Thị trường nhà ở Hà Nội 10 năm nhìn lại: Giá tăng mạnh, xu hướng dịch chuyển rõ nét

Từ lõi ra vành đai: Hành trình dịch chuyển của bất động sản Hà Nội

Trong bức tranh dài hơi của thị trường bất động sản Hà Nội, dữ liệu tổng hợp suốt một thập kỷ gần đây cho thấy, Hà Nội đang dần chuyển mình sang một chu kỳ phát triển khác, nơi không gian tăng trưởng không còn bó hẹp trong khu vực lõi quen thuộc mà lan tỏa mạnh ra vùng ven.

Mười năm trước, câu chuyện nổi bật của thị trường là đà leo thang giá ở cả căn hộ lẫn nhà thấp tầng. Nhưng ở giai đoạn kế tiếp, xu hướng chủ đạo lại nghiêng về sự mở rộng địa lý: Các khu dân cư mới hình thành xa trung tâm hơn, các trục phát triển mới xuất hiện và những đại đô thị quy mô lớn dần định hình diện mạo đô thị.

Số liệu của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, trong vòng 10 năm, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã tăng gấp 2,9 lần, trong khi giá bán sơ cấp bình quân nhảy vọt 288%, tương đương mức tăng trưởng kép hằng năm khoảng 11%.

Một trong những nguyên nhân chính đẩy giá lên cao là sự thiếu hụt kéo dài của các sản phẩm có giá vừa túi tiền.

Không chỉ thay đổi về lượng và giá, cấu trúc thị trường cũng biến chuyển rõ rệt. Nếu trước đây các dự án chủ yếu tập trung trong những khu đô thị quy hoạch ban đầu, thì nay xu hướng phát triển đa cực đã rõ nét hơn, kéo nguồn cung ra các khu vực ngoại thành.

Dự báo cho thấy quá trình này sẽ tiếp tục gia tốc. Tổng nguồn cung căn hộ tại khu vực Hà Nội mở rộng có thể tăng từ tối thiểu 440.000 căn (thuộc 710 dự án) vào năm 2025 lên ít nhất 760.000 căn (thuộc 1.150 dự án) vào năm 2035.

Đáng chú ý, phần lớn sản phẩm mới sẽ nằm cách trung tâm trên 30 km, gắn với sự hình thành của các đô thị vệ tinh quy mô lớn.

Hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến vành đai, cầu mới cùng với việc áp dụng Luật Đất đai 2024 từ năm 2026, được xem là những yếu tố then chốt thúc đẩy làn sóng phát triển này.

Khác với căn hộ, nguồn cung nhà liền thổ tăng chậm hơn, chỉ gấp 1,4 lần trong 10 năm. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp bình quân vẫn tăng mạnh 257%, tương ứng tốc độ tăng trưởng kép khoảng 13% mỗi năm.

Trong tương lai, nguồn cung phân khúc này cũng được dự báo mở rộng đáng kể: từ tối thiểu 132.000 căn (520 dự án) vào năm 2025 lên khoảng 210.000 căn (700 dự án) vào năm 2035.

Sự lan tỏa ra ngoài trung tâm tiếp tục là xu hướng chủ đạo, được hỗ trợ bởi các dự án đô thị lớn và mạng lưới hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Các tuyến vành đai 1, 2, 3, 4 cùng hệ thống cao tốc và metro đóng vai trò như “xương sống” giúp gia tăng giá trị bất động sản theo thời gian.

Nhìn lại chặng đường 10 năm, thị trường nhà ở Hà Nội đã trải qua nhiều cung bậc: Phục hồi sau giai đoạn kinh tế khó khăn và lãi suất cao, bứt tốc tăng trưởng, chững lại vì Covid-19 và các yếu tố pháp lý - tín dụng, rồi dần hồi phục như hiện nay. Dù biến động, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng đi lên xuyên suốt.

Ở giai đoạn tới, khi các khu vực ngoài trung tâm phát triển mạnh và những cực đô thị mới dần hoàn thiện, thị trường được kỳ vọng sẽ có thêm dư địa mở rộng nguồn cung ở nhiều phân khúc giá khác nhau. Điều này có thể tạo điều kiện để xuất hiện nhiều sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc giá cao như trước.

×