Cải tạo, xây dựng thay thế chung cư cũ ở TP.HCM, 10 năm nữa, làm được không?

Chung cư cũ xuống cấp, người dân thấp thỏm lo âu

Thành phố có rất nhiều chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, gồm 474 chung cư tại 15 địa phương, thuộc địa bàn TP.HCM cũ: Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Phú, Tân Bình, Gò Vấp, Phú Nhuận và TP. Thủ Đức. Thành phố đã tổ chức kiểm định chất lượng các chung cư này từ năm 2016.

Đến nay, xác định số lượng chung cư cũ cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm) là 16 chung cư. Phần lớn các chung cư đang bị xuống cấp, hư hỏng do tuổi thọ đã trên 50 năm. Đặc biệt, là do tình trạng lấn chiếm, cơi nới tăng diện tích sử dụng, nhưng hầu hết không được bảo trì, sửa chữa, nâng cấp, đã làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình; không ít chung cư bị hư hỏng nặng không đảm bảo an toàn để sử dụng.

Hầu hết các chung cư cũ đều từ 8 tầng trở xuống (có 467/474 chung cư, chiếm 98,52%); diện tích khuôn viên đất dưới 1.000m2 (có 355/474 chung cư, chiếm 74,89%).

Ông Nguyễn Văn Thông – cư dân chung cư Nguyễn Kim (quận 10 cũ) – cho biết: "Tình trạng pháp lý sở hữu căn hộ tại các chung cư cũ phức tạp; vừa có sở hữu tư nhân, vừa có sở hữu nhà nước cho thuê, lại có tình trạng lấn chiếm, chuyển nhượng sang tay không hợp pháp. Như gia đình tôi, tới thế hệ tôi đã là thế hệ thứ 3, hơn 50 năm liền sinh sống tại căn hộ từ thời ông nội tôi để lại.

Hệ thống kỹ thuật của các chung cư cũ quá cũ kỹ, bị hư hỏng nặng, môi trường vệ sinh ẩm thấp không đảm bảo điều kiện sinh hoạt theo quy định. Hầu hết người dân nghèo chúng tôi đều mơ ước có một ngày nhà nước cải tạo lại chung cư để chúng tôi bớt âu lo, đỡ vất vả hơn".

Cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới thay thế chung cư cũ, bao giờ ?

Thời gian qua, thành phố đã thực hiện cải tạo, sửa chữa 199 chung cư; tháo dỡ toàn bộ 11 chung cư; xây dựng mới hoàn thành 4 chung cư.

Đối với 16 chung cư cấp D, thành phố đã di dời được 684/1.194 hộ dân. Trong đó, đã di dời toàn bộ 534 hộ dân tại 9/16 chung cư; di dời dở dang 150/386 hộ dân tại 3/16 chung cư; chưa di dời 247 hộ dân tại 4/16 chung cư.

Các chung cư được xây dựng từ năm 1975 đến năm 1994 chưa được quan tâm nhiều. Và, chỉ được chú ý xử lý sau khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành (ngày 1/8/2024). Vì theo quy định, tại khoản 10 Điều 2, những chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước được xem là nhà chung cư cũ.

Trên địa bàn TP.HCM, có 53 chung cư được xây dựng từ năm 1975 đến năm 1994; bố trí ở 11 địa phương gồm: Quận 1, 3, 4, 5, 7, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh và thành phố Thủ Đức (cũ). Quy mô các chung cư đa dạng, khác nhau về tầng cao, chênh lệch khá lớn về diện tích. Đa số là thấp tầng (≤ 8 tầng) có 52 chung cư, chiếm 98%; diện tích đất nhỏ (≤ 1.000 m2 ) có 33 chung cư, chiếm 62%. Tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý.

Ông Bùi Minh Thạnh – Phó Chủ tịch UBND TP.HCM – cho biết: "Ngày 27/2/2025, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 785/QĐ-UBND, phê duyệt Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố. Đây là quyết tâm của lãnh đạo TP.HCM trong vấn đề cải tạo, thay thế chung cư cũ".

Theo đó, TP.HCM đề ra lộ trình: Phấn đấu đến năm 2030, hoàn thành cơ bản các công tác chuẩn bị phục vụ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được xây dựng trước năm 1975. Và, các nhà chung cư được xây dựng từ năm 1975 đến 1994.

Hoàn thành cơ bản công tác sửa chữa, nâng cấp, gia cố đối với các nhà chung cư cấp B, cấp C được xây dựng trước năm 1975. Hoàn thành công tác xây dựng mới đối với chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm, cấp D được xây dựng trước năm 1975. Hoàn thành cơ bản công tác sửa chữa, nâng cấp, gia cố đối với các nhà chung cư cấp B, cấp C được xây dựng từ năm 1975 đến 1994.

Phấn đấu đến năm 2035, TP.HCM hoàn thành cơ bản công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975. Hoàn thành cơ bản công tác cải tạo, xây dựng lại đối với các chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm, cấp D hoặc hết niên hạn sử dụng được xây dựng từ năm 1975 đến 1994.

Những bất cập, vướng mắc cần tháo gỡ

Theo lãnh đạo UBND TP.HCM, Chính phủ đã ban hành Nghị định 98, quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thay cho Nghị định số 69, đã khắc phục được một số hạn chế, không phù hợp với thực tiễn; thậm chí bất cập, cản trở quá trình đầu tư xây dựng mới thay thế các chung cư cũ trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, các quy định mới liên quan đến cơ chế, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ đã được Chính phủ ban hành đồng bộ. Theo đó, đã tháo gỡ nhiều vướng mắc, khó khăn cũng như những chồng chéo, xung đột khi thực hiện các quy định pháp luật trước đây.

Riêng với TP.HCM, chính quyền vận động nhân dân thực hiện chủ trương “Nhà nước và nhân dân cùng làm”; thực hiện nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật các khu dân cư hiện hữu, góp phần tiết giảm nguồn vốn ngân sách. Mặc dù vậy, đối với các dự án xây dựng mới thay thế chung cư cũ đã có chủ đầu tư, trong quá trình triển khai vẫn gặp nhiều vướng mắc, do có liên quan trực tiếp đến quyền lợi, lợi ích của người dân.

Phát sinh vướng mắc trong việc bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất thuộc quyền sở hữu nhà nước chưa bán, nhiều quy định mâu thuẫn nhau theo các pháp luật chuyên ngành (nhà ở, quản lý tài sản công, đất đai).

Mặt khác, vẫn còn một bộ phận người dân đang cư ngụ tại chung cư cấp D trên địa bàn thành phố không đồng thuận với chủ trương di dời, tạm cư, tái định cư của thành phố. Hệ thống văn bản pháp lý, hướng dẫn thực hiện của các bộ ngành liên quan đến công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phức tạp, không đầy đủ, thường xuyên thay đổi, bất cập chưa đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.

Chưa có chính sách đột phá trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm; dẫn đến khó khăn cho chủ đầu tư cũng như các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan, khi triển khai thực hiện, đặc biệt là chính sách bồi thường, cơ chế ưu đãi về đất đai, quy trình lựa chọn chủ đầu tư, điều chỉnh quy hoạch,....

Quá trình phát triển dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thường phải kéo dài với nhiều quy trình, thủ tục khác nhau, bị chi phối bởi các quy định pháp luật khác nhau.

Công tác tháo dỡ, xây dựng mới thay thế các chung cư cũ chủ yếu dừng lại ở việc di dời tạm cư người dân để đảm bảo an toàn đối với chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm. Do ngân sách thành phố còn hạn hẹp, nên các dự án xây dựng mới thay thế chung cư cũ chủ yếu là huy động từ nguồn vốn của doanh nghiệp.

Trước mắt, trong năm 2025, UBND TP.HCM sẽ hoàn tất công tác lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực cải tạo xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Thành phố sẽ ưu tiên bố trí nguồn vốn và thực hiện việc phân khai vốn để thực hiện hoàn tất công tác kiểm định, sửa chữa các chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975. Cụ thể: Kiểm định 104 chung cư, với tổng số vốn khoảng 19,8 tỷ đồng; sửa chữa 245 chung cư với tổng số vốn khoảng 280,8 tỷ đồng.

×