Luật Đất đai sau sửa đổi: Thực tiễn 'nóng' đòi hỏi giải pháp dài hơi (Bài 3)

Nguyên nhân khiến Luật Đất đai nhanh chóng lạc nhịp

Khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024, nhiều kỳ vọng được đặt vào việc đây sẽ là một đạo luật mang tính nền tảng, đủ sức vận hành trong nhiều năm. Thế nhưng, chỉ sau hơn một năm, hàng loạt vấn đề nảy sinh đã chứng minh điều ngược lại.

Một trong những nguyên nhân chính là sự biến động quá nhanh của thị trường bất động sản. Giá đất không còn đi theo quỹ đạo tuyến tính mà cứ tăng lên theo những “cơn sóng thần”, chỉ trong vài tháng có thể tăng gấp đôi, rồi chững lại. Những biến động dồn dập ấy khiến các quy định cứng nhắc của luật trở nên lạc hậu gần như ngay lập tức.

Thứ hai, bối cảnh kinh tế - xã hội thay đổi chóng mặt. Quá trình đô thị hóa, nhu cầu nhà ở xã hội, hạ tầng giao thông liên tục mở rộng đã tạo ra những thách thức mà Luật Đất đai chưa kịp bao quát. Ngay cả các cơ chế được kỳ vọng như bảng giá đất hằng năm, quy định đấu giá đất công minh bạch… cũng nhanh chóng gặp phải vướng mắc khi bước vào thực tế.

Một yếu tố đặc biệt khác cũng đang được coi là vấn đề gốc rễ khiến Luật Đất đai 2024 chưa "sống" trọn vẹn là việc nhiều quy định vẫn xây dựng trên mô hình 3 cấp hành chính (tỉnh, huyện, xã). Trong khi thực tế đã chuyển đổi mô hình sang 2 cấp (tỉnh và xã). Điều này khiến Luật Đất đai 2024 vốn được thiết kế trong bối cảnh cũ nay nhanh chóng cần một "phiên bản cập nhật" để tương thích.

Chúng ta đang bước vào giai đoạn vừa thay đổi mô hình quản lý, vừa chịu sức ép từ thị trường. Nếu luật không có cơ chế cập nhật thường xuyên, tình trạng "vừa ra đời đã lạc hậu" sẽ tiếp tục lặp lại.

Nếu nhìn ra thế giới, sự đối lập càng rõ. Ở Nhật Bản, Hàn Quốc hay Đức, Luật Đất đai thường ổn định hàng chục năm, bởi họ không đặt gánh nặng tất cả chi tiết vào luật mà trao quyền điều chỉnh linh hoạt cho nghị định, thông tư và đặc biệt dựa vào cơ sở dữ liệu giá đất được cập nhật liên tục. Chính cơ chế đó mới giúp họ giữ được sự ổn định lâu dài.

Nhìn cả một quá trình trước đã cho thấy, mỗi lần sửa Luật Đất đai đều kéo theo những biến động không nhỏ trên thị trường.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản: Gần như lần sửa nào cũng thiết lập một mặt bằng giá bất động sản mới, vô hình trung đẩy giá tăng cao thay vì kiềm chế như kỳ vọng. Hệ quả là môi trường đầu tư kém hấp dẫn hơn khi chính sách thay đổi liên tục, doanh nghiệp khó thích nghi, tính toán dài hạn bị ảnh hưởng.

Theo vị luật sư này, chính sách đất đai của Việt Nam vẫn thiếu một tầm nhìn dài hạn. Luật thường xuyên bị động chạy theo thị trường, thay vì định hướng thị trường. Điều này khiến môi trường đầu tư kém hấp dẫn hơn, vì nhà đầu tư không thể yên tâm khi biết rằng chỉ sau vài năm, luật lại thay đổi.

... Sửa sao để "bền" chứ không "vá"

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhìn nhận, không chỉ riêng Luật Đất đai 2024 mà nhiều bộ luật hiện tại đang thiếu vắng cơ chế dự báo chính là nguyên nhân cốt lõi.

Cùng với đó là sự thiếu minh bạch về dữ liệu giá đất, cùng với tư duy làm luật “khóa chặt mọi thứ” thay vì “mở cửa linh hoạt”, đã khiến hệ thống pháp luật đất đai luôn đi sau thực tế.

Sửa Luật Đất đai 2024 là cần thiết, nhưng nếu chỉ tập trung “vá lỗi” thì vòng luẩn quẩn sẽ lặp lại. Điều thị trường, doanh nghiệp và người dân mong đợi là một khung pháp lý đủ dài hạn, vừa ổn định vừa linh hoạt.

Theo ông Võ, điều đó đòi hỏi một số nguyên tắc cốt lõi. Trước hết, phải đặt ổn định vĩ mô lên hàng đầu, đặc biệt ở ba trụ cột: định giá đất, đấu giá đất công, và quản lý đất đai công khai, minh bạch. Đây là những mắt xích then chốt quyết định niềm tin của thị trường.

Thứ hai, cần xây dựng một khung pháp lý “mở”, trong đó luật chỉ đưa ra những nguyên tắc lớn, còn quyền điều chỉnh ngắn hạn được trao cho Chính phủ và các bộ, thông qua nghị định, thông tư. Như vậy, thay vì vài năm lại sửa luật, chúng ta có thể cập nhật linh hoạt mà không gây xáo trộn lớn.

Thứ ba, dữ liệu và công nghệ phải trở thành nền tảng. Một cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia minh bạch, được cập nhật liên tục, sẽ là “bộ lọc” khách quan để hạn chế tranh chấp, giảm khiếu kiện và củng cố niềm tin cho cả nhà đầu tư lẫn người dân.

Cuối cùng, cần cơ chế phản hồi nhanh từ thực tế. Khi doanh nghiệp, người dân có thể đóng góp ý kiến và được phản hồi kịp thời, những bất cập nhỏ sẽ được xử lý sớm, không để dồn thành những “khối u” buộc phải mổ xẻ bằng sửa luật.

Nếu làm được, lần sửa đổi tới đây có thể trở thành bước ngoặt, không chỉ giải quyết những vấn đề trước mắt mà còn định hình một tầm nhìn dài hạn cho thị trường đất đai Việt Nam. Khi đó, luật sẽ không còn là “cái phanh” kìm hãm hay “miếng vá” lạc nhịp, mà thực sự trở thành kim chỉ nam ổn định, bền vững cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Trong cuộc họp mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường phân công rõ ràng, huy động bộ phận pháp chế cùng các đơn vị chuyên môn để làm rõ những điều luật còn “trói buộc”, chưa sát thực tiễn.

"Những vấn đề chưa có cơ sở thực tiễn, còn cần nghiên cứu dài hơi thì chưa đưa vào lần sửa đổi này. Luật lần này phải tập trung tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện cho triển khai ngay, trong khi tiếp tục chuẩn bị kỹ lưỡng để sửa đổi chuyên sâu từng luật trong tương lai", Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

×