Thị trường căn hộ Bình Dương (cũ) đứng trước cơn sốt nguồn cung: Nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Bình Dương không còn là “vệ tinh", cuộc chơi đã thay đổi

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản phía Nam đã đón nhận nhiều tích cực khi các phân khúc bất động sản hoạt động ổn định trở lại; nguồn cung nhà ở tại khu vực TP. HCM và các khu vực giáp ranh dần tăng trưởng.

Trong đó, thị trường Bình Dương (cũ) trong thời gian qua đã có những tín hiệu tăng trưởng tích cực. Nhìn lại một thập kỷ phát triển, Bình Dương (cũ) đi đúng lộ trình của một đô thị công nghiệp hiện đại: thu hút vốn ngoại, phát triển khu công nghiệp quy mô, gia tăng tầng lớp chuyên gia và lao động trình độ cao.

Khi các khu vực như TP.Thuận An (cũ), TP. Dĩ An (cũ) liên tục lọt top thị trường thu hút dòng vốn mua, thuê hàng đầu phía Nam, thị trường căn hộ tại đây không còn đơn thuần là lựa chọn thay thế cho TP.HCM, mà trở thành điểm đến chiến lược của các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Dữ liệu của DKRA Group, địa bàn ở Bình Dương dẫn dắt thị trường sơ cấp với tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ lần lượt đạt 34% và 64%. Mặt bằng giá sơ cấp giảm trung bình 3% so với cùng kỳ năm 2023 và vẫn neo ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 4% so với quý 1/2024.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com khu vực miền Nam cho biết giá căn hộ neo quanh mức 33–65 triệu đồng/m² cho thấy mặt bằng thị trường Bình Dương (cũ) đã “tiệm cận chất lượng đô thị lõi”, tức không gian sống, tiện ích, tiêu chuẩn cộng đồng cư dân và vận hành tòa nhà buộc phải nâng cao tương xứng. Đây cũng là điểm khởi đầu của sự phân hóa: dự án tốt tăng giá ổn định, dự án trung bình dễ bị cạnh tranh gay gắt khi nguồn cung dồn về mạnh từ nay đến 2028.

Theo ông Tuấn, đừng nhìn số lượng hàng rồi nghĩ thị trường bão hòa. Vấn đề không phải nhiều hay ít, mà là ai đang làm đúng chuẩn quốc tế, ai tạo được cộng đồng cư dân chất lượng và nhu cầu ở thực.

"Thực tế đã chứng minh, các dự án của Phú Đông Group, Bcons Group, CapitaLand, Becamex Tokyu, VSIP... tại các đô thị vệ tinh đều có tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê ổn định, và mức tăng giá tốt sau thời gian vận hành. Bản chất của thành công đến từ pháp lý minh bạch năng lực vận hành và sự trung thực trong phát triển sản phẩm, điều mà thị trường hiện nay đánh giá cao hơn cả chiến dịch marketing hào nhoáng.

Ở chiều ngược lại, những dự án kém chất lượng, thiếu tiện ích hoặc chậm ra sổ đã bắt đầu ghi nhận tình trạng cắt lỗ, điều mà Bình Dương trước đây hiếm gặp. Đây chính là chỉ dấu của một thị trường trưởng thành, biết sàng lọc và không dung nạp sản phẩm kém", ông Tuấn cho hay.

Nhà đầu tư phải “đọc vị” được nhiều yếu tố trước khi xuống tiền tại Bình Dương

Theo các chuyên gia, thị trường Bình Dương đang có nhiều lợi thế để phát triển bất động sản cũng như tiềm năng cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, trước bối cảnh thị trường nhiều biến động, nhà đầu tư, khách hàng vẫn phải cân nhắc nhiều yếu tố trước khi xuống tiền.

Cụ thể, nếu trước đây, nhà đầu tư thắng bằng tốc độ, thì hiện nay họ thắng bằng phân tích và quản trị rủi ro. Theo ông Đinh Minh Tuấn, 4 yếu tố quyết định thành công đang hình thành rõ nét trên thị trường Bình Dương như sau:

Thứ nhất, việc chọn đúng chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng. Giai đoạn thanh khoản nhạy cảm, thương hiệu chủ đầu tư chính là “tài sản vô hình” lớn nhất. Năng lực triển khai dự án, chính sách bàn giao, vận hành chuẩn quốc tế, tỷ lệ ra sổ… đều là những yếu tố đảm bảo giá trị tài sản theo thời gian. Khi địa phương đang đón dòng cư dân chất lượng cao, rõ ràng uy tín vận hành quan trọng không kém vị trí.

Thứ hai, sản phẩm phải phục vụ nhu cầu thật. Trong bối cảnh cạnh tranh, căn hộ 3 phòng ngủ, căn rộng, căn góc, duplex – vốn đáp ứng nhóm gia đình trẻ và chuyên gia ngoại – đang giữ giá tốt hơn. Trong khi đó, căn 1 phòng ngủ vẫn là “vũ khí dòng tiền” nhờ nhu cầu thuê cao quanh các cụm khu công nghiệp. Không còn chuyện “căn nào cũng được, mua đâu cũng thắng”; thị trường chuyển sang logic căn đẹp – thiết kế tốt – cộng đồng tri thức – tiện ích thực chất.

Thứ ba, vị trí gắn với dòng việc làm và hạ tầng kết nối. Đây là “độ bền tăng giá” của căn hộ Bình Dương. Các trục nối TP.Thủ Đức (cũ), tuyến metro số 1 kéo dài, Vành đai 3, Quốc lộ 13 mở rộng… tạo lợi thế cho TP.Thuận An (cũ) và TP.Dĩ An (cũ), nơi mật độ chuyên gia nước ngoài cao và dịch vụ đô thị hoàn thiện sớm. Những dự án nằm gần bệnh viện, trường quốc tế, trung tâm thương mại, công viên, sông hồ luôn dẫn dắt mặt bằng giá.

Và yếu tố cuối cùng, chiến lược tài chính quan trọng không kém chiến lược chọn sản phẩm.Giai đoạn bàn giao rải từ 2026–2028 sẽ là “bài test” dòng tiền. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy thông minh, ưu tiên tiến độ thanh toán giãn, và có định hướng khai thác cho thuê sớm sẽ đi đường dài an toàn hơn. Đây cũng là điểm phân hóa giữa nhà đầu tư chuyên nghiệp và nhà đầu tư chạy theo sóng tin.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng đây không phải thời kỳ mua nhiều là thắng. Đây chính là giai đoạn mà các nhà đầu tư hiểu chất lượng tài sản và biết giữ nhịp dòng tiền.

Trong khi đó, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cũng nhận định trong dịp cuối năm 2024, hàng loạt các dự án được đưa ra thị trường Bình Dương cũ, những phân khúc căn hộ tầm trung được quảng bá giới thiệu, đây chính là nguồn cung dồi dào và hướng tới người có nhu cầu ở thực.

×