Ngân hàng cho vay bất động sản top đầu nói gì về đà tăng giá nhà?

Cung nhà giá rẻ 'hời hợt', không đuổi kịp cầu

Tại sự kiện "Gặp gỡ Nhà đầu tư cá nhân - Công bố kết quả kinh doanh quý II/2025", ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Khối Ngân hàng Bán lẻ Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) chia sẻ: Nhu cầu mua nhà, cả ở thực lẫn đầu tư vẫn rất lớn và luôn hiện hữu.

"Với tốc độ và mục tiêu đô thị hóa cao tại hai thành phố lớn nhất cả nước, nhu cầu sở hữu nhà ở dù là mua lần đầu hay đầu tư dài hạn vẫn còn rất lớn. Đây là nhu cầu dài hạn và luôn hiện hữu", ông Tuấn nhận định.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp và cận cao cấp vốn phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình vẫn đang thiếu hụt. Thị trường thiếu các dự án mới có giá hợp lý khiến khoảng cách cung - cầu ngày càng giãn rộng.

Dẫn số liệu từ khảo sát nội bộ, ông Tuấn cho biết giá bình quân các dự án mở bán mới năm 2025 tại Hà Nội vào khoảng 79 triệu đồng/m2, còn tại TP. HCM là 82 triệu đồng/m2, tăng từ 15% đến 30% so với cùng kỳ năm 2024, tùy dự án.

Top 1 cho vay bất động sản 6 tháng đầu năm "gọi tên" Techcombank

Techcombank hiện là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao nhất hệ thống. Cụ thể, cho vay bất động sản trong mảng khách hàng doanh nghiệp và trái phiếu chiếm tới 59% tổng dư nợ tín dụng, tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, với khách hàng cá nhân chủ yếu là cho vay mua nhà lên tới 72%, tăng 24%.

Tính chung cả hai mảng, tỷ trọng cho vay bất động sản tại Techcombank hiện đạt khoảng 64,17%.

Trên báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2025, Techcombank ghi nhận có hơn 227.450 tỷ đồng khoản cho vay kinh doanh bất động sản.

Nhiều người lo ngại rằng, dư nợ bất động sản càng lớn thì rủi ro tín dụng càng cao, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với mặt bằng giá ảo, nguồn cung tung ra thị trường lệch về cao cấp, rời xa "vòng tay" người dân khiến thanh khoản thật "trầm" lại. Khi tài sản đảm bảo mất giá, khả năng thu hồi nợ sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, kéo theo tỷ lệ nợ xấu tăng.

Dù Techcombank khẳng định vẫn đang kiểm soát tốt chất lượng tài sản, giới phân tích cho rằng việc “dồn trứng vào một giỏ” mang tên bất động sản có thể khiến ngân hàng chịu áp lực lớn nếu thị trường tiếp tục không phục hồi đúng kỳ vọng trong nửa cuối năm.

Điều này được ông Tuấn cho biết, nợ xấu (NPL) trong mảng cho vay mua nhà của Techcombank đang được kiểm soát chặt chẽ, duy trì quanh mức 2%.

“Tỷ lệ này được kiểm soát chặt nhờ chiến lược lựa chọn tài sản đảm bảo ngay từ đầu, cũng như năng lực xử lý tài sản đảm bảo hiệu quả. Đây là những khoản vay có tài sản thế chấp, do đó tỷ lệ tổn thất thực tế rất thấp,” ông nhấn mạnh.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến cuối tháng 6/2025, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 17,2 triệu tỷ đồng. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể là 18,47%, tương đương khoảng 3,18 triệu tỷ đồng. Bất động sản vẫn là lĩnh vực hấp dẫn, thu hút sự quan tâm đặc biệt từ các tổ chức tín dụng.

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng năm nay, các ngân hàng sẽ tập trung cho vay các dự án hạ tầng giao thông và bất động sản thương mại, nhất là bất động sản ăn theo các trục giao thông công cộng, nhà ga metro, dự án khu vực vệ tinh…

Dù vậy, các chuyên gia cũng lưu ý, các ngân hàng đều có chiến lược phân bổ tín dụng theo định hướng kinh doanh và giải pháp quản lý rủi ro, song tỷ trọng tín dụng dành cho bất động sản quá lớn và kéo dài cũng sẽ ảnh hưởng đến nguồn lực dành cho các lĩnh vực ưu tiên phát triển kinh tế.

Nhiều chuyên gia cho hay, thị trường cũng mất cân đối cung cầu, dư thừa nhà ở cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở xã hội và phân khúc vừa túi tiền. Để khắc phục, cần tín dụng ưu đãi, hỗ trợ pháp lý và quỹ đất cho phân khúc này. Dòng vốn vẫn phân hóa rõ rệt, chỉ những dự án đủ điều kiện mới được giải ngân. Nếu không sớm gỡ nút thắt pháp lý và tăng nguồn cung phù hợp, thị trường có thể rơi vào tình trạng mất cân đối và bị chi phối bởi một số doanh nghiệp lớn.

×