Quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại TP.HCM: Giải pháp giúp hạn chế tranh chấp

Vừa qua, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại TP.HCM. Quy định này điều chỉnh các hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư được đầu tư xây dựng có mục đích để ở và nhà cung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở 2023 trên địa bàn thành phố.

Trong đó, TP.HCM đã ban hành quy định cấm cho thuê chung cư để kinh doanh lưu trú du lịch (AirBnB). Điều này được các chuyên gia đánh giá là thiết thực để giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý, tranh chấp sở hữu chung cư.

Giảm thiểu tranh chấp sở hữu chung - riêng

Bà Trần Minh Ái - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Quản lý Vận hành, Savills TP.HCM cho biết quyết định này đã đi sâu và thẳng thắn tới một số vấn đề vướng mắc quan trọng trong việc quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm sở hữu chung riêng và đề cập tới vấn đề khá "nóng" hiện nay là cho thuê căn hộ lưu trú du lịch ngắn ngày.

Theo chuyên gia Savills, yếu tố đầu tiên là khu vực để xe trong chung cư và các quy định liên quan đến việc khai thác phần diện tích sở hữu chung, giúp giảm thiểu xung đột về quyền sở hữu. Mặc dù trong dự án chung cư các vướng mắc về sở hữu chung riêng xảy ra tại nhiều khu vực và tiện ích, nhưng tầng hầm hay khu vực để xe luôn là điểm nóng trong tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.

Quy định mới của UBND TP.HCM giúp hạn chế các tranh chấp về sở hữu chung cư. Ảnh: Gia Linh

Theo quy định mới, ngoài các hồ sơ, diện tích phần sử dụng chung nhà chung cư phải được bàn giao theo quy định từ trước đến nay, chủ đầu tư phải còn phải có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu nhà chung cư, chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.

Bên cạnh đó, quyết định cũng làm rõ cách thức quản lý doanh thu từ phần diện tích sở hữu chung. Trước đây, Luật Nhà ở yêu cầu doanh thu này phải được chuyển vào quỹ bảo trì nhưng chưa quy định rõ việc khấu trừ chi phí hợp lệ. 

Quyết định 26/2025/QĐ-UBND đã xác định rất rõ, doanh thu từ việc khai thác diện tích sở hữu chung trước khi đưa vào tài khoản kinh phí bảo trì sẽ cấn trừ đi các khoản chi phí hợp lệ. Từ đó có thể chấm dứt tranh cãi kéo dài về vấn đề này.

Cho thuê căn hộ phải đúng mục đích sử dụng

Bên cạnh đó, Quyết định 26/2025/QĐ-UBND cũng đưa ra quy định chặt chẽ hơn về hoạt động khai thác căn hộ chung cư: cho thuê căn hộ phải đúng mục đích sử dụng được cấp phép và thực hiện đúng đủ các yêu cầu của pháp luật liên quan đến ngành nghề kinh doanh.

Quyết định này hướng dẫn đối với nhà chung cư chỉ có mục đích sử dụng để ở thì việc cho thuê căn hộ phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ và người có nhu cầu thuê, mục đích thuê được xác lập phải dùng để ở. Điều này được đánh giá là cần thiết để quản lý chặt hơn hoạt động cho thuê căn hộ, trả lại môi trường sống cho cư dân tại các khu chung cư mục đích để ở.

"TP.HCM vừa qua đã ghi nhận nhiều ý kiến vì trong Luật Nhà ở 2023 đã đề cập rằng căn hộ chỉ được dùng để ở. Tuy nhiên, vẫn có những tranh cãi là đối với việc cho thuê ngắn hạn thì có được gọi là ở hay là gọi là lưu trú du lịch hay không. Quyết định mới này đã làm rõ hơn về thông tin và phù hợp với quy định của Luật, tạo điều kiện cho đơn vị quản lý trong công tác giám sát, đồng thời hạn chế những bất cập của mô hình cho thuê ngắn hạn tại chung cư", bà Ái cho hay.

Luật sư Lê Văn Hoan - Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, các quy định sẽ còn tiếp tục được cải thiện và điều chỉnh khi đi vào thực tế. Dưới tác dụng của quy định mới, các tranh chấp phát sinh trong quá trình sở hữu chung cư sẽ được hạn chế, góp phần đảm bảo an ninh trật tự.

Thời gian tới, các chuyên gia cho rằng cần có một tổ công tác chuyên trách riêng để xử lý các vấn đề tranh chấp nhà chung cư, để có thể giải quyết nhanh các vấn đề và hạn chế việc đẩy lên mức căng thẳng.

Ngoài ra, cần minh bạch hóa các thông tin về chung cư trên địa bàn thành phố, bao gồm công khai tình trạng pháp lý, các khu vực thuộc sở hữu chung riêng để cư dân dễ dàng tra cứu để hiểu rõ những quy định về khu vực. 

Đồng thời, các ban quản trị hay công ty quản lý cần đầu tư thêm vào công nghệ, xây dựng hệ thống trực tuyến để cư dân có thể truy cập minh bạch các thông tin về quỹ bảo trì, tránh tình trạng lạm dụng quỹ. Quyết định 26/2025/QĐ-UBND đã mang lại điểm tích cực đối với công tác quản lý vận hành nhà chung cư, không chỉ tạo tiền đề để tiếp tục tháo gỡ những vấn đề tồn động mà còn hướng tới việc mang lại môi trường sống minh bạch và ổn định hơn cho cư dân tại TP.HCM.

×