Nhiều doanh nghiệp tạo hệ sinh thái đầu tư vào đất, “qua mặt” cơ quan quản lý, ngân hàng

Một tờ A4, "biến" mảnh đất chỉ vài trăm triệu lên vài tỷ

Đại biểu Phạm Đức Ấn (đoàn Hà Nội) – Chủ tịch Agribank cho biết, đất đai là lĩnh vực khó, phức tạp và ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của tất cả mọi người từ cá nhân tới tổ chức. Các khiếu kiện chủ yếu liên quan đến đất đai.

Ông nêu vấn đề, cơ chế quản lý đất đai và chuyển đổi đất đai hiện nay chỉ bằng một quyết định hành chính, một tờ giấy A4 có thể chuyển đổi trạng thái đất, từ một mảnh đất mấy chục triệu đồng có thể thành mấy tỷ đồng. Nếu điều này không được thực hiện đúng sẽ dẫn tới bất bình đẳng và nảy sinh tranh chấp.

Cũng theo ông Ấn, rất nhiều doanh nghiệp giàu lên từ đất. Nếu bất động sản trở thành kênh có giá trị nhất, đầu tư sinh lời lớn nhất, tất cả mọi thứ sẽ tập trung vào bất động sản.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp hiện nay tạo hệ sinh thái thành lập hàng chục, hàng trăm doanh nghiệp để đầu tư vào bất động sản, kể cả "qua mặt" các ngân hàng thương mại, cơ quan quản lý nhà nước về mục tiêu sử dụng vốn, vòng vèo giữa các doanh nghiệp với nhau, ký kết hợp đồng về thương mại dịch vụ nhưng đầu cơ vào bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp đang làm ăn hiệu quả trong lĩnh vực khác cũng không tập trung sản xuất kinh doanh đầu tư chiều sâu trong lĩnh vực đó mà tìm cách san sẻ sang bất động sản.

Về mặt lâu dài, đấy là vấn đề làm ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh quốc gia. Vì vậy, một trong những vấn đề liên quan đến đất đai là phải giải được bài toán làm thế nào kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có thể tạo lợi nhuận ở mức trung bình – cao. Bởi nếu là lợi nhuận đi đầu thì sẽ dẫn tới tiêu cực nhiều hơn tích cực.

Ông Phạm Đức Ấn cũng băn khoăn về việc quy hoạch và thực hiện quy hoạch. Theo ông Ấn, đó là vấn đề rất lớn. Ngay cả với thủ đô vấn đề phân vùng lũ trong khi mấy chục năm nay không có lũ, nhưng bà con không thể xây sửa nhà cửa - đại biểu Ấn dẫn chứng.

Đối với quyền thuê đất của tổ chức kinh tế, thuê đất hàng năm theo điều 44 Dự thảo Luật Đất đai, đại biểu Phạm Đức Ấn cho rằng, việc được thế chấp tài sản trên đất cần phải rõ hơn bởi thực tế hoạt động của ngân hàng đang xảy ra tình huống, thế chấp tài sản trên đất nhưng sau này Chính quyền thu đất thì việc thế chấp tài sản trên đất không có ý nghĩa. Tài sản gắn liền trên đất mới có giá trị. Cách thể hiện thế nào trong luật phải đảm bảo được lợi ích của người thế chấp và tổ chức tín dụng cũng phải làm rõ ràng hơn.

Về cưỡng chế thu hồi đất cũng là vấn đề khó và ách tắc trong triển khai. Để có được đất sạch triển khai dự án không đơn giản. Hiện có tình trạng, tâm lý người tuân thủ thì thua thiệt và người chây ì lại có lợi ích. Trong đền bù, người đi trước được đền bù thấp, càng chây ì càng cao. Dẫn tới người tuân thủ không chỉ cảm thấy thiệt thòi mà còn thấy "bị hớ".

Kiểm soát doanh nghiệp đầu tư bất động sản

Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh (đoàn TP.HCM) nêu thực tế việc huy động vốn từ khách hàng, có những trường hợp huy động vốn qua hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn... gây sự bất lợi cho người mua. Nhiều dự án do quá trình không rõ ràng minh bạch trong huy động vốn, quá trình chuyển nhượng căn hộ, nên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

"Việc này gây ảnh hưởng tới người dân. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không có cơ quan kiểm soát việc này. Cần có quy định của Luật Đất đai. Cần kiểm tra, kiểm soát điều kiện quy động vốn, đủ điều kiện giao dịch hay không", đại biểu nhấn mạnh.

Đại biểu cho biết hiện nay có rất nhiều phương pháp định giá đất, trong có phổ biến nhất là phương pháp so sánh và phương pháp hệ thống điều chỉnh giá đất. Ủy ban Kinh tế khi góp ý thì cho rằng làm hết 5 phương pháp, làm phương pháp nào có giá cao nhất để có lợi cho thu ngân sách nhất.

Tuy nhiên, bà cho rằng việc xác định giá đất thường để bồi thường và thu tiền cho ngân sách. "Nếu giá đất cao nhất, thì liệu chúng ta bồi thường có cao nhất hay không? Có bình đẳng với doanh nghiệp không? Tại sao không chọn phương pháp A thay vì phương pháp B, bởi thực tế có những phương pháp chênh lệch giá rất nhiều", đại biểu đặt câu hỏi.

Do đó, đại biểu cho rằng cần quy định phương pháp giá đất cụ thể hơn trong luật để tạo hành lang pháp lý, tạo sự công bằng bình đẳng với doanh nghiệp.