Thiếu nguồn cung, người mua căn hộ tại trung tâm TP.HCM đang dịch chuyển về khu vực nào?

Thị trường căn hộ TP.HCM nóng sốt giá, nguồn cung teo tóp

Thị trường căn hộ TP.HCM trong 9 tháng năm 2025 tiếp tục chứng kiến mặt bằng giá leo lên vùng mới, đặc biệt ở các trục đô thị phía Đông và Nam.

Theo phân tích của bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, sự bứt tốc về giá diễn ra trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn rất hạn chế. Điều này tạo áp lực lớn lên người mua có nhu cầu ở thật, nhóm vốn đang bị “lùi sâu” khỏi trung tâm do mức giá vượt sức chi trả.

Số liệu từ Savills cho thấy nguồn cung sơ cấp trong quý III/2025 đạt khoảng 5.200 căn, giảm theo quý nhưng vẫn tăng mạnh theo năm. Đi cùng đó là mặt bằng giá sơ cấp toàn thị trường tăng trung bình 8% so với 2024, trong khi giá thứ cấp tăng 5 - 20% tùy khu vực. Những vị trí có hạ tầng hoàn thiện như Thủ Đức (cũ), quận 7 (cũ) hay Nhà Bè (cũ) trở thành tâm điểm tăng giá, có nơi tăng tới 15-20% chỉ trong vòng một năm.

Đáng chú ý, các dự án quy mô lớn của những “ông lớn” như Vinhomes, Masterise hay Gamuda tiếp tục kéo mặt bằng giá trung, cao cấp lên mức mới. Tuy nhiên, theo bà Hương, việc giá bán tăng đều qua các quý lại khiến nhóm khách mua để ở, đặc biệt là người trẻ và các gia đình thu nhập trung bình, ngày càng thu hẹp lựa chọn.

Cụ thể, bức tranh nguồn cung mới cũng cho thấy sự lệch pha đáng kể. Theo đó, TP.HCM chỉ ghi nhận 4.300 căn mở bán trong 9 tháng, trong đó 60% đến từ phân khúc cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức cao 91%, nhưng phần lớn là nhà đầu tư hoặc nhóm thu nhập cao tích sản tài sản, thay vì người mua ở thật.

Trong khi đó, căn hộ dưới 3 tỷ đồng, mức giá được xem là “phổ thông” cho nhu cầu an cư chỉ chiếm khoảng 9% lượng giao dịch. Việc tìm được căn hộ hai phòng ngủ ở mức giá này trong khu vực nội thành ngày càng khó, buộc người mua phải mở rộng phạm vi tìm kiếm ra xa trung tâm hơn hoặc chuyển sang thị trường thứ cấp.

Chuyên gia Savills dự báo giá căn hộ tại TP.HCM sẽ còn xu hướng tăng trong quý IV/2025 khi loạt dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, cầu Thủ Thiêm 4 hay metro số 2 được đẩy tiến độ. Tuy nhiên, bài toán an cư của người dân vẫn đối mặt rào cản lớn nhất: thiếu nguồn cung và giá bán liên tục tăng.

Bình Dương (cũ) nổi lên như “vùng đệm an cư” tìm kiếm căn hộ của người trẻ

Trong bối cảnh áp lực giá tại TP.HCM tăng cao, xu hướng dịch chuyển của nhóm mua ở thật sang các tỉnh giáp ranh ngày càng thể hiện rõ nét. Khu vực Bình Dương (cũ), vốn là thủ phủ công nghiệp đang trở thành điểm đến nổi bật của người mua tìm kiếm sản phẩm vừa túi tiền nhưng vẫn đảm bảo tiện ích và chất lượng sống.

Theo Savills, giá căn hộ tại thành phố mới Bình Dương (cũ) hiện dao động 50 - 60 triệu đồng/m² ở phân khúc hạng B. Đây là mức giá vừa phải với nhóm chuyên gia, nhân sự làm việc tại các khu công nghiệp và gia đình trẻ có thu nhập khá. Còn tại Dĩ An (cũ) và Thuận An (cũ), người mua có thể tiếp cận nhiều dự án “bình dân” hơn, phục vụ nhu cầu thực của dân địa phương và lao động làm việc quanh khu công nghiệp.

Điểm đáng chú ý là tỷ lệ người dân Bình Dương (cũ) mua nhà tại địa phương đang tăng mạnh, từ mức 20% lên đến 40% tùy dự án. Đây là sự thay đổi lớn so với trước đây khi thị trường chủ yếu thu hút nhà đầu tư đến từ TP.HCM. Theo phân tích của bà Hương, điều này phản ánh xu hướng an cư mới của thế hệ trẻ, ưu tiên môi trường sống đầy đủ tiện ích, an ninh và phù hợp với mô hình gia đình nhỏ.

Hạ tầng liên kết vùng cũng là yếu tố quan trọng giúp Bình Dương tăng sức hút. Trong bối cảnh các tuyến đường vành đai, cao tốc và metro được đẩy mạnh kết nối liên tỉnh, quãng đường từ Bình Dương về TP.HCM ngày càng rút ngắn, mở ra lựa chọn sống, làm linh hoạt hơn.

"TP.HCM nếu muốn cân bằng thị trường nhà ở và giảm áp lực giá bán, việc thúc đẩy đô thị hóa vùng ven, hoàn thiện hạ tầng liên kết vùng và phát triển quỹ đất cho phân khúc vừa túi tiền là yếu tố then chốt. Khi bài toán này được giải, doanh nghiệp sẽ mạnh dạn hơn trong việc mở rộng phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực", bà Cao Thị Thanh Hương cho hay.

×