Nghịch lý: Giá nhà đất TP.HCM tăng chóng mặt, DN BĐS vẫn "kêu cứu"

Hàng loạt dự án bất động sản bị ách tắc cần "giải cứu"

Những năm gần đây, hàng loạt dự án bất động sản tại TP.HCM bị ách tắc vì vướng chính sách. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp đã phải "cầu cứu" các cơ quan chức năng.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay trên địa bàn TP.HCM đang có 32 dự án bị vướng mắc, chưa được giải quyết của 21 doanh nghiệp.

Cụ thể, Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành đang vướng tại Dự án nhà ở xã hội (NƠXH) cho thuê Lê Thành An Lạc (quận Bình Tân), đây là dự án này được điều chỉnh từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cho thuê và đã được UBND TP.HCM chấp thuận.

Tuy nhiên, công ty chưa nhận được quyết định miễn tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội, do đó 19 căn thương mại chưa có sổ hồng, dự án chưa vay được vốn ưu đãi, chưa được áp thuế suất ưu đãi…

Một dự án khác cũng đang bị "tắc" là dự án chung cư Nhà ở xã hội Nam Lý (TP. Thủ Đức) của CTCP Địa ốc Thảo Điền gần 10 năm chưa triển khai được dù doanh nghiệp này đã hoàn thành đầy đủ các thủ tục, nhưng vẫn chưa được giao đất.

Nguyên nhân, dự án này trước đó đã được Thủ tướng quyết định giao đất cho CTCP Địa ốc 10. Do có những sai phạm trong quá trình đầu tư xây dựng, nên CTCP Địa ốc 10 và dự án đã bị thanh tra và toàn bộ hồ sơ đang được công an thụ lý.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, đến cuối 2020 Sở đã cấp 11.114 sổ hồng. Và 2 tháng đầu năm 2021 đã cấp 3.265 sổ hồng cho khách hàng của các dự án nhà ở thương mại. Hiện còn khoảng 20.000 căn hộ nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng.

Một tình trạng nữa là các dự án có quỹ đất hỗn hợp (phải chuyển mục đích sử dụng đất) chưa giải quyết xong trên địa bàn TP.HCM vẫn còn nhiều và phải làm lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2020.

Theo đó, các chủ đầu tư dự án có quỹ đất hỗn hợp đề nghị UBND TP.HCM sớm giải quyết thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư" trên cơ sở các dữ liệu sẵn có đã được thực hiện tại các Sở, ngành chấp thuận trước đây, để rút ngắn hơn thời gian làm thủ tục hành chính.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định, vấn đề khó nhất là việc xác định tiêu chí phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập. Vì hầu hết phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất…thường có hình dáng bất định hình, nằm rải rác, xen kẽ, hoặc không có "số thửa đất" được đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương.

HoREA đề nghị UBND TP.HCM giao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp cùng với Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Giao thông Vận tải, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tư pháp xem xét từng trường hợp dự án cụ thể.

Hiện quy trình thủ tục đầu tư xây dựng và thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính tại TP.HCM đã giảm còn 215 ngày làm việc, so với trước đây khoảng 3 năm.

Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong đã yêu cầu các cơ quan liên quan phải tập trung tháo gỡ, đẩy nhanh tiến độ các dự án bất động vì thời gian qua triển khai rất chậm.

Giá nhà đất gấp 23 lần thu nhập người dân TP.HCM

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, cơ cấu sản phẩm bất động sản tại thành phố đang mất cân đối, tỷ lệ căn hộ bình dân giảm từ 51% xuống còn 1%, phân khúc căn hộ cao cấp tăng cao nhất, từ 25,2% lên 42,1%, vì đa số doanh nghiệp lựa chọn phát triển sản phẩm theo phân khúc cao cấp và trung cấp.

Hầu hết các chủ đầu tư đều cho rằng chính sách của Nhà nước chưa khuyến khích đầu tư vào phân khúc bình dân cùng với giá đất quá cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào đây thấp, chủ đầu tư không mặn mà.

Trong khi giá các căn hộ từ phân khúc trung cấp trở lên được "thổi" giá lên khá cao với lý do nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đang bị tắc nghẽn vì vướng thủ tục pháp lý.

Đặc biệt, giá nhà đất TP. Thủ Đức từ khi được thành lập đã tăng cao "chóng mặt". Giá căn hộ tại những dự án chung cư cao cấp tại khu vực quận 9 cũ có xu hướng tăng lên 40 - 80 triệu đồng/m2, nhất là đối với các dự án sắp hoàn thiện bàn giao nhà.

Theo thống kê của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện tại thị trường TP.HCM có khoảng 10 dự án đang bán, giá giao dịch thấp nhất là 41 triệu đồng/m2; có dự án ở quận 9 - là quận rất xa trung tâm thành phố khi bắt đầu chào bán cũng thiết lập mức giá 50 triệu đồng/m2.

HoREA cũng nhìn nhận, nếu so với năm 2018, căn hộ chung cư tại TP.HCM tăng giá khoảng 15-20%, cá biệt có một số dự án tại khu Đông tăng đến 39% trong vòng 2 năm.

Ghi nhận thực tế, trong năm 2020 không có sản phẩm bình dân nào được chào bán tại thị trường TP.HCM. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lần đầu tiên chiếm tỷ trọng cao nhất, chiếm 76% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp chiếm 17% và hạng sang 7%.

Do đó, giá nhà tại Việt Nam đang quá cao so với mức thu nhập bình quân đầu người của đa số người dân trong nước.

Hiện thu nhập bình quân đầu người Việt Nam đạt 3.521 USD/người/năm, tương đương 84,5 triệu đồng/người/năm (theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Tính ra mức thu nhập bình quân so với giá căn hộ dưới 2 tỷ đồng, giá nhà tại TP.HCM đang gấp 23 lần thu nhập bình quân của người dân. Trong khi đó, phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng đang "biến mất" tại TP.HCM.

Nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản TP.HCM đang bị lệch pha, phát triển không bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân có thu nhập thấp và trung bình…