Chuyên gia chỉ ra bất cập của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi còn chồng chéo

Phát biểu khai mạc tại hội thảo, ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch VCCI cho rằng, thị trường bất động sản phát triển không ổn định sẽ dẫn đến nguy cơ thiếu hụt nhà ở, giá thuê nhà, thuê văn phòng quá cao. Giá bất động sản quá cao cũng gây ra nhiều khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và nền kinh tế. Chính vì vậy, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản cần tránh sự chồng chéo, nhưng cũng cần có quy định cụ thể, linh hoạt để có thể đi vào cuộc sống.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Luật Nhà ở (sửa đổi) bao gồm 13 chương và 196 điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành, giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.

Góp ý vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng vẫn còn một số điều khoản trong dự án luật khiến doanh nghiệp băn khoăn, mong muốn góp ý để hoàn thiện. Trong đó, về bố cục dự thảo Luật Nhà ở có 2 nội dung gần giống nhau. Đó là, Chương 5 quy định về xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư và Chương 9 là Quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ông Nguyễn Mạnh Hà kiến nghị ban soạn thảo nên gộp lại cho dễ đọc hơn.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản nhận định dự thảo Luật Nhà ở có đề xuất một thủ tục mới mang tính chất "giấy phép con" trong việc bán nhà ở chung cư theo quy định tại khoản 4 Điều 39. Tuy nhiên, quy định này sẽ làm phát sinh thêm một "giấy phép con" là "thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư" của cơ quan quản lý nhà ở, đây là một thủ tục hành chính hoàn toàn mới, không có trong Luật Nhà ở năm 2014.

"Điều đáng bàn luận là với loại hình dự án nhà chung cư thì pháp luật về xây dựng, gồm Luật Xây dựng và các văn bản dưới luật đã có những quy định hết sức chặt chẽ để quản lý. Như vậy để hoàn thành thủ tục nghiệm thu và đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng, chủ đầu tư dự án chung cư phải có 2 loại giấy phép do cùng một cấp hành chính ban hành", ông Đỉnh nhận định.

Giao dịch bất động sản qua sàn có thể làm tăng chi phí qua trung gian

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp Quốc hội và dự kiến thông qua vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023.

Góp ý thêm cho Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng hiện còn một số vấn đề thiếu tính hợp lý trong các điều luật.

Cụ thể, Điều 57 quy định trong dự thảo: "Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này" trong khi điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có "cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính".

"Hiện nay có khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Từ thực tế chứng minh khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các môi giới của các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. Đây là một thực tế ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm bớt chi phí", ông Hiệp nhận định.

Góp ý thêm cho Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, theo Luật Công chứng thì công việc của công chứng viên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Theo đó, sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng thì còn phải "kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch". Do đó, một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi "thẩm định", đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán.

"Theo mức thu phí công chứng hợp đồng của Bộ Tài chính là không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn, vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20 - 80 lần theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM. Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu", ông Định chia sẻ.