TP.HCM và vùng công nghiệp lân cận như Bình Dương, Đồng Nai được xem là vị trí chiến lược. Báo cáo của JLL nhận định các cụm trung tâm dữ liệu nhiều khả năng sẽ phát triển trước tiên dọc trục TP.HCM - Bình Dương - Đồng Nai, nơi hội tụ các yếu tố thuận lợi như hạ tầng viễn thông, khu công nghiệp sẵn có và nhu cầu dịch vụ số lớn từ doanh nghiệp.

Ngoài ra, Việt Nam còn có lợi thế về chi phí điện cạnh tranh và tỷ trọng năng lượng tái tạo đáng kể từ thủy điện, gió và mặt trời. Đây là yếu tố quan trọng đối với các tập đoàn công nghệ quốc tế khi lựa chọn địa điểm đặt trung tâm dữ liệu nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển bền vững.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, trí tuệ nhân tạo đang trở thành một loại hạ tầng thiết yếu. Khu vực nào đảm bảo tốt nguồn điện, dữ liệu và tốc độ xử lý sẽ có lợi thế trong thu hút đầu tư công nghệ. Điều này đồng nghĩa với việc quỹ đất tại các khu công nghiệp gần TP.HCM có thể gia tăng giá trị khi được quy hoạch phục vụ hạ tầng dữ liệu.

Một đặc điểm đáng chú ý của loại hình bất động sản này là yêu cầu kỹ thuật rất cao. Trung tâm dữ liệu cần hệ thống điện ổn định, trạm biến áp riêng, mạng cáp quang dung lượng lớn và vị trí thuận lợi kết nối quốc tế.

Chính vì vậy, giá đất phục vụ trung tâm dữ liệu thường cao hơn khoảng 30-50% so với đất công nghiệp thông thường, do yêu cầu về vị trí và hạ tầng kỹ thuật đặc thù.

Trong bối cảnh đó, nhiều khu công nghiệp quanh TP.HCM có thể hưởng lợi nếu thu hút được các nhà đầu tư công nghệ. Việc hình thành các cụm data center cũng có khả năng kéo theo nhu cầu phát triển các dịch vụ phụ trợ như logistics, hạ tầng viễn thông và khu đô thị cho chuyên gia.

Tuy vậy, thị trường vẫn đối mặt một số thách thức. Các chuyên gia cho rằng cần bảo đảm nguồn điện ổn định, rút ngắn thời gian đấu nối lưới điện, đồng thời phát triển nguồn nhân lực kỹ thuật để vận hành các trung tâm dữ liệu theo tiêu chuẩn quốc tế.

Trong dài hạn, làn sóng đầu tư vào hạ tầng dữ liệu được dự báo sẽ trở thành một động lực mới cho thị trường bất động sản tại TP.HCM. Không chỉ dừng lại ở phân khúc khu công nghiệp, xu hướng này còn có thể thúc đẩy phát triển các khu công nghệ cao, đô thị sáng tạo và hệ sinh thái doanh nghiệp số.

Khi nền kinh tế số và trí tuệ nhân tạo tiếp tục mở rộng, nhu cầu về trung tâm dữ liệu sẽ ngày càng lớn. Với vị trí trung tâm kinh tế và hạ tầng công nghiệp phát triển, TP.HCM và vùng phụ cận đang đứng trước cơ hội trở thành một trong những “điểm trung chuyển dữ liệu” quan trọng của khu vực Đông Nam Á.

×