Bất động sản phố cổ Hà Nội: Nhà nhỏ, ngõ nhỏ, giá "khủng long" (Bài 1)

Căn nhà 25 m2 và lời rao bán hơn 10 tỷ đồng

Theo lời giới thiệu của một môi giới bất động sản, phóng viên Dân Việt len qua con ngõ rộng khoảng 60 cm trên phố Hàng Khay. Ngôi nhà nằm ở tầng hai, diện tích sử dụng khoảng 25 m2, trần thấp, đi vào nhà cần phải leo 1 dốc thang thẳng đứng và đi khá sâu,...

Căn nhà được rao bán hơn 10 tỷ đồng.

“Khách vào xem nhiều lắm, nhưng họ không mua để ở. Họ hỏi có thể cải tạo làm homestay không, có thể cho thuê bao nhiêu tiền một tháng”, vị môi giới này kể. Giá chào thuê toàn bộ căn nhà lên tới vài chục triệu đồng/tháng nếu sửa sang lại.

Câu chuyện căn nhà phố Hàng Khay không phải cá biệt. Theo khảo sát của Dân Việt, một số tin rao bán nhà trong khu vực Hàng Đào, Hàng Ngang, Hàng Buồm, Hàng Bạc cho thấy những căn nhà trong ngõ sâu, diện tích từ 20 - 40 m2, nhiều căn sổ chung, vẫn được chào bán phổ biến 350 - 500 triệu đồng/m2. Những vị trí sát mặt phố, dù lối đi hẹp, mức giá còn cao hơn.

Giá thuê cũng không hề “mềm”. Một căn nhà 35 m2, 2 tầng trong ngõ phố Hàng Bông đang được rao thuê 40 triệu đồng/tháng với lời mời “cách mặt phố 20 m, thuận tiện kinh doanh online hoặc lưu trú”.

Chất lượng ở không cao nhưng giá rao bán nhà trong ngõ phố cổ đã gần tiệm cận cả tỷ đồng/m2

Không khó để nhận ra điều kiện sống tại nhiều ngôi nhà phố cổ khá hạn chế: Diện tích nhỏ, thiếu ánh sáng, phòng vệ sinh cải tạo chắp vá, hệ thống điện nước cũ kỹ. Nhiều hộ gia đình ba thế hệ chung sống trong không gian chưa đầy 40 m2.

Thế nhưng giá nhà vẫn neo cao suốt nhiều năm.

Hiện, giá khu vực Tràng Tiền, Đồng Xuân, Hàng Đào có mức giá rao bán cao nhất khu vực. Tại phường Tràng Tiền (cũ), nhà trong ngõ ô tô vào được đạt 600 - 800 triệu đồng/m2, còn nhà ngõ nhỏ dành cho xe máy dao động từ 400 - 500 triệu đồng/m2. Khu vực Đồng Xuân và Hàng Đào có mức giá từ 500 - 700 triệu đồng/m2 đối với ngõ ô tô và 350 - 480 triệu đồng/m2 với ngõ xe máy.

Các phường Lý Thái Tổ, Hàng Bài, Trần Hưng Đạo và Hàng Bông (cũ) duy trì giá trong khoảng 380 - 600 triệu đồng/m2.

Ông Lê Phúc Hưng (môi giới bất động sản) cho biết, bất động sản trong khu phố cổ hoàn toàn không còn nguồn cung mới. Dù diện tích nhỏ, xuống cấp, giá vẫn cao vì nằm trong vùng được coi là di sản.

Theo môi giới này, giá nhà đất khu vực trung tâm phố cổ không ngừng tăng trong hai năm qua, lượng giao dịch thực tế lại khá hạn chế. Phần lớn chủ nhà kỳ vọng bán được giá rất cao vì vị trí trung tâm, nhưng người mua thực tế ít.

Hiện nay, nhiều căn nhà được định giá không dựa vào chất lượng công trình mà dựa vào vị trí “trong lõi du lịch”. Phố cổ là nơi đón lượng lớn khách quốc tế, khách nội địa mỗi ngày. Một điểm bán trà đá đầu ngõ đã từng có thể thu vài trăm nghìn đồng/ngày; một cửa hàng bán đồ lưu niệm nhỏ phục vụ khách nước ngoài có thể mang lại doanh thu đủ nuôi cả gia đình.

Theo giới đầu tư, chính khả năng tạo dòng tiền ấy khiến giá trị bất động sản vượt xa tiêu chuẩn sống thông thường.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), mặt bằng giá bất động sản khu phố cổ hiện nay phản ánh rõ sự lệch pha giữa giá trị sử dụng thực và kỳ vọng tài sản tích luỹ.

Trong nhiều năm, yếu tố “vị trí độc tôn” đã đẩy giá lên cao, bất chấp diện tích nhỏ hẹp hay chất lượng sống suy giảm. Nhiều người chỉ chấp nhận bán khi đạt mức kỳ vọng, còn thấp hơn thì tiếp tục giữ lại, khiến giá rao bán luôn “treo” trên thị trường.

Trong khi đó, người mua lại thận trọng hơn, nhất là với những căn nhà nhỏ, nằm sâu trong ngõ, điều kiện sống hạn chế.

Theo ông Võ, tình trạng này sẽ không kéo dài mãi, giá không thể tăng mãi. Khi giá người bán mong muốn quá cao so với mức người mua có thể trả, giao dịch sẽ ngày càng ít đi.

Đến một thời điểm, thị trường buộc phải tự điều chỉnh, và giá có thể giảm xuống để phù hợp hơn với thực tế. Cùng với đó, xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực có hạ tầng tốt hơn, không gian sống rộng rãi hơn đang đặt ra thách thức lớn cho bất động sản phố cổ.

×