Cải tạo chung cư cũ: Sớm phá 'gọng kìm' lợi ích

Khó đạt đồng thuận tuyệt đối

Thực tế, hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa có tính đột phá, chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân và không khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia.

Điển hình như trường hợp khu nhà ở tập thể cũ 3 tầng trên đường Lê Hồng Phong (phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông, TP Hà Nội). Đây là khu nhà xây dựng từ những năm 1970 đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều hộ dân sống tại đây đang phải sống thấp thỏm do việc cải tạo vẫn "giậm chân tại chỗ".

Theo tìm hiểu của PV Dân Việt, từ năm 2016 đến nay, đã nhiều lần cư dân đối thoại với nhà đầu tư là Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai (Công ty Xuân Mai) được UBND TP Hà Nội giao làm chủ đầu tư thực hiện lập quy hoạch chi tiết 1/500 dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể 3 tầng trên, nhưng vẫn chưa thống nhất được hết 100% các chủ sở hữu. Lý do của các hộ dân chưa đồng thuận vẫn là vướng cơ chế đền bù, hài hòa lợi ích giữa các bên.

Ông Lại Tuấn Ngọc - Trưởng phòng Quản lý Bất động sản Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai (Công ty Xuân Mai) khẳng định, đơn vị đã nhiều lần tổ chức các cuộc họp lấy ý kiến của nhân dân về phương án cải tạo. Đa số các hộ dân đã đồng ý với phương án cải tạo và cơ chế đền bù, hỗ trợ của phía công ty.

Tuy nhiên, theo ông Ngọc cũng cho biết, Xuân Mai cùng với UBND quận Hà Đông, UBND phường Nguyễn Trãi đã tổ chức 03 hội nghị lấy ý kiến và tổng hợp nguyện vọng của các hộ dân khu tập thể 3 tầng đường Lê Hồng Phong để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho dự án.

"Gần 200 hộ thuộc 4 dãy nhà đã thống nhất phương án cải tạo xây mới, còn khoảng 10 hộ dân chưa đồng ý với phương án đền bù. Bàn lên họp xuống nhiều lần nhưng vẫn rơi vào bế tắc", ông Ngọc cho biết.

Về vấn đề này, tại Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn mới đây, TP Hà Nội đề xuất, nhà chung cư, khu chung cư cũ không thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở nhưng chỉ cần trên 70% chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư thống nhất phá dỡ để xây dựng lại thông qua Hội nghị nhà chung cư thì được thực hiện việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại.

Tỉ lệ này được thay thế cho con số tuyệt đối 100% của quy định trước đây - điều thường xuyên gây khó cho các nhà đầu tư tham gia dự án.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, quy định để xây dựng lại nhà chung cư mới cần 100% chủ sở hữu nhà thống nhất phá dỡ là không phù hợp với thực tế. Bởi vì, theo HoREA, gần như không thể đạt được đa số tuyệt đối 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư, nên quy định này đang cản trở việc thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ không phải là nhà chung cư nguy hiểm (cấp D).

"Quy định việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu theo nhu cầu thì phải được 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý", HoREA đề nghị sửa đổi Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014, tương tự như nội dung Khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2005.

Hài hòa lợi ích

Cũng tại Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn mới đây, TP Hà Nội cũng đề nghị được lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ năng lực làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ theo hình thức xã hội hóa đối với các trường hợp nhà chung cư, khu chung cư nguy hiểm cấp D mà các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được chủ đầu tư theo quy định.

Đồng thời, bổ sung cơ chế chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó, quy định diện tích tối thiểu căn hộ tái định cư là 30m2...

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cũng lưu ý Hà Nội, việc đề xuất cơ chế thí điểm cần quy định cụ thể hệ số K bồi thường, tái định cư cho các hộ tại tầng 1 và từ tầng 2 trở lên áp dụng cho từng khu vực khác nhau, đối với các chủ sở hữu căn hộ tầng 1 thì nên có thêm cơ chế mua, thuê phần diện tích dành để kinh doanh để chủ đầu tư có cơ sở thỏa thuận với người dân.

Cần quy định cụ thể phương án bố trí tạm cư tại khu vực dự án hoặc khu vực lân cận để đảm bảo thuận tiện trong sinh hoạt cho người dân trong thời gian thực hiện dự án; quy định cơ chế khuyến khích các chủ đầu tư dự án lập phương án giảm bớt chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư như không xây dựng tầng hầm để xe mà xây dựng chỗ để xe tại địa điểm khác...

Việc giải phóng mặt bằng được đề xuất giao trách nhiệm cho chính quyền cấp quận thay vì để chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn cầu (GP Invest) cho rằng, chủ đầu tư quan niệm đã làm doanh nghiệp thì phải có hiệu quả, phải có lãi vì đa số là công ty cổ phần nên phải có trách nhiệm với đồng vốn của cổ đông.

Chủ tịch GP Invest chia sẻ, nhà đầu tư phải bỏ tiền ra để làm toàn bộ việc thay thế cho nhà nước. Do đó, theo ông, ngoài việc đền bù cho các chủ sở hữu cũ, họ phải có phần kinh doanh thương mại bán đi bù đắp chi phí xây dựng bỏ ra, đồng thời có lãi 10%.

Trong khi đó, hiện nay các chủ sở hữu muốn hệ số đền bù là 2-2,5 lần dẫn đến việc không đảm bảo hiệu quả của doanh nghiệp. "Phần lớn những người ở chung cư cũ là nhận cho của nhà nước. Vì thế, nếu chúng ta đền bù quá cao thì không hợp lý, gây mâu thuẫn cho nhà nước không thể điều tiết được lợi ích của doanh nghiệp", ông Hiệp nêu quan điểm.

Do đó, ông Hiệp cho rằng trong nội đô nên đền bù theo hệ số 1, chỉ những căn tầng 1 là hệ số 2. Tuy nhiên, chỉ những khu vực nào làm thương mại ở tầng 1 thì phải xem xét chứ không cào bằng. "Chủ sở hữu này đã ở chung cư đó đến 3,4 chục năm mà bây giờ được người ta bỏ tiền ra xây lại, xong cuối cùng chủ sở hữu nhận lại 2 lần thì vô lý quá", ông Hiệp nhấn mạnh.