Metro “vẽ lại” bản đồ giá bất động sản Hà Nội

Giá nhà tăng theo từng bước chân ra ga metro

Một năm trở lại đây, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến đà đi lên khá rõ, với mức tăng bình quân khoảng 12%. Tuy nhiên, khi soi kỹ theo vị trí, bức tranh phân hóa mạnh. Những dự án nằm dọc các tuyến metro ghi nhận mức tăng khoảng 19%, cá biệt có nơi vượt trên 40%.

Câu chuyện không còn là hiện tượng đơn lẻ mà đang hình thành xu hướng. Theo dữ liệu tổng hợp của Batdongsan.com.vn, tại quận Cầu Giấy cũ, các căn hộ trong bán kính 500 m quanh ga tuyến Nhổn - Cầu Giấy tăng trên 40% chỉ trong giai đoạn quý 3/2023 - quý 3/2024.

Một ví dụ cụ thể là Indochina Plaza Hanoi. Nếu như thời điểm quý 1/2024, dự án này được giao dịch phổ biến ở mức 80 - 85 triệu đồng/m2, thì đến quý 1/2025, giá đã lên 97 - 115 triệu đồng/m2.

Khi TOD không còn là khái niệm trên giấy

Mô hình TOD (Transit-Oriented Development) - phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng được nhắc đến nhiều năm qua, nhưng tại Hà Nội, hiệu ứng thực tế đang dần rõ nét.

Tại hành lang phía Tây Nam, tuyến Cát Linh - Yên Nghĩa (2A) là minh chứng rõ rệt. Theo thống kê, Vinhomes Metropolis tăng giá từ 82 triệu đồng/m2 (tháng 11/2021) lên 148 triệu đồng/m2 vào thời điểm tuyến vận hành tháng 8/2024, và đạt 194 triệu đồng/m2 vào quý 4/2025.

Không chỉ phân khúc căn hộ, nhà thấp tầng quanh các tuyến metro cũng ghi nhận mức giá cao hơn 5 - 15% so với khu vực xa ga, theo khảo sát tin đăng trên Nhà Tốt.

Tại khu Tây Hà Nội, dọc tuyến Cát Linh - Hà Đông, giá biệt thự đã chạm ngưỡng 14.000 - 16.000 USD/m2, tương đương khoảng 360 - 419 triệu đồng/m2.

Ở phía Tây, tuyến metro số 5 Văn Cao - Hòa Lạc dù mới trong giai đoạn triển khai cũng tạo hiệu ứng tăng giá rõ rệt. Giai đoạn quý 4/2021 - quý 4/2025, đất nền quận Hoàn Kiếm tăng từ 763 triệu đồng/m2 lên 956 triệu đồng/m2. Nam Từ Liêm tăng từ 70 lên 117 triệu đồng/m2; Hoài Đức từ 46 lên 136 triệu đồng/m2.

Theo định hướng phát triển TP. Hà Nội giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn 2050, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành 96,8 km metro vào năm 2030 và phát triển tổng cộng 14 tuyến đường sắt đô thị.

Năm 2025, thành phố đã khởi công thêm tuyến số 2 (Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo) và tuyến số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc). Riêng tuyến số 5 được kỳ vọng sẽ tạo cú hích mới cho thị trường bất động sản dọc hành lang phía Tây khi chính thức vận hành. Một số chuyên gia dự báo giá có thể tăng thêm 30 - 50% nhờ mô hình TOD.

Giá tăng có cơ sở, nhưng không phải nơi nào cũng bứt phá

Trao đổi về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng mức tăng 19%, thậm chí trên 40% ở một số dự án dọc metro Hà Nội là phù hợp với quy luật thị trường.

Theo ông, bất động sản quanh hạ tầng lớn thường trải qua ba giai đoạn tăng giá: trước khởi công (tăng do kỳ vọng), trong quá trình thi công (tăng theo tiến độ) và sau vận hành (xác lập mặt bằng mới).

“Điểm đáng chú ý là Hà Nội đang triển khai đồng thời nhiều tuyến, tạo hiệu ứng cộng hưởng. Giá không chỉ tăng cục bộ mà hình thành các trục tăng trưởng dài hạn”, ông phân tích.

Ở góc độ chính sách và quy hoạch, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh rằng yếu tố quyết định không chỉ nằm ở đường ray hay nhà ga.

“Nếu chỉ có metro mà thiếu quy hoạch đồng bộ, giá có thể tăng nhanh nhưng khó duy trì thanh khoản dài hạn. Ngược lại, khi TOD được thực thi chuẩn mực, mức tăng 30 - 50% là khả thi và phản ánh đúng giá trị khai thác”, ông nhận định.

Từ mức tăng 12% của toàn thị trường đến 19% và trên 40% ở các dự án sát metro, xu hướng “bất động sản đi theo hạ tầng” không còn là khẩu hiệu. Khi Hà Nội từng bước hoàn thiện 96,8km metro đến năm 2030 và hướng tới 14 tuyến vào năm 2050, bản đồ giá nhà Thủ đô nhiều khả năng sẽ tiếp tục được vẽ lại theo từng cung đường ray.

×