Lãnh đạo Bộ Xây dựng: Muốn chặn thổi giá, phải kiểm soát giá sơ cấp

Giá nhà leo thang không phải do đất: Cơ quan quản lý chỉ ra nút thắt thật sự

Tại Diễn đàn Bất động sản “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025” do Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội tổ chức, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết cấu phần giá đất trong sản phẩm hiện có sự chênh lệch lớn giữa các phân khúc. Với đất nền, khoản này chiếm tới gần một phần ba giá thành, còn chung cư chỉ ở mức rất thấp.

Tuy vậy, ông Kiên cho rằng biến động giá đất thời gian qua không phải là thủ phạm chính khiến giá bán leo thang, bởi nhiều dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính từ trước khi mở bán.

Theo ông, điều khiến giá nhà biến động mạnh hơn cả là sự thiếu hụt nguồn hàng dài ngày. Ngay cả các dự án nhà ở xã hội - dù không phải nộp tiền sử dụng đất vẫn đội chi phí do phải tự xử lý mặt bằng và hạ tầng.

Ông Kiên nhận định việc áp dụng bảng giá đất mới cùng hệ số điều chỉnh thống nhất sẽ giúp bình ổn mặt bằng giá, tạo căn cứ rõ ràng cho doanh nghiệp tính toán chi phí, đồng thời giảm nguy cơ thất thoát. Dù quá trình chuyển đổi có thể phát sinh vướng mắc, hệ thống pháp lý mới được kỳ vọng sẽ giúp khai thác quỹ đất nhanh và minh bạch hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam kiêm Chủ tịch HĐQT GP Invest cho rằng việc giá đất tăng mạnh là điều "không ngạc nhiên", song nút thắt chính nằm ở hệ số và cách áp dụng bảng giá đất.

Ông Hiệp cảnh báo mặt trái của cuộc đua giá: Giá nhà tăng phi mã không chỉ bào mòn khả năng mua của người dân mà còn tiềm ẩn rủi ro đối với toàn bộ nền kinh tế.

Ông cũng cho biết, trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai, giá đất hiện "chưa bao giờ lên cao như vậy", khiến người dân phải mất rất nhiều năm thu nhập mà vẫn khó tiếp cận nhà ở. Theo ông, để thị trường không rơi vào tình trạng bong bóng, các chính sách cần hướng vào nhu cầu thực và số đông người dân.

Trong khi đó, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng muốn đánh giá tình trạng thổi giá, bắt buộc phải truy đến tận nguồn: Giá bán sơ cấp và cấu thành chi phí của chủ đầu tư. Bởi ngoài đất đai, còn nhiều yếu tố biến động như vật liệu, nhân công, thuế và hệ thống hạ tầng.

Bà Hạnh nhấn mạnh, thị trường hiện tồn tại hai tầng vận hành: Sơ cấp chịu ảnh hưởng từ biên lợi nhuận doanh nghiệp và thứ cấp, nơi thường xuyên xảy ra đầu cơ, giao dịch không minh bạch, làm giá biến động mạnh. Nếu không kiểm soát được giá gốc từ chủ đầu tư, rất khó hạn chế tình trạng thổi giá ở các giao dịch thứ cấp.

Bộ Xây dựng cho rằng chính sách tín dụng, tài chính và thuế cần được sử dụng như “van điều tiết” đối với thị trường thứ cấp để hài hòa giữa lợi nhuận của nhà đầu tư và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Một thực trạng được cơ quan quản lý cảnh báo là sự lệch pha cung - cầu: Phân khúc cao cấp dư thừa, trong khi loại hình đáp ứng nhu cầu số đông lại rất thiếu. Sự mất cân đối này đang đẩy giá nhà lên mức thiếu bền vững và tiềm ẩn rủi ro bong bóng.

Theo bà Hạnh, hướng đi chủ đạo trong thời gian tới sẽ là mở rộng nguồn cung nhà giá phù hợp, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và cải thiện cơ chế để giảm gánh nặng chi phí đầu vào cho doanh nghiệp.

×