Nhu cầu nhà ở xã hội gấp 4 lần nguồn cung: Bài toán nhà ở ngày càng nan giải

Theo số liệu từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. HCM, thành phố đang đối mặt với bài toán an cư nan giải khi nhu cầu nhà ở xã hội đến năm 2030 lên tới 974.000 căn, trong đó 70% thuộc về nhóm công nhân và người thu nhập thấp.

Theo ước tính từ. các cơ quan quản lý, nhu cầu nhà ở xã hội trên cả nước đến năm 2030 có thể lên tới hàng triệu căn hộ. Nhu cầu tại TP. HCM đã cần gần 1 triệu căn; Hà Nội cũng ghi nhận số lượng nhu cầu tương tự, trong khi các tỉnh công nghiệp phía Bắc và phía Nam đều trong tình trạng “cầu vượt cung” nghiêm trọng.

Dù Thủ tướng đã đặt mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030, tiến độ triển khai thực tế vẫn khá chậm. Nhiều địa phương mới chỉ hoàn thành một phần rất nhỏ kế hoạch, khiến khoảng cách giữa nhu cầu và nguồn cung ngày càng bị nới rộng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay mới chỉ đáp ứng chưa đến 1/4 nhu cầu thực tế. Đây là con số đáng báo động nếu nhìn vào tốc độ gia tăng dân số cơ học và nhu cầu an cư tại các đô thị lớn.”

Nguồn cung “nhỏ giọt”, tiến độ liên tục trễ hẹn

Thực tế cho thấy, dù nhiều địa phương đã quy hoạch quỹ đất và lập danh mục dự án, tiến độ triển khai vẫn chưa đạt kỳ vọng. Giai đoạn 2021 - 2025, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành trên cả nước chỉ đạt một phần nhỏ so với kế hoạch đề ra.

Ngay tại TP. HCM, trong khi mục tiêu đến năm 2030 là 200.000 căn, thì đến nay số lượng hoàn thành mới chỉ dừng ở mức vài chục nghìn căn. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Hà Nội khi nhiều dự án chậm triển khai hoặc “đắp chiếu” kéo dài.

Năm 2026, nhiều địa phương đặt kỳ vọng tăng tốc bàn giao hàng chục nghìn căn hộ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, số liệu quý 1 cho thấy tiến độ vẫn rất khiêm tốn, chỉ đạt vài phần trăm kế hoạch năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch một hiệp hội bất động sản, nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự thiếu đồng bộ giữa chính sách và thực thi: “Chúng ta có mục tiêu rất rõ ràng, nhưng khi đi vào triển khai lại gặp quá nhiều rào cản. Từ pháp lý, quỹ đất đến nguồn vốn đều chưa được giải quyết triệt để.”

Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến nhà ở xã hội không thể tăng tốc là các vướng mắc pháp lý kéo dài. Dù quy trình trên lý thuyết đã được rút gọn xuống khoảng 132 ngày, nhưng trên thực tế, nhiều dự án mất từ 1,5 đến 2 năm chỉ để hoàn tất thủ tục.

Các bước như phê duyệt chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay cấp phép xây dựng đều yêu cầu sự tham gia của nhiều cơ quan khác nhau. Điều này dẫn đến tình trạng chồng chéo, kéo dài thời gian xử lý.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế nhận định: “Vấn đề không nằm ở việc thiếu chính sách mà là ở khâu thực thi. Doanh nghiệp phải đi qua quá nhiều ‘cửa’, mỗi ‘cửa’ lại mất thời gian chờ đợi. Nếu không cải cách mạnh mẽ, rất khó để tăng nguồn cung trong ngắn hạn.”

Các quy định về quy hoạch cũng đang trở thành rào cản. Nhiều khu đất phù hợp để phát triển nhà ở xã hội lại không đáp ứng chỉ tiêu mật độ dân số hoặc chức năng sử dụng đất, buộc phải điều chỉnh quy hoạch.

Ngoài pháp lý, nguồn vốn cũng là vấn đề nan giải. Nhà ở xã hội có biên lợi nhuận thấp, trong khi chi phí đầu tư ngày càng tăng, khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà.

Một yếu tố khác khiến áp lực gia tăng là việc mở rộng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Khi điều kiện thu nhập được nới lỏng, số lượng người đủ điều kiện mua nhà tăng lên đáng kể.

Điều này giúp chính sách trở nên bao trùm hơn, nhưng đồng thời cũng làm gia tăng áp lực lên nguồn cung vốn đã hạn chế. Tại nhiều địa phương, danh sách đăng ký mua nhà ở xã hội luôn cao gấp nhiều lần số căn hộ được mở bán.

GS. Đặng Hùng Võ cho biết: “Nhu cầu thực tế có thể cao gấp 3 - 4 lần nguồn cung hiện tại. Nếu không có giải pháp đột phá, tình trạng này sẽ còn kéo dài và ảnh hưởng trực tiếp đến an sinh xã hội.”

Cần giải pháp đồng bộ để “giải cơn khát” nhà ở xã hội

Trước thực trạng trên, nhiều địa phương đang nỗ lực tháo gỡ khó khăn bằng các giải pháp như cắt giảm thủ tục hành chính, thành lập tổ công tác đặc biệt và đẩy nhanh phê duyệt dự án.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, những giải pháp này cần được triển khai đồng bộ và quyết liệt hơn trên phạm vi toàn quốc.

TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất: “Cần áp dụng cơ chế ‘một cửa’ thực chất, cho phép doanh nghiệp thực hiện song song nhiều thủ tục. Đồng thời, phải có chính sách tín dụng dài hạn, ổn định để hỗ trợ cả chủ đầu tư và người mua nhà.”

Đồng thời, việc điều chỉnh linh hoạt quy hoạch, tăng mật độ xây dựng tại các khu vực phù hợp và dành quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội cũng là những giải pháp quan trọng.

×