Masterise triển khai dự án "Cao - Xà - Lá" sẽ chất tải lên đường Nguyễn Trãi thêm bao nhiêu cư dân?

Cao ốc dày đặc trên tuyến đường cửa ngõ phía Tây Nam Hà Nội

Tuyến đường Nguyễn Trãi - Trần Phú - Xa La từ lâu được xem là một trong những hành lang đô thị có mật độ dân cư cao bậc nhất Hà Nội.

Dọc trục đường này hiện tập trung hàng loạt khu đô thị, tổ hợp căn hộ và trung tâm thương mại quy mô lớn. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở tại đây vẫn chưa có dấu hiệu chững lại. Nhiều dự án mới tiếp tục được triển khai hoặc tái khởi động, bổ sung thêm hàng nghìn căn hộ vào khu vực vốn đã chịu áp lực lớn về dân số và giao thông.

Theo dữ liệu công bố của Hà Nội, sau khi sắp xếp đơn vị hành chính 2025, phường Thanh Xuân có quy mô dân số 106.316 người, mật độ dân số khoảng 32.814 người/km2; phường Thanh Liệt quy mô dân số 76.238 người, mật độ dân số khoảng 11.838 người/km2; phường Khương Đình quy mô dân số 86.286 người, mật độ dân số khoảng 27.834 người/km2.

Đây là 3 phường có mật độ dân số thuộc nhóm cao nhất Hà Nội, gây áp lực trực tiếp lên Nguyễn Trãi, khiến giao thông luôn trong tình trạng báo động.

Dự án gây chú ý thời gian gần đây nằm trên khu đất Cao - Xà - Lá của Masterise Homes đang phát triển trên đường Nguyễn Trãi. Cụ thể, Masterise phát triển dự án từ nền đất của 3 nhà máy thành đại đô thị hạng sang mang tên Lumière Hanoi Seasons Garden.

Giao thông đường Nguyễn Trãi đã nhiều năm “chịu trận”

Trong nhiều năm, đường Nguyễn Trãi luôn nằm trong nhóm các tuyến ùn tắc nghiêm trọng của Hà Nội, đặc biệt vào giờ cao điểm. Đây là trục kết nối trung tâm với Hà Đông và khu vực phía Tây Nam thành phố, đồng thời gánh lưu lượng phương tiện rất lớn mỗi ngày.

Dù từng được mở rộng, xây dựng tuyến đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông và tổ chức phân làn giao thông, tình trạng ùn ứ, quá tải phương tiện vẫn thường xuyên tái diễn.

Không khó để bắt gặp cảnh dòng xe nối dài từ Ngã Tư Sở đến Khuất Duy Tiến hay khu vực Hà Đông trong các khung giờ cao điểm. Xe máy leo vỉa hè, đi ngược chiều hoặc chen lấn giữa các làn ô tô trở thành hình ảnh quen thuộc trên tuyến đường này.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, cho rằng, mạng lưới giao thông khu vực dù được cải thiện nhưng khả năng liên kết giữa các loại hình giao thông vẫn chưa đồng bộ, trong khi áp lực dân số ngày càng lớn.

Theo ông Nghiêm, đường Nguyễn Trãi hiện không chỉ đối mặt với bài toán ùn tắc đơn thuần mà còn có nguy cơ rơi vào tình trạng “siêu nén dân cư” nếu tiếp tục xuất hiện thêm các đại dự án.

Ông Nghiêm cũng nhận định việc mở rộng hạ tầng như đường Vành đai 2.5 chưa chắc giải quyết được ùn tắc, bởi hạ tầng càng thuận tiện thì khu vực càng hấp dẫn cư dân và dự án mới.

Giá nhà tăng mạnh bất chấp áp lực hạ tầng

Dù giao thông thường xuyên ùn tắc nhưng dự án của Masterise đang phát triển tại đây vẫn thuộc top dự án có giá rao bán cao nhất khu vực khi mức giá tại buổi kick off mới nhất dao động khoảng 120 - 180 triệu đồng/m2.

So với mặt bằng khu vực, mức giá này đang cao hơn đáng kể nhiều dự án đã vận hành quanh trục đường Nguyễn Trãi. Hiện, Royal City phổ biến quanh mức 120 - 170 triệu đồng/m2 đối với các căn đẹp, trong khi Gold Tower chủ yếu dao động khoảng 97 - 113 triệu đồng/m2.

Các dự án như King Palace hay Thanh Xuân Complex phần lớn vẫn giao dịch dưới ngưỡng 110 triệu đồng/m2. Xa hơn về phía đường Nguyễn Tuân - Vũ Trọng Phụng, nhiều căn hộ tại chung cư Imperia Garden hay Rivera Park Hà Nội chỉ phổ biến trên dưới mức 100 triệu đồng/m2.

Theo nhiều nhà đầu tư, mức giá dự kiến 120 - 180 triệu đồng/m2 của dự án “Cao - Xà - Lá” cho thấy trục Nguyễn Trãi đang bước vào giai đoạn neo giá mới, bất chấp áp lực hạ tầng và mật độ dân cư vốn đã thuộc nhóm cao nhất Hà Nội.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng khu Tây Nam Hà Nội nhiều năm qua vẫn duy trì sức hút lớn nhờ vị trí kết nối trung tâm, hệ thống thương mại - dịch vụ phát triển sớm và nguồn cầu ở thực dồi dào. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý giá bán cao chỉ có thể bền vững khi chất lượng sống đô thị được cải thiện tương ứng.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản, CEO Bất động sản EZ, nhận định thị trường căn hộ Hà Nội đang xuất hiện nghịch lý: Càng ùn tắc, giá nhà tại nhiều khu vực trung tâm càng tăng mạnh do quỹ đất ngày càng khan hiếm. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư sẵn sàng đẩy giá lên cao tại các vị trí có hạ tầng và tiện ích đã hình thành.

Tuy nhiên, theo ông Toản, bài toán lớn nhất của Nguyễn Trãi hiện nay không còn là thiếu nguồn cung nhà ở, mà là nguy cơ “nén” thêm dân số vào khu vực vốn đã thường xuyên quá tải về giao thông, trường học và không gian công cộng.

Xét ở góc độ riêng lẻ, “Cao - Xà - Lá” sở hữu nhiều lợi thế khi được phát triển bởi ông lớn Masterise Homes và có vị trí đắc địa trên trục Nguyễn Trãi.

Nhưng ở quy mô đô thị, vấn đề đặt ra không chỉ là vị trí hay mức độ cao cấp của dự án, đó là chất lượng sống thực tế khi hàng chục nghìn cư dân tiếp tục được bổ sung vào hạ tầng vốn đã chịu áp lực quá tải suốt nhiều năm qua.

×