Một số nhà đầu tư sẽ “hưởng lợi không chính đáng” vì bất cập của Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai

Góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Quốc hội và Bộ Tài nguyên Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị các cơ quan này xem xét, sửa đổi điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo điều kiện cho nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở.

Một số nhà đầu tư sẽ "hưởng lợi không chính đáng"

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai chưa "thể chế hóa" đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về "tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại…", nên chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai và chưa bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người đang sử dụng đất.

Hơn nữa, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai chỉ cho phép "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở" hoặc "phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác" nên có nội hàm "chật hẹp" hơn so với các quy định hiện hành.

Đặc biệt, điểm b khoản 1 đã "vênh" với khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai mà nếu nội dung điểm b khoản 1 được thông qua thì trong khoảng 10 năm sắp tới, các nhà đầu tư sẽ không còn được phép "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác" để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên cũng sẽ không có trường hợp nhà đầu tư nào đáp ứng được điều kiện "phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác" theo quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.

"Điểm b khoản 1 Điều 128 nếu được thông qua sẽ dẫn đến hệ quả là sẽ không tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn để xây dựng được kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ, có đầy đủ các tiện tích và dịch vụ, phát triển đô thị xanh, thông minh, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu theo định hướng của Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị", ông Châu nhấn mạnh.

Trên thực tế, quỹ đất của các nhà đầu tư đã có sẵn quyền sử dụng "đất ở và đất khác" hiện nay cho dù có đến hàng trăm, hàng ngàn ha thì cũng sẽ sử dụng hết trong 5-10 năm tới. 

Tuy nhiên, theo ông Châu, với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai thì các nhà đầu tư đã có sẵn quỹ "đất ở và đất khác" này lại có thể "hưởng lợi không chính đáng", nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét rà soát để không xảy ra "bất cập" trong công tác xây dựng pháp luật.

Về khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai, Chủ tịch HoREA cho rằng điều khoản này có dấu hiệu "ưu ái" các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có sẵn quyền sử dụng "đất ở và đất khác", nhất là các doanh nghiệp đã có sẵn nhiều diện tích "đất ở và đất khác" có quy mô diện tích lớn, mà nếu các doanh nghiệp này có đến hàng trăm héc-ta thì sẽ có cơ hội "chiếm lĩnh" thị trường bất động sản trong khoảng 5-10 năm sắp tới.

Khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai sẽ tạo "lợi thế" cho các doanh nghiệp "đã có sẵn quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở và đất khác" được tạo lập từ trước theo quy định của Luật Đất đai 2013 cho phép nhận chuyển nhượng các loại đất, trong đó có "đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở" phù hợp với quy hoạch.

Tuy nhiên, do quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nên các nhà đầu tư đã có sẵn "đất ở và đất khác" sẽ đáp ứng được điều kiện quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai. 

Điểm a khoản 4 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai có thể gây thất thu ngân sách

Cũng theo Chủ tịch HoREA, điểm a khoản 4 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai hiện không phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW chủ trương "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" và cũng không phù hợp với quy định tại Điều 126 về "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất" và Điều 127 về "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất".

Vì vậy, điểm a khoản 4 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai có thể dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Do vậy, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 4 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai theo hướng giao Chính phủ quy định chi tiết việc xử lý đối với trường hợp "trong khu vực đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà có diện tích đất do Nhà nước quản lý".