Luật thuế bất động sản: Đánh thuế bất động sản riêng với nhà và đất ở

Chính phủ đề xuất xây dựng Luật Thuế bất động sản thay thế Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, đề nghị đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024. Luật Thuế bất động sản chung dự kiến điều chỉnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đồng thời đưa đất nông nghiệp vào diện không chịu thuế.

Về mốc thời gian, Chính phủ lập đề nghị xây dựng dự thảo Luật Thuế bất động sản trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, báo cáo Quốc hội tại kỳ họp thứ 7 (tháng 5/2024) để thông qua đề nghị bổ sung dự án luật vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội. Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến đối với Luật Thuế bất động sản vào kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024) và dự kiến thông qua vào kỳ họp thứ 9 (tháng 5/2025).

Theo Bộ Tư pháp, Luật Thuế bất động sản được coi là có phạm vi điều chỉnh rộng, tác động lớn. Đối tượng điều chỉnh là đất, nhà và công trình xây dựng nên có phạm vi và tác động đến toàn thể người dân và doanh nghiệp trên cả nước; nhiều nội dung mang tính kỹ thuật như nội dung về giá tính thuế, thuế suất...

Trong dự thảo Luật Thuế bất động sản có quy định tách riêng nhà và đất để đánh thuế. Theo cơ quan quản lý, chính sách hiện chưa quy định về thuế nhà (nhà, công trình xây dựng) trong khi quá trình đô thị hóa đã tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản, trong đó có nhà. Hiện nay, nhiều quốc gia bên cạnh việc thu thuế đất, cũng nỗ lực điều tiết một phần giá trị tăng thêm từ nhà mà chủ sở hữu được hưởng.

Do đó, Luật Thuế bất động sản có thể được xây dựng theo hướng áp biểu thuế luỹ tiến và tách riêng đất, nhà ở để đánh thuế. Điều này nhằm đơn giản và thuận lợi hơn trong việc thu thuế, cũng như phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần sẽ đảm bảo mục tiêu điều tiết cao với nhà, đất có giá trị lớn, công bằng hơn trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư.

Tuy nhiên, để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp cần thiết phải nghiên cứu mức thuế suất đối với đất ở phù hợp. Nhà ở được xem là một khoản đầu tư vào đất. Trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang, không tận dụng hết giá trị sử dụng của đất. Khi thực hiện đánh thuế bất động sản đối với nhà ở, cần thiết loại bỏ các loại nhà ở có mức đầu tư thấp (nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố...) ra khỏi phạm vi điều chỉnh để tránh gây gánh nặng thuế đối với đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, hoặc nhà chất lượng thấp, thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn.

Đối với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), cơ quan soạn thảo dự thảo Luật Thuế bất động sản định hướng quy định ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; không ảnh hưởng tới cung - cầu thị trường bất động sản và hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân.

Còn với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế. Thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Ngoài ra, trong dự thảo Luật Thuế bất động sản, cơ quan quản lý cũng sẽ áp thuế suất cao với nhà, đất lấn chiếm; bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích (bằng mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế đang dự kiến áp dụng đối với đất ở). Việc quy định mức thuế suất cao đối với nhà, đất lấn chiếm, bỏ hoang, chưa đưa vào sử dụng theo đúng quy định là phù hợp với thực tế Việt Nam hiện nay, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về đất, sử dụng đất lãng phí, chiếm dụng đất công, khuyến khích hơn nữa việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nhà, đất.

Giá tính thuế đối với đất được tính bằng diện tích đất tính thuế (diện tích đất thực tế thực hiện) nhân với giá của 1m2 đất tính thuế (giá 1m2 đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành). Giá tính thuế đối với nhà (nhà và công trình xây dựng) được xác định bằng diện tích nhà tính thuế nhân với giá của 1m2 nhà tính thuế.