Chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2022 cần lưu ý những gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Trao đổi với PV Dân Việt, Luật sư Nguyễn Hồng Thái (Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp - Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho biết, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Quy định này cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung mà thôi.

Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Chủ sở hữu đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về bản chất, quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa, giá trị theo thị trường, giá trị mua bán theo thỏa thuận.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính chất đặc biệt hơn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ về hình thức- phải lập thành văn bản và công chứng.

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở

Trong các loại tài sản mà cá nhân, tổ chức được pháp luật cho phép sở hữu, quyển sử dụng đất và quyền sở hữu nhà gắn liền với đất là một loại tài sản đặc biệt và cá nhân, tổ chức phải thỏa mãn đầy đủ những điều kiện do luật định mới có thể chuyển nhượng các tài sản này cho các chủ thể khác. Các điều kiện này bao gổm:

Có các giấy tờ quyến sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật (các giấy tờ này có thể gồm Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp thì là quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì chỉ cần khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc các giấy tờ thay thế khác theo quy định của pháp luật);

Đất không có tranh chấp: Để thực thi điều kiện này, các bên phải xác định được “thế nào là đất có tranh chấp”. Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Về các loại tranh chấp đất đai, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012, tranh chấp đất đai được chia thành “tranh chấp ai có QSDĐ” và “tranh chấp về giao dịch, thừa kế, tài sản chung vợ chồng liên quan đến QSDĐ”.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án:

Điều kiện chuyển QSDĐ nói chung, chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng theo pháp luật đất đai là “QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành án”. Tuy nhiên, căn cứ quy định của pháp luật tố tụng dân sự và thi hành án dân sự, giao dịch chuyển QSDĐ với người có nghĩa vụ thi hành án về tài sản luôn tiềm ẩn rủi ro ngay cả khi QSDĐ chưa bị kê biên. Các trường hợp liên quan đến việc kê biên tài sản đảm bảo thi hành án được pháp luật quy định như sau:

+ Thứ nhất, kê biên QSDĐ theo pháp luật tố tụng dân sự. Đây là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng trong giai đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án/ quyết định có hiệu lực pháp luật.

+ Thứ hai, sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nhưng chưa có quyết định kê biên tài sản đảm bảo thi hành án.

Thời điểm này, mặc dù tài sản chưa bị kê biên thi hành án nhưng nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

­­+ Thứ ba, QSDĐ bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà QSDĐ bị chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, cầm cố cho người khác thì QSDĐ bị kê biên, xử lý để thi hành án.

+ Thứ tư, việc kê biên, xử lý QSDĐ là tài sản chung của người phải thi hành án với người khác: Việc kê biên, xử lý đối với tài sản chung là QSDĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi các tài sản khác không đủ để thi hành án hoặc khi có đề nghị của đương sự theo quy định tại khoản 4 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

- Đất còn trong thời hạn sử dụng đất: Theo pháp luật đất đai, thời hạn sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là “ổn định, lâu dài”, thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ chức được xác định “theo thời hạn của dự án”. Do vậy, thời hạn sử dụng đất “ổn định, lâu dài” hay “xác định cụ thể” sẽ căn cứ vào chủ thể hợp đồng.

Khác với các loại hợp đồng chuyển nhượng tài sản khác, hợp đổng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyển sở hữu nhà gắn liền với đất cần phải được lập thành văn bản có công chứng hợp pháp và đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyển để có hiệu lực pháp luật. Các bước thực hiện cụ thể như sau:

Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ký kết hợp đồng chuyên nhượng quyển sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại phòng/văn phòng công chứng. Thông thường, các văn phòng công chứng sẽ yêu cầu các bên sử dụng các mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyển sở hữu nhà ở do các văn phòng này soạn sẵn. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên có thuê luật sư để giúp các bên soạn thảo hợp đổng chuyển nhượng, các bên có thể đề nghị các văn phòng này công chứng dựa trên hợp đồng do các bên chuẩn bị.

Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

* Đối với bên chuyển nhượng:

- Giấy CMND, hộ khẩu của bên chuyển nhượng (trong trường hợp nhà đất thuộc sở hữu chung của cả hai vợ, chồng thì phải có đầy đủ giấy tờ của cả hai vợ chồng);

- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn);

- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thỏa thuận hay bản án phân chia tài sản; và

- Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

* Đối với bên nhận chuyển nhượng:

- Giấy CMND, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp nhà đất thuộc sở hữu chung của cả hai vợ, chồng thì phải có đầy đủ giấy tờ của cả hai vợ, chồng); và

- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

Thủ thục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1. Ký hợp đồng Chuyển nhượng sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Bên chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà sang cho bên nhận chuyển nhượng tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại quận, huyện nơi có đất.

Hồ sơ nộp bao gồm:

- Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo mẫu;

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (có công chứng);

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Giấy CMND, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; 

- Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 4: Cơ quan thuế xác định các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ áp dụng đối với giao dịch chuyển nhượng. Cơ quan thuế sẽ thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính từ Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 5: Các bên nộp chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định cho Văn phòng đãng ký đất đai. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tùy vào trường hợp chuyển nhượng một phần hay toàn bộ quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện như sau:

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận; hoặc

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyển cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng; và xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển nhượng trong trường hợp chuyển quyển sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận hoặc chuyển quyển sử dụng một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một Giấy chứng nhận.